Собственник Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК». Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке Таблица 1.1.








О Т Ч Е Т № 15/2015

Определение рыночной стоимости объекта оценки: имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»










Заказчик: Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»

Исполнитель: ИП Николаева М.Р.














г. Екатеринбург 2015 г.
ОГЛАВЛЕНИЕ

СОПРОВОДИТЕЛЬНОЕ ПИСЬМО ..3
13 TOC \o \h \z \u 1413 LINK \l "_Toc432915187" 141. Основные факты и выводы 13 PAGEREF _Toc432915187 \h 1441515
13 LINK \l "_Toc432915188" 142. Задание на оценку. 13 PAGEREF _Toc432915188 \h 1441515
13 LINK \l "_Toc432915189" 143. Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике 13 PAGEREF _Toc432915189 \h 1461515
13 LINK \l "_Toc432915190" 144. Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки 13 PAGEREF _Toc432915190 \h 1471515
13 LINK \l "_Toc432915192" 145. Применяемые стандарты оценочной деятельности 13 PAGEREF _Toc432915192 \h 1481515
13 LINK \l "_Toc432915193" 146. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки 13 PAGEREF _Toc432915193 \h 1491515
13 LINK \l "_Toc432915194" 147. Описание объекта оценки 13 PAGEREF _Toc432915194 \h 14121515
13 LINK \l "_Toc432915195" 147.1. Количественные и качественные характеристики объекта оценки 13 PAGEREF _Toc432915195 \h 14121515
13 LINK \l "_Toc432915198" 147.2. Информация о текущем использовании объекта оценки 13 PAGEREF _Toc432915198 \h 14231515
13 LINK \l "_Toc432915199" 147.3. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость 13 PAGEREF _Toc432915199 \h 14231515
13 LINK \l "_Toc432915200" 148. Анализ рынка объекта оценки 13 PAGEREF _Toc432915200 \h 14241515
13 LINK \l "_Toc432915201" 148.1. Основные тенденции социально-экономического развития РФ в январе- августе 2015 года 13 PAGEREF _Toc432915201 \h 14241515
13 LINK \l "_Toc432915202" 148.2. Итоги социально - экономического развития Свердловской области в январе-августе 2015 года 13 PAGEREF _Toc432915202 \h 14251515
13 LINK \l "_Toc432915203" 148.3. Обзор рынка объекта оценки 13 PAGEREF _Toc432915203 \h 14261515
13 LINK \l "_Toc432915207" 149. Описание процесса оценки 13 PAGEREF _Toc432915207 \h 14331515
13 LINK \l "_Toc432915208" 149.1 Применяемые термины и определения 13 PAGEREF _Toc432915208 \h 14331515
13 LINK \l "_Toc432915209" 149.2. Методология процесса оценки 13 PAGEREF _Toc432915209 \h 14341515
13 LINK \l "_Toc432915210" 149.3 Определение рыночной стоимости недвижимого имущества 13 PAGEREF _Toc432915210 \h 14351515
13 LINK \l "_Toc432915211" 149.3.1. Расчет стоимости земельного участка 13 PAGEREF _Toc432915211 \h 14381515
13 LINK \l "_Toc432915212" 149.3.1.1. Определение существующих имущественных прав 13 PAGEREF _Toc432915212 \h 14381515
13 LINK \l "_Toc432915213" 149.3.1.2. Методология затратного подхода и обоснование отказа от его применения. 13 PAGEREF _Toc432915213 \h 14391515
13 LINK \l "_Toc432915214" 149.3.1.3. Методология и определение стоимости сравнительным подходом. 13 PAGEREF _Toc432915214 \h 14391515
13 LINK \l "_Toc432915215" 149.3.1.4. Методология доходного подхода и обоснование отказа от его применения. 13 PAGEREF _Toc432915215 \h 14441515
13 LINK \l "_Toc432915216" 149.3.1.5. Согласование результатов рыночной стоимости земельного участка. 13 PAGEREF _Toc432915216 \h 14451515
13 LINK \l "_Toc432915217" 149.3.2. Затратный подход оценки зданий и сооружений 13 PAGEREF _Toc432915217 \h 14461515
13 LINK \l "_Toc432915218" 149.3.2.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости 13 PAGEREF _Toc432915218 \h 14461515
13 LINK \l "_Toc432915219" 149.3.2.2. Методика расчета стоимости объекта недвижимости 13 PAGEREF _Toc432915219 \h 14461515
13 LINK \l "_Toc432915220" 149.3.3. Доходный подход оценки зданий и сооружений 13 PAGEREF _Toc432915220 \h 14601515
13 LINK \l "_Toc432915221" 149.3.3.1. Методика расчета стоимости объекта недвижимости 13 PAGEREF _Toc432915221 \h 14601515
13 LINK \l "_Toc432915222" 149.3.4. Сравнительный подход оценки зданий и сооружений 13 PAGEREF _Toc432915222 \h 14621515
13 LINK \l "_Toc432915223" 149.3.4.1. Методика расчета стоимости зданий и сооружений 13 PAGEREF _Toc432915223 \h 14621515
13 LINK \l "_Toc432915224" 149.3.4.2. Расчет стоимости здания с позиции сравнительного подхода 13 PAGEREF _Toc432915224 \h 14621515
13 LINK \l "_Toc432915225" 149.3.4.3. Отказ от расчета стоимости зданий и сооружений с позиции сравнительного подхода 13 PAGEREF _Toc432915225 \h 14621515
13 LINK \l "_Toc432915226" 149.3.5. Согласование результатов оценки зданий и сооружений 13 PAGEREF _Toc432915226 \h 14631515
13 LINK \l "_Toc432915227" 149.4. Оборудование 13 PAGEREF _Toc432915227 \h 14631515
13 LINK \l "_Toc432915228" 149.4.1. Анализ наиболее эффективного использования 13 PAGEREF _Toc432915228 \h 14631515
13 LINK \l "_Toc432915229" 149.4.2.Определение рыночной стоимости оборудования с позиции затратного подхода 13 PAGEREF _Toc432915229 \h 14631515
13 LINK \l "_Toc432915237" 149.4.3. Определение рыночной стоимости оборудования с позиции доходного подхода 13 PAGEREF _Toc432915237 \h 14771515
13 LINK \l "_Toc432915238" 149.4.4. Определение рыночной стоимости оборудования с позиции сравнительного подхода 13 PAGEREF _Toc432915238 \h 14771515
13 LINK \l "_Toc432915240" 149.5. Транспортные средства 13 PAGEREF _Toc432915240 \h 14771515
13 LINK \l "_Toc432915241" 149.5.1. Анализ наиболее эффективного использования 13 PAGEREF _Toc432915241 \h 14851515
13 LINK \l "_Toc432915242" 149.5.2.Определение рыночной стоимости транспортных средств с позиции затратного подхода 13 PAGEREF _Toc432915242 \h 14861515
13 LINK \l "_Toc432915243" 149.5.3. Определение рыночной стоимости транспортных средств с позиции доходного подхода 13 PAGEREF _Toc432915243 \h 14891515
13 LINK \l "_Toc432915244" 149.5.4. Определение рыночной стоимости транспортных средств с позиции сравнительного подхода 13 PAGEREF _Toc432915244 \h 14891515
13 LINK \l "_Toc432915245" 149.5.5. Согласование результатов стоимости транспортных средств 13 PAGEREF _Toc432915245 \h 14951515
13 LINK \l "_Toc432915247" 1410. Итоговое заключение о стоимости объекта оценки 13 PAGEREF _Toc432915247 \h 14971515
13 LINK \l "_Toc432915256" 14ПРИЛОЖЕНИЯ 13 PAGEREF _Toc432915256 \h 14991515
13 LINK \l "_Toc432915257" 14Фотографии 13 PAGEREF _Toc432915257 \h 1499151515

Индивидуальный предприниматель Николаева М. Р.
ИНН 662700370189
623280, г. Ревда, ул. Кошевого, 31-56. Тел. /343297/ 25120.
р/с 40802810062120051186 в ОАО УБРиР
к/с 30101810900000000795 БИК 046577795
Телефон, факс: 8-902-8745777
Адрес электронной почты: [email protected]


В соответствии с Договором № 15/2015 от 25 сентября 2015 года ИП Николаевой Мариной Рудольфовной произведена оценка рыночной стоимости объекта оценки: имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК».
Стоимость определена в соответствии с Федеральным законом «Об оценочной деятельности в РФ» от 29.07.98 г. № 135 – ФЗ, Международными стандартами оценки, Стандартами оценки, обязательными к применению субъектами оценочной деятельности ФСО1, ФСО2, ФСО3 (утв. приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, 255, 256) и иным действующим законодательством России.
Проведенные расчеты показали, что:
рыночная стоимость объекта оценки: имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», по состоянию на 25 сентября 2015 года, составляет с учетом округления:

148 954 034
(Сто сорок восемь миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи тридцать четыре) рубля, без НДС.

Выводы, содержащиеся в отчете, основаны на расчетах, заключениях и информации, полученной в результате исследования рынка данного имущества Уральского региона, состояния рассматриваемого объекта, на нашем опыте и профессиональных знаниях, по итогам деловых встреч, в ходе которых нами была получена определенная информация. Методика и источники информации приведены в соответствующих разделах отчета.
Аудиторская и иная проверка предоставленной информации, использованной в настоящем отчете, не производилась. Оценщик полагается на достоверность полученной в ходе деловых встреч и бесед информации.
Обращаю внимание, что это письмо не является отчетом по оценке, а только предваряет отчет, приведенный далее.
Если у Вас возникнут какие-либо вопросы по оценке или методике ее проведения, пожалуйста, обращайтесь непосредственно к нам.
Благодарим Вас, за возможность оказать услуги для Вашего предприятия.


С уважением Николаева М.Р.
27.10.2015г.
Основные факты и выводы

Основания для проведения оценки:
Договор на проведение оценки № 15/2015 от 25.09.2015 г. между ИП «Николаева М.Р. и Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»

Объект оценки:
Имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»

Собственник
Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»


Результаты оценки, полученные при применении различных подходов к оценке
Таблица 1.1

Наименование объекта
Затратный подход,
руб. без НДС
Доходный подход, руб. без НДС
Сравнительный подход, руб.
без НДС
Рыночная стоимость, руб. без НДС

Недвижимое имущество





Земельные участки
25 581 350
Не рассчитывалась
Не рассчитывалась
25 581 350

Здания
88 798 239
Не рассчитывалась
Не рассчитывалась
88 798 239

Сооружения
23 233 549
Не рассчитывалась
Не рассчитывалась
23 233 549

Итого:
137 613 138


137 613 138

Движимое имущество





Оборудование
5 365 602
Не рассчитывалась
3 236 795
8 739 686

Транспортные средства
1 180 932
Не рассчитывалась
1 830 235
2 601 210

Всего:



148 954 034



Итоговая величина стоимости объекта оценки:

Рыночная стоимость объекта оценки: имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», по состоянию на 25 сентября 2015 года, составляет с учетом округления:

148 954 034
(Сто сорок восемь миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи тридцать четыре) рубля, без НДС.
Задание на оценку.
Наименование реквизита задания на оценку
Информация

Основание для проведения оценки
Договор на проведение оценки № № 15/2015 от 25 сентября 2015 года между Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК» и ИП Николаева М.Р.

Объект оценки
Имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»

Имущественные права на объект оценки
Собственность


Субъект прав на объект оценки:
Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»

Реквизиты собственника
Адрес: 624980, Свердловская область, г. Серов, ул. Автодорожная, 16, ИНН/КПП 6632026621/663201001

Цель оценки
Определение рыночной стоимости объекта оценки по состоянию на 25 сентября 2015 года

Предполагаемое использование результатов оценки и связанные с этим ограничения
Для определения начальной цены продажи имущества на собрании кредиторов ООО «Северо-Уральский ДОК».

Существующие ограничения (обременения) права
Нет

Вид определяемой стоимости
Рыночная стоимость

Дата оценки
25 сентября 2015 года

Дата составления отчета
27 октября 2015 года

Срок проведения оценки
25 сентября -27 октября 2015 года

Порядковый номер отчета
15

Допущения и ограничения, на которых должна основываться оценка
Отчет об оценке подготовлен в соответствии с нижеследующими допущениями и ограничениями:
1. Настоящий Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (в последующих редакциях), Федеральных стандартов оценки, Стандартов и Правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства СРО "Свободный оценочный департамент", утвержденные Правлением НП СРО "СВОД", Протокол №3/2013 от 25 января 2013 года.
2. Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от их имени. Заказчик принимает условие не упоминать имя Оценщика или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без их письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик также сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
3. В соответствии с настоящим отчетом от Оценщика не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.
4. Оценщик не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности, и не проводит юридической экспертизы правоустанавливающих документов.
5. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения обязательств по настоящему Договору.
6. Оценка проводилась с соблюдением условий, что объекты оценки свободны от каких-либо дополнительных обременений, за исключением указанных в предоставленных документах.
7. Мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменение социальных, экономических, политических и прочих условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.
8. Информация, предоставленная сторонними организациями, представляется Оценщику надежной. Тем не менее Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения ее полной достоверности. Все использованные Оценщиком в Отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки, но не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по стоимости, указанной в данном Отчете.
10. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, во всех случаях, делаются ссылки на источник информации.
11. Заказчиком не были представлены все документы, характеризующие технические характеристики здания, поэтому Оценщик делает допущение, что представленные технические характеристики здания соответствуют действительности.
Более подробно ограничительные условия и сделанные допущения приведены в разделе 4 настоящего отчета.

Привлекаемые со стороны специалисты
Отсутствуют

Сведения о Заказчике оценки и об Оценщике
Сведения о Заказчике оценки:
Заказчик
Общество с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК»

Реквизиты Заказчика
Адрес: 624980, Свердловская область, г. Серов, ул. Автодорожная, 16
ИНН/КПП 6632026621/663201001 ОГРН 1076632001940 от 30.03.2007г.
р/с 40702810200250021451
в Банке «Нейва» ООО, г. Екатеринбург БИК 046577774

Сведения об оценщике, проводившем оценку:


Оценщик
Николаева Марина Рудольфовна

Информация о членстве в саморегулируемой организации
Некоммерческое партнерство саморегулируемая организация «Свободный оценочный Департамент», место нахождения: г. Екатеринбург, ул. Луганская, д. 4, оф. 202; (включено в единый государственный реестр саморегулируемых организаций оценщиков 20.05.2013 г. за № 0014). Номер по реестру 057 от 25.07.2013 г.

Сведения о страховании гражданской ответственности оценщика
Профессиональная ответственность Оценщика застрахована в открытое страховое акционерное общество «Ингосстрах» на сумму 10 000 000 (Десять миллионов) рублей, полис № 433-744 023224/15 от 16.04.2015 г. Период страхования с 24.04.2015 г. по 23.04.2016 г.

Стаж работы в оценочной деятельности, лет
14 лет

Юридический адрес и банковские реквизиты Оценщика

Адрес: 623280, г. Ревда, ул. Кошевого, 31-56. Тел. /343297/ 25120
ИНН 662700370189, ОГРНИП 304662721700037 от 04.08.2004
р/с 40802810062120051186 в ОАО УБРиР
к/с 30101810900000000795 БИК 046577795в ГРКЦ г. Екатеринбург ОГРНИП 304662721700037 от 4.08.2004 г.
Паспорт 6505 693411 выдан 17.11.2005 Ревдинским ОВД Свердловской области

Номер и дата выдачи документа, подтверждающего получение профессиональных знаний в области оценочной деятельности
Диплом о профессиональной переподготовке выдан Уральским государственным техническим университетом – УПИ от 28.03.2001г. ПП № 089032 на право ведения профессиональной деятельности в сфере оценки стоимости предприятия (бизнеса)

Местонахождение Оценщика
623281, Свердловская область, г. Ревда, ул. Краснова, 31.

Допущения и ограничительные условия, использованные оценщиком при проведении оценки
1. Настоящий Отчет подготовлен в соответствии с требованиями Федерального Закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в РФ" (в последующих редакциях), Федеральных стандартов оценки, Стандартов и Правил оценочной деятельности Некоммерческого партнерства СРО "Свободный оценочный департамент", утвержденные Правлением НП СРО "СВОД", Протокол №3/2013 от 25 января 2013 года.
2. Оценщик выдвигает требование конфиденциальности в отношении документов любого формата и содержания, составленных от их имени. Заказчик принимает условие не упоминать имя Оценщика или настоящий Отчет, полностью или частично, в каком-либо документе, передаваемом третьим лицам, без их письменного на то согласия. Согласно установленным профессиональным стандартам, Оценщик также сохранит конфиденциальность в отношении информации, полученной от Заказчика, или полученной и рассчитанной в ходе исследования в соответствии с задачами оценки.
3. В соответствии с настоящим отчетом от Оценщика не требуется выступать в суде или давать показания, за исключением случаев, когда это предусмотрено действующим Законодательством Российской Федерации.
4. Оценщик не принимает на себя обязательств по установлению прав собственности, и не проводит юридической экспертизы правоустанавливающих документов.
5. Заказчик принимает условие заранее освободить и обезопасить Оценщика, и, по желанию Оценщика, защитить от всякого рода расходов и материальной ответственности, происходящих из иска третьих сторон к Оценщику, вследствие легального использования третьими сторонами результатов работы Оценщика, кроме случаев, когда окончательным судебным порядком определено, что убытки, потери и задолженности были следствием мошенничества и умышленно неправомочных действий со стороны Оценщика в процессе выполнения обязательств по настоящему Договору.
6. Оценка проводилась с соблюдением условий, что объекты оценки свободны от каких-либо дополнительных обременений, за исключением указанных в предоставленных документах.
7. Мнение Оценщика относительно величины рыночной стоимости Объекта оценки действительно только на дату оценки. Оценщик не принимает на себя ответственности за последующие изменение социальных, экономических, политических и прочих условий, которые могут повлиять на стоимость Объекта оценки.
8. Информация, предоставленная сторонними организациями, представляется Оценщику надежной. Тем не менее Оценщик не предоставляет гарантии или иные формы подтверждения ее полной достоверности. Все использованные Оценщиком в Отчете данные, снабженные ссылками на источники информации, не могут рассматриваться как его собственные утверждения.
9. Отчет об оценке содержит профессиональное мнение Оценщика относительно стоимости объекта оценки, но не является гарантией того, что объект оценки будет продан на свободном рынке по стоимости, указанной в данном Отчете.
10. Исходные данные, использованные Оценщиком при подготовке Отчета, получены из надежных источников и считаются достоверными. Тем не менее, Оценщик не может гарантировать абсолютную точность этих данных, поэтому, во всех случаях, делаются ссылки на источник информации.
12. На объекты оценки: Здание насосной. Литер 22. Подземная этажность 0. Площадь: общая 22,9 кв.м.; Здание насосной 2-го подьема. Площадь: общая 65,4 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0024/59-01. Литер: 18; Здание склада пиломатериалов. Литер 17. Этажность 1. Площадь: общая 2144,8 кв.м.; Здание трансформаторной подстанции №4. Площадь: общая 37,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0006/59-01. Литер 30 не были предоставлены тех. паспорта, поэтому технические характеристики приняты по данным Заказчика.
13. Заказчиком не была представлена документация о проведенных ремонтах (капитальных и текущих) оборудования и транспортных средств, поэтому состояние движимого имущества было определено в результате бесед со специалистами предприятия.
14. На часть движимого имущества Заказчиком были предоставлены неполные запрошенные сведения, не дающие возможности Оценщику подобрать аналоги, в таком случае Оценщиком принято решение рассчитывать стоимость объектов используя аналоги, наиболее подходящие по своим техническим характеристикам, также Оценщиком было принято решение, при наличии данных о первоначальной балансовой стоимости на определенные даты произвести пересчет стоимости с использованием поправочных коэффициентов-дефляторов. В этом случае Оценщиком делается допущение, что цена приобретения объектов движимого имущества носила рыночный характер на дату оценки, не была завышена или занижена.
Сертификация оценки
Составивший представленный отчет оценщик удостоверяет правомерность следующих положений.
1. Оценщиком использованы только факты, соответствующие действительности, в пределах тех сведений, которыми он располагал на момент оценки.
2. Все материалы, выводы и заключения отчета действительны в пределах лимитирующих условий и ограничений, приведенных далее в отчете.
3. Оценщик не имеет никакой корыстной заинтересованности или зависимости от представленного им результата оценки.
4. Процедура оценки и содержание отчета соответствуют Федеральному Закону «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», постановлениям Правительства Российской Федерации, Госстроя и Госкомстата, а также стандартам оценки.
Применяемые стандарты оценочной деятельности
В соответствии со статьей 15 Федерального закона от 29.07.1998г. № 135-ФЗ "Об оценочной деятельности в Российской Федерации", при осуществлении оценочной деятельности на территории Российской Федерации, Оценщики должны соблюдать требования Федеральных стандартов оценки, а также стандартов и правил оценочной деятельности, утвержденных саморегулируемыми организациями оценщиков, членами которых являются Оценщики.

Федеральный стандарт оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 256;
Федеральный стандарт оценки "Цель оценки и виды стоимости (ФСО № 2)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 255;
Федеральный стандарт оценки "Требования к отчету об оценке (ФСО № 3)", утвержденный Приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 254;
ФСО № 7 «Оценка недвижимости», утверждены Приказом Минэкономразвития России от 25 сентября 2014 г. № 611
Стандарты и Правила оценочной деятельности Некоммерческого партнерства СРО "Свободный оценочный департамент", утвержденные Правлением НП СРО "СВОД", Протокол №3/2013 от 25 января 2013 года.

6. Перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики объекта оценки
Земельные участки
Таблица 6.1

Наименование
№ и дата в ЕГРП
Правоустанавливающий
документ

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности Площадь: 177041кв. м
66-66-04/004/2009-206 от 28.09.2009г.
66 АГ 862050 от 28.09.2009г.

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности. Площадь: 28031кв. м
66-66-02/140/2008-496 от 20.02.2009г.
66 АГ 609415 от 20.02.2009г.

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект инженерной инфраструктуры (насосная). Площадь: 49кв. м
66-66-04/004-2009-171 от 20.02.2009г.
66 АГ 609414 от 20.02.2009г.

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности) Площадь: 63514 кв. м
66-66-04/004-2009-19 от 20.02.2009г.
66 АГ 609413 от 22.02.2009г.


Здания
Таблица 6.2
№ п/п
Наименование
Свидетельство о государственной регистрации права

1
Здание цеха ДСП. Площадь: общая 6679,4 кв.м.
66АГ269452 от 23.05.2008г

2
Здание цеха деревянных конструкций. Площадь: общая 4449,5 кв.м. Литер 24,24а1,24а2
66АГ402175 от 16.10.2008г

3
Здание лесопильного цеха. Площадь: общая 2066,3 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0011/59-01. Литер 31,31а
66АГ269251 от 20.05.2008г

4
Здание пароохладительной. Литер: 40. Этажность: 1. Площадь: общая 100 кв.м.
66АГ239337 от 20.05.2008г

5
Здание пожарного депо. Площадь: общая 240,6 кв.м. Литер: 41
66АГ409474 от 16.10.2008г

6
Здание ремонтно-механического цеха Литер: 42. Этажность: 1. Площадь: общая 1278 кв.м.
66АГ269246 от 20.05.2008г

7
Здание трансформаторной подстанции № 2. Площадь: общая 61 кв.м. Литер 39. Этажность: 1
66АГ269245 от 20.05.2008г.

8
Здание цеха товаров народного потребления .Площадь: общая 942,2 кв.м. Литер 38,38а
66АГ269247 от 20.05.2008г.

9
Здание гаража для автотранспорта. Площадь: общая 856,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0023/59-01. Литер 35
66АГ287022 от 27.05.2008г

10
Здание локальных очистных сооружений. Литер 20. Этажность: 1. Площадь: общая 222,6 кв.м.
66АГ269338 от 03.09.2008г.

11
Здание материального склада. Площадь: общая 1564,9 кв.м. Инвентарный номер: 923601/0019/59-01. Литер 28, 28а, 28а1
66АГ287021от 27.05.2008г.

12
Здание мачтопропиточного цеха. Площадь: общая 1439 кв.м. Литер 23, 23а, 23а1, 23а2
66АГ402260 от 17.10.2008г.

13
Здание насосной. Литер 22. Подземная этажность 0. Площадь: общая 22,9 кв.м.
66АГ269394 от 23.05.2008г.

14
Здание насосной 2-го подьема. Площадь: общая 65,4 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0024/59-01. Литер: 18
66АГ269336 от 23.05.2008г.

15
Здание проходной. Площадь: общая 25,3 кв.м. Литер 21, 21а, 21а1.
66АГ269439 от 23.05.2008г.

16
Здание склада пиломатериалов. Литер 17. Этажность 1. Площадь: общая 2144,8 кв.м.
66АГ269248 от 20.05.2008г

17
Здание тарного цеха. Площадь: общая 429,1 кв.м.
66АГ269449 от 23.05.2008г

18
Здание трансформаторной подстанции №4. Площадь: общая 37,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0006/59-01. Литер 30
66АГ287843 от 27.06.2008г

19
Здание трансформаторной подстанции №5. Площадь: общая 69,4 кв.м.
66АГ287017 от 27.05.2008г

20
Здание трансформаторной подстанции №6. Площадь: общая 23,5 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0018/59-01. Литер 25
66АГ287020 от 27.05.2008г

21
Здание трансформаторной подстанции №7. Площадь: общая 24,4 кв.м.
66АГ287019 от 27.05.2008г

22
Здание нежилого назначения- пристрой к зданию ДСП (школьный цех)
66АГ479949 от 22.01.2009г.

23
Здание заводоуправления. Площадь: общая 2244,6 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0020/59-01. Литер 27, 27а, 27а1, 27а2, 27а3, 27а4, 27а5
66АГ287016 от 27.05.2008г


Сооружения
Таблица 6.3
№ п/п
Наименование
Свидетельство о государственной регистрации права

1
Сооружение-внеплощадочные сети водопровода. Протяженность: 150 пог.м Литер: 1
66АГ287896 от 02.07.2008г

2
Внеплощадочный водопровод. Протяженность - 4396 пог.м. Диаметр - 150 мм. Литер: 10
66АГ402176 от 15.10.2008г

3
Внеплощадочный питьевой водопровод. Протяженность - 2428 пог.м. Диаметр - 100 мм. Литер: 11
66АГ402170 от 15.10.2008г

4
Сооружение-внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 246,42 пог.м. Литер: 1
66АГ287895 от 02.07.2008г

5
Внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 1898 пог.м. Диаметр - 200 мм. Литер: 9
66АГ402167 от 15.10.2008г

6
Сооружение-внутриплощадочные проезды. Протяженность: 5631 пог..м. Инвентарный номер: 9236-39/59. Литер 5
66АГ269339 от 20.05.2008г

7
Сооружение-внутриплощадочные сети водопровода. Протяженность: 299,83 пог.м Литер: 3
66АГ269341 от 20.05.2008г

8
Внутриплощадные тепловые сети. Протяженность: 2151 пог.м. Диаметр - 100-219 мм. Литер: 12
66АГ402161 от 15.10.2008г

9
Водопровод производственный. Протяженность - 3000 пог.м., диаметр - 150 мм. Литер: 13
66АГ402178 от 17.10.2008г

10
Открытая площадка для складирования плиточника Литер 6. Площадь:общая 9997,5 кв.м.
66АГ269451 от 23.05.2008г

11
Открытая площадка для складирования плиточника. Площадь:общая 8321,2 кв.м.
66АГ269450 от 23.05.2008г

12
Открытая площадка для складирования столбов. Площадь:застроенная-9997,5 кв.м. Инвентарный номер 9236. Литер 8
66АГ287819 от 27.06.2008г

13
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 А
66АГ402169 от 15.10.2008г

14
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 Б
66АГ402168 от 15.10.2008г

15
Сооружение-резервуар системы пожаротушения. Объем: 151куб.м. Инвентарный номер: 9236-38/59
66АГ269250 от 20.05.2008г

16
Эксплуатационная скважина № 8385. Площадь: общая 3,2 кв.м Назначение-нежилое.
66АД682252 от 01.12.2010г

Описание объекта оценки
Количественные и качественные характеристики объекта оценки
Земельные участки
Таблица 7.1

Наименование
Местоположение
Кадастровый номер
Площадь, кв. м
Право
№ и дата в ЕГРП
Правоустанавливающий
документ
Категория земель
Разрешенное использование
Кадастровая стоимость, руб.

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности Площадь: 177041кв. м
г. Серов, ул. Автодорожная, дом 16, строение 4,5,6,7,8,9,10,11,12
66:61:0205001:711
177041
Собственность
66-66-04/004/2009-206 от 28.09.2009г.
66 АГ 862050 от 28.09.2009г.
Земли населенных пунктов
Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности)
60 010 000,00

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности. Площадь: 28031кв. м
г. Серов, ул. Автодорожная, дом 16, строение 25,26
66:61:0205001:693
28031
Собственность
66-66-02/140/2008-496 от 20.02.2009г.
66 АГ 609415 от 20.02.2009г.
Земли населенных пунктов
Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности)
9 501 000,00

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект инженерной инфраструктуры (насосная). Площадь: 49 кв. м
г. Серов, ул. Автодорожная, дом 16, строения 17
66:61:0205001:692
49
Собственность
66-66-04/004-2009-171 от 20.02.2009г.
66 АГ 609414 от 20.02.2009г.
Земли населенных пунктов
Под объект инженерной инфраструктуры (насосная)
107 150,26

Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности) Площадь: 63514 кв. м
г. Серов, ул. Автодорожная, дом 16, строения 13,14,15,16,19,20,21,22,23,24
66:61:0205001:695
63514
Собственность
66-66-04/004-2009-19 от 20.02.2009г.
66 АГ 609413 от 22.02.2009г.
Земли населенных пунктов
Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности)
21 529 000,00



Здания
Таблица 7.2
№ п/п
Наименование
Год постройки
Объем, м3
Местоположение
Фундаменты
Стены
Плиты
Кровля
Первоначальная балансовая стоимость, руб.
Остаточная стоимость, руб.

1
Здание цеха ДСП. Площадь: общая 6679,4 кв.м.
1965
51 608,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 13
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
357 500,00
0,00

2
Здание цеха деревянных конструкций. Площадь: общая 4449,5 кв.м. Литер 24,24а1,24а2
1982
35 763,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 7
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
402 500,00
0,00

3
Здание лесопильного цеха. Площадь: общая 2066,3 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0011/59-01. Литер 31,31а
1965
10 891,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 11
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
297 500,00
0,00

4
Здание пароохладительной. Литер: 40. Этажность: 1. Площадь: общая 100 кв.м.
1965
452,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 23
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
26 500,00
0,00

5
Здание пожарного депо. Площадь: общая 240,6 кв.м. Литер: 41
1965
941,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 15
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
132 000,00
0,00

6
Здание ремонтно-механического цеха Литер: 42. Этажность: 1. Площадь: общая 1278 кв.м.
1965
7 929,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 16
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
74 500,00
0,00

7
Здание трансформаторной подстанции № 2. Площадь: общая 61 кв.м. Литер 39. Этажность: 1
1965
264,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 17, строение 12
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
27 500,00
0,00

8
Здание цеха товаров народного потребления. Площадь: общая 942,2 кв.м. Литер 38,38а
1965
6 663,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 14
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
87 500,00
0,00

9
Здание гаража для автотранспорта. Площадь: общая 856,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0023/59-01. Литер 35
1965
3 630,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 24
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
107 500,00
0,00

10
Здание локальных очистных сооружений. Литер 20. Этажность: 1. Площадь: общая 222,6 кв.м.
1965
1 595,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 5
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
21 500,00
0,00

11
Здание материального склада. Площадь: общая 1564,9 кв.м. Инвентарный номер: 923601/0019/59-01. Литер 28, 28а, 28а1
1965
5 857,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 20
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
97 500,00
0,00

12
Здание мачтопропиточного цеха. Площадь: общая 1439 кв.м. Литер 23, 23а, 23а1, 23а2
1965
11 631,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 4
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
357 500,00
0,00

13
Здание насосной. Литер 22. Подземная этажность 0. Площадь: общая 22,9 кв.м.
1965
126,1
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16,
строение 17
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
32 500,00
0,00

14
Здание насосной 2-го подьема. Площадь: общая 65,4 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0024/59-01. Литер: 18
1965
290,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 25
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
37 500,00
0,00

15
Здание проходной. Площадь: общая 25,3 кв.м. Литер 21, 21а, 21а1.
1965
123,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 22
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
27 500,00
0,00

16
Здание склада пиломатериалов. Литер 17. Этажность 1. Площадь: общая 2144,8 кв.м.
1965
12983
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16,
строение 9
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
42 500,00
0,00

17
Здание тарного цеха. Площадь: общая 429,1 кв.м.
1965
2 407,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16,
строение 10
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
47 500,00
0,00

18
Здание трансформаторной подстанции №4. Площадь: общая 37,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0006/59-01. Литер 30
1965
208,3
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 6
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
27 500,00
0,00

19
Здание трансформаторной подстанции №5. Площадь: общая 69,4 кв.м.
1965
331,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 8
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
37 500,00
0,00

20
Здание трансформаторной подстанции №6. Площадь: общая 23,5 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0018/59-01. Литер 25
1965
126,1
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16,
строение 19
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
29 500,00
0,00

21
Здание трансформаторной подстанции №7. Площадь: общая 24,4 кв.м.
1965
136,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 16, строение 262
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
30 500,00
0,00

22
Здание нежилого назначения- пристрой к зданию ДСП (школьный цех)
1965
2 819,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 1 на территории промплощадки
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
120 000,00
0,00

23
Здание заводоуправления. Площадь: общая 2244,6 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0020/59-01. Литер 27, 27а, 27а1, 27а2, 27а3, 27а4, 27а5
1965
8 898,0
г. Серов, ул. Автодорожная, д. 11, строение 21
ленточные
кирпичные
ж/б
мягкая
157 500,00
0,00

Сооружения
Таблица 7.3
№ п/п
Наименование
Год постройки
Диаметр
Материал
Объем
Состояние
Свидетельство о государственной регистрации права
Остаточная
стоимость, руб.

1
Сооружение-внеплощадочные сети водопровода. Протяженность: 150 пог.м Литер: 1
1965
150
чугун
150,0
Условно-пригодное
66АГ287896 от 02.07.2008г
0,00

2
Внеплощадочный водопровод. Протяженность - 4396 пог.м. Диаметр - 150 мм. Литер: 10
1982
150
чугун
4 396,0
Условно-пригодное
66АГ402176 от 15.10.2008г
0,00

3
Внеплощадочный питьевой водопровод. Протяженность - 2428 пог.м. Диаметр - 100 мм. Литер: 11
1990
100
чугун
2 428,0
Условно-пригодное
66АГ402170 от 15.10.2008г
0,00

4
Сооружение-внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 246,42 пог.м. Литер: 1
1965
200
чугун
246,4
Условно-пригодное
66АГ287895 от 02.07.2008г
0,00

5
Внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 1898 пог.м. Диаметр - 200 мм. Литер: 9
1991
200
чугун
1 898,0
Условно-пригодное
66АГ402167 от 15.10.2008г
0,00

6
Сооружение-внутриплощадочные проезды. Протяженность: 5631 пог..м. Инвентарный номер: 9236-39/59. Литер 5
1965
 
асфальт
337,9
Условно-пригодное
66АГ269339 от 20.05.2008г
0,00

7
Сооружение-внутриплощадочные сети водопровода. Протяженность: 299,83 пог.м Литер: 3
1965
100
чугун
299,8
Условно-пригодное
66АГ269341 от 20.05.2008г
0,00

8
Внутриплощадные тепловые сети. Протяженность: 2151 пог.м. Диаметр - 100-219 мм. Литер: 12
1965
100
чугун
2 151,0
Условно-пригодное
66АГ402161 от 15.10.2008г
0,00

9
Водопровод производственный. Протяженность - 3000 пог.м., диаметр - 150 мм. Литер: 13
1965
150
чугун
3 000,0
Условно-пригодное
66АГ402178 от 17.10.2008г
0,00

10
Открытая площадка для складирования плиточника Литер 6. Площадь:общая 9997,5 кв.м.
1965
 
ж/б
9 997,5
Условно-пригодное
66АГ269451 от 23.05.2008г
0,00

11
Открытая площадка для складирования плиточника. Площадь:общая 8321,2 кв.м.
1965
 
ж/б
8 321,2
Условно-пригодное
66АГ269450 от 23.05.2008г
0,00

12
Открытая площадка для складирования столбов. Площадь:застроенная-9997,5 кв.м. Инвентарный номер 9236. Литер 8
1965
 
ж/б
9 236,0
Условно-пригодное
66АГ287819 от 27.06.2008г
0,00

13
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 А
1965
 
ж/б
350,0
Условно-пригодное
66АГ402169 от 15.10.2008г
0,00

14
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 Б
1983
 
ж/б
350,0
Условно-пригодное
66АГ402168 от 15.10.2008г
0,00

15
Сооружение-резервуар системы пожаротушения. Объем: 151куб.м. Инвентарный номер: 9236-38/59
1965
151
ж/б
151,0
Условно-пригодное
66АГ269250 от 20.05.2008г
0,00

16
Эксплуатационная скважина № 8385. Площадь: общая 3,2 кв.м Назначение-нежилое.
1965
 

80
Удовлетворительное
66АД682252 от 01.12.2010г
425 937,28


Оборудование
Таблица 7.4

 
Наименование
Год выпуска
Первоначальная балансовая стоимость
Остаточная стоимость, руб.
Состояние по данным Заказчика

1
1А616,токарно-венторезный станок, инв.№00000048
1966
7 000,00
0
Неудовлетворительное

2
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000050
1979
1 300,00
0
Неудовлетворительное

3
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000049
1979
1 300,00
0
Неудовлетворительное

4
1К-62,Токарно-венторезный станок, инв.№00000051
1962
2 400,00
0
Удовлетворительное

5
2КТП-630(ПТ-2),Трансформаторная подстанция, инв.№00000135
1965
22 000,00
0
Условно-пригодное

6
2-Н118, Вертик.свер-й настольный станок, инв.№00000052
1972
3 100,00
0
Условно-пригодное

7
2НФ8М насос канализационный, инв.№00000275
2008
9 600,00
0
Удовлетворительное

8
3К6 насос, инв.№00000276
2010
6 350,00
0
Удовлетворительное

9
3М636,Обдирочно-шлиф-й ст-к, инв.№00000053
1965
1 450,00
0
Неудовлетворительное

10
5306-К,Зуборезный станок, инв.№00000054
1968
2 600,00
0
Неудовлетворительное

11
6Р-82,Консольно-фрезерный ст-к, инв.№00000055
1978
9 400,00
0
Условно-пригодное

12
7А-420,долбежный станок, инв.№00000056
1968
9 200,00
0
Условно-пригодное

13
SZО,вакуумный насос, инв.№00000137
1964
8 000,00
0
Условно-пригодное

14
АВР,щит управления, инв.№00000058
1964
30 000,00
0
Условно-пригодное

15
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000143
1964
450
0
Условно-пригодное

16
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000142
1964
450
0
Условно-пригодное

17
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000141
1964
450
0
Условно-пригодное

18
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000140
1964
450
0
Условно-пригодное

19
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000139
1964
450
0
Условно-пригодное

20
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000138
1964
450
0
Условно-пригодное

21
Ангар металлический, инв.№00000059
1965
10 500,00
0
Условно-пригодное

22
АТС "Панасоник", инв.№00000236
2004
560
0
Удовлетворительное

23
Б-22,Бревнотаска, инв.№00000217
1982
8 000,00
0
Удовлетворительное

24
БА-3,бревнотаска, инв.№00000061
1970
8 000,00
0
Удовлетворительное

25
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000145
1982
8 000,00
0
Удовлетворительное

26
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000277
1982
8 000,00
0
Удовлетворительное

27
БА-3,бревнотаска(в окорку), инв.№00000146
1982
16 000,00
0
Удовлетворительное

28
Бензоколонка, инв.№00000066
1977
7 400,00
0
Условно-пригодное

29
Бункерная галерея, инв.№00000069
1975
3 000,00
0
Неудовлетворительное

30
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000325
2010
10 863,00
0
Удовлетворительное

31
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000326
2010
10 863,00
0
Удовлетворительное

32
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000327
2010
10 863,00
0
Удовлетворительное

33
Вентилятор,ВДН, инв.№00000222
1982
140 000,00
0
Условно-пригодное

34
Вентилятор,ВДН-8-1500, инв.№00000225
1984
29 800,00
0
Условно-пригодное

35
Вертикальный сверлильный станок, инв.№00000148
1969
14 000,00
0
Условно-пригодное

36
ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000071
1970
122 000,00
0
Условно-пригодное

37
ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000070
1970
122 000,00
0
Условно-пригодное

38
ГАИ-1,Газоанализатор, инв.№00000072
1985
3 400,00
0
Удовлетворительное

39
ГГА400,Грейфер, инв.№00000149
1990
15 000,00
0
Удовлетворительное

40
Горизонтально-расточной станок,2620ВФ, инв.№00000232
1976
2 300,00
0
Неудовлетворительное

41
ДБУ-1,Бункер золоулавливатель, инв.№00000073
2001
25 600,00
0
Удовлетворительное

42
Дезаэратор ,ДА-15/10, инв.№00000221
2001
210 000,00
0
Удовлетворительное

43
Дымомер оптический, инв.№00000074
2001
26 920,00
0
Удовлетворительное

44
Дымосос ДН-11,5*1500, инв.№00000223
2001
175 000,00
0
Удовлетворительное

45
ИЭ-9405(КТП)Преобразователь частоты, инв.№00000278
2001
8 500,00
0
Удовлетворительное

46
ИЭ-9405(КТП)Преобразователь частоты, инв.№00000150
2001
8 500,00
0
Удовлетворительное

47
К-100-65,насос водяной, инв.№00000226
2009
18 500,00
0
Удовлетворительное

48
К20/30 насос сточных вод, инв.№00000279
2010
37 200,00
0
Удовлетворительное

49
КалориферКСКЗ-11-02 2316(1), инв.№00000326
2010
8 500,00
2 833,36
Удовлетворительное

50
КалориферКСКЗ-11-02 2316(2), инв.№00000327
2010
8 500,00
2 833,36
Удовлетворительное

51
КалориферКСКЗ-11-02 2316(3), инв.№00000328
2010
8 500,00
2 833,36
Удовлетворительное

52
КБ,кран-балка, инв.№00000151
1986
12 000,00
0
Удовлетворительное

53
ККУ-038/180 (ТП-2),Конденсаторная установка, инв.№00000153
1965
900
0
Условно-пригодное

54
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000154
1965
900
0
Условно-пригодное

55
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000155
1965
900
0
Условно-пригодное

56
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000156
1965
900
0
Условно-пригодное

57
ККУ-038/180(ТП-2),Конденсаторная установка, инв.№00000152
1965
900
0
Условно-пригодное

58
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000159
1965
900
0
Условно-пригодное

59
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000158
1965
900
0
Условно-пригодное

60
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000157
1965
900
0
Условно-пригодное

61
КЛС(к руб.машине), инв.№00000076
1972
4 000,00
0
Условно-пригодное

62
компрессор В2800В/100 СМ(2,2 кВт,320л/мин,9атм), инв.№00000329
2010
1 530,00
510
Удовлетворительное

63
Компьютер, инв.№00000292
2007
10 950,00
0
Неудовлетворительное

64
Компьютер (октябрь), инв.№00000303
2007
12 500,00
0
Неудовлетворительное

65
Компьютер 1(V33140G73700522), инв.№00000017
2007
26 395,19
0
Неудовлетворительное

66
Компьютер 10 (79МОАВ339657), инв.№00000026
2007
18 608,93
0
Неудовлетворительное

67
Компьютер 11 (SN0741001236), инв.№00000027
2007
19 421,43
0
Неудовлетворительное

68
Компьютер 12 (сервер) (SN0737636598), инв.№00000036
2007
13 740,00
0
Неудовлетворительное

69
Компьютер 2 (V33140G73700530), инв.№00000018
2007
26 395,08
0
Неудовлетворительное

70
Компьютер 3 (V33122G73209303), инв.№00000019
2007
24 031,42
0
Неудовлетворительное

71
Компьютер 4 (V33122G73209304), инв.№00000020
2007
20 391,54
0
Неудовлетворительное

72
Компьютер 5 (V33122G73209305), инв.№00000021
2007
15 041,28
0
Неудовлетворительное

73
Компьютер 6 (V33122G73209307), инв.№00000022
2007
15 041,28
0
Неудовлетворительное

74
Компьютер 7 (V33122G73209308), инв.№00000023
2007
15 041,28
0
Неудовлетворительное

75
Компьютер 8 (V33122G73209309), инв.№00000024
2007
15 041,28
0
Неудовлетворительное

76
Компьютер 9 (V33122G73209310), инв.№00000025
2007
15 041,29
0
Неудовлетворительное

77
Конденсаторная батарея, инв.№00000161
1965
9 900,00
0
Неудовлетворительное

78
Котел, КЕ-6,5/14МТО, инв.№00000224
2001
930 000,00
0
Удовлетворительное

79
Котел, КЕ-6,5-14МТО, инв.№00000291
2002
750 000,00
0
Удовлетворительное

80
КПА-50,Копировальный полуавтомат, инв.№00000235
2001
2 300,00
0
Удовлетворительное

81
кран-балка, инв.№00000077
1970
29 400,00
0
Условно-пригодное

82
ЛО-15,раскряжевки правая, инв.№00000164
1984
40 000,00
0
Условно-пригодное

83
ЛТ-185,Грейфер, инв.№00000165
1991
30 000,00
0
Удовлетворительное

84
ЛТ-62, (Крюковой) Кран козловой склада столбов, инв.№00000168
1986
90 000,00
0
Удовлетворительное

85
ЛТ-62,Кран козловой буферн.склада, инв.№00000166
1985
90 000,00
0
Удовлетворительное

86
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000237
1984
90 000,00
0
Удовлетворительное

87
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000167
1986
90 000,00
0
Удовлетворительное

88
МА-4132,Молот, инв.№00000078
1986
1 500,00
0
Удовлетворительное

89
маркиров.опор с регулятор.темпер.инаборсимв(1), инв.№00000330
2011
37 868,80
12 622,96
Удовлетворительное

90
маркиров.опор с регулятор.темпер.инаборсимв(2), инв.№00000331
2011
37 868,80
12 622,96
Удовлетворительное

91
МВ-412,Пневмомолот, инв.№00000079
1964
1 200,00
0
Неудовлетворительное

92
МРГ-20,Рубительная машина с гориз.подачей, инв.№00000080
1978
6 450,00
0
Удовлетворительное

93
МРГ-30,Рубительная машина, инв.№00000082
1978
13 200,00
0
Удовлетворительное

94
МРН-100,Машина рубительнаянаклон.подача, инв.№00000084
1975
131 700,00
0
Условно-пригодное

95
н\о Ресивер, инв.№00000196
1964
4 500,00
0
Условно-пригодное

96
н\о Цилиндр мапевровый, инв.№00000174
1964
2 500,00
0
Условно-пригодное

97
н\о Цилиндр мапевровый, инв.№00000173
1964
2 500,00
0
Условно-пригодное

98
н\о, Цилиндр пропиточный, инв.№00000176
1964
3 000,00
0
Условно-пригодное

99
н\о, Цилиндр пропиточный, инв.№00000175
1964
3 000,00
0
Условно-пригодное

100
н\о,Кран-балка,5 тонн, инв.№00000169
1965
4 050,00
0
Условно-пригодное

101
н\о,Мерник, инв.№00000172
1964
1 500,00
0
Условно-пригодное

102
н\о,Мерник, инв.№00000170
1964
1 500,00
0
Условно-пригодное

103
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000178
1970
5 000,00
0
Условно-пригодное

104
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000177
1970
5 000,00
0
Условно-пригодное

105
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000179
1970
5 000,00
0
Условно-пригодное

106
НДВ-315,насос двухстороннего всасывания, инв.№00000241
2007
10 000,00
0
Удовлетворительное

107
НТО № 14, инв.№00000086
1980
1 500,00
0
Условно-пригодное

108
НТО № 14,Циклон, инв.№00000087
1981
1 500,00
0
Условно-пригодное

109
НЦС-1,Насос для масла, инв.№00000181
1990
1 500,00
0
Удовлетворительное

110
НЦС-1,Насос для сточных масс, инв.№00000180
1990
1 500,00
0
Удовлетворительное

111
ОКС-167М,Пресс гидравлический, инв.№00000088
1979
1 700,00
0
Условно-пригодное

112
ПА-12,Вентеляционная установка, инв.№00000182
1971
6 000,00
0
Условно-пригодное

113
ПА-212,Очиститель воздуха, инв.№00000090
1972
5 000,00
0
Условно-пригодное

114
Пароводяной подогреватель, инв.№00000091
1989
55 600,00
0
удовлетворительное

115
ПВ-23,Полуав-т вальцовочный, инв.№00000092
1970
1 500,00
0
Неудовлетворительное

116
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000183
1964
30 000,00
0
Условно-пригодное

117
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000184
1964
30 000,00
0
Условно-пригодное

118
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000185
1964
30 000,00
0
Условно-пригодное

119
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000186
1964
30 000,00
0
Условно-пригодное

120
Принтер НР Laser 1018, инв.№00000035
2008
4 950,00
0
Удовлетворительное

121
ПХФ 1 М,Полуав-т опл-гоформиров.зубьев, инв.№00000096
1977
2 000,00
0
Неудовлетворительное

122
ПЧ-20(КТП),Преобразователь частоты, инв.№00000242
1964
11 000,00
0
Условно-пригодное

123
ПЧ-20,Преобразователь частоты, инв.№00000188
1964
11 000,00
0
Условно-пригодное

124
ПЧ-20,Преобразователь частоты, инв.№00000189
1964
11 000,00
0
Условно-пригодное

125
ПЧ-4,Преобразователь частоты, инв.№00000097
1964
11 000,00
0
Условно-пригодное

126
рейсмусовый станок, инв.№00000191
1982
13 400,00
0
Условно-пригодное

127
РУ-0,4 кв(7 шт), инв.№00000192
1964
1 400,00
0
Условно-пригодное

128
РУ-6 кв(7 шт), инв.№00000193
1964
2 450,00
0
Условно-пригодное

129
СД-160/45 насос, инв.№00000280
2008
7 650,00
0
Удовлетворительное

130
Сосуд н\о,Вакуумсборник, инв.№00000195
1964
500
0
Условно-пригодное

131
станок кромкообрезной ЦОД-450, инв.№00000332
2011
39 481,73
13 160,69
Удовлетворительное

132
Станок вертикально сверлильный, инв.№00000104
1963
4 200,00
0
Условно-пригодное

133
Станок двухпильный кромкообрезной ЦОД-450, инв.№00000290
2009
104 000,00
0
Удовлетворительное

134
Станок дровокольный, инв.№00000105
1969
5 600,00
0
Условно-пригодное

135
Станок окорочный ,ОК-63, инв.№00000238
1982
50 000,00
0
Удовлетворительное

136
Станок универсально-фрезе-й 6Н-81, инв.№00000233
1966
17 960,00
0
Условно-пригодное

137
Станок фрезерный, инв.№00000106
1966
10 400,00
0
Условно-пригодное

138
таль электрическая г/п 3,2 т.в/л 6 м, инв.№00000321
2011
64 107,00
21 369,00
Удовлетворительное

139
ТВ-80-1,8,Турбокомпрессор, инв.№00000107
1984
11 800,00
0
Условно-пригодное

140
ТВ-80-1,Турбокомпрессор, инв.№00000289
1990
11 800,00
0
Удовлетворительное

141
ТГН-8-3,Станок ножеточный для ОК-63, инв.№00000197
1982
13 000,00
0
Условно-пригодное

142
ТДМ-503,Трансформатор сварочный, инв.№00000283
2010
1 800,00
0
Удовлетворительное

143
ТДМ-503,Транформатор сварочный, инв.№00000198
2007
18 600,00
0
Удовлетворительное

144
Телефонная станция, инв.№00000109
1975
1 500,00
0
Неудовлетворительное

145
ТМ-630 Трансформатор, инв.№00000282
1964
19 200,00
0
Условно-пригодное

146
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000201
1973
2 266,66
0
Условно-пригодное

147
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000202
1973
2 266,66
0
Условно-пригодное

148
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000281
1973
2 266,68
0
Условно-пригодное

149
ТОЦ-16,Скребковый транспорт, инв.№00000110
1973
1 000,00
0
Условно-пригодное

150
трансформатор ТМ-1000 ква, инв.№00000203
1964
15 000,00
0
Условно-пригодное

151
трансформатор ТМ-400 ква, инв.№00000204
1964
11 000,00
0
Условно-пригодное

152
трансформатор ТМ-560 ква, инв.№00000205
1964
21 000,00
0
Условно-пригодное

153
ТЦО-16,Транспортер скребков. для сыпуч.Отх., инв.№00000206
1988
1 000,00
0
Удовлетворительное

154
ТЦО-16,Транспортер скребков. для сыпуч.Отх., инв.№00000207
1988
1 000,00
0
Удовлетворительное

155
ТЦП-3,транспортер цепной, инв.№00000239
1988
28 000,00
0
Удовлетворительное

156
ТЦП-4,Транспортер 4-цепн., инв.№00000111
1988
7 000,00
0
Удовлетворительное

157
ТЧН-21, инв.№00000240
1990
11 000,00
0
Удовлетворительное

158
упаковочная машина УМ-1"Лайн"спецзаказ, инв.№00000322
2011
512 420,90
170 807,06
Удовлетворительное

159
Установка компрессорная винтовая типаДЭН-90Ш(10атм, инв.№00000294
2008
740 600,00
0
Удовлетворительное

160
Ф-40,Фрезерный станок, инв.№00000121
1990
6 170,00
0
Удовлетворительное

161
Циркулярная пила, инв.№00000123
1977
5 500,00
0
Неудовлетворительное

162
ЦКБ-40, инв.№00000124
1989
19 000,00
0
удовлетворительное

163
ЦКБ-40,Торцов.станок, инв.№00000126
1991
38 000,00
0
Удовлетворительное

164
ЦМР-2,Делительный станок, инв.№00000234
1972
2 300,00
0
Удовлетворительное

165
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000128
1974
2 800,00
0
Условно-пригодное

166
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000129
1974
1 400,00
0
Условно-пригодное

167
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000213
1974
500
0
Условно-пригодное

168
ЭД,Кран подвесной, инв.№00000215
1965
6 500,00
0
Условно-пригодное

169
Электрический тельфер, инв.№00000216
2008
25 000,00
0
Удовлетворительное

170
Погрузчик скиповый ЛВ-175
Нет данных
300 000,00
0
Удовлетворительное

Оборудование старое, подвержено значительному физическому износу.

Транспортные средства, которые эксплуатируются
Таблица 7.5

№ п/п
Наименование
и тип ТС
№ паспорта
Дата
вып.

Серия и №
свидетельства
регистрации
Регистрационный знак
Цвет
кузова
(данные по ПТС)
Состояние по осмотру
(по данным Заказчика)

1
Погрузчик фронтальный LONG GONG CDM 833 Н, инв.№00000040
ТА 160619
2007
ВК 698058
66СТ8909
Желто-синий
Рабочий


2
Прицеп-лесовоз 1Р5-М-823, инв.№00000293
ВЕ 364640
1999
ВМ 083584
66СТ7560
Оранжевый
Рабочий

3
Трактор Т-157, инв.№00000034
АВ 074739
1988
ВК 724574
66СО5108
Желтый
Рабочий

4
ГАЗ-33021 К 881 ВН, инв.№00000013
66 ЕО 288703
1995
РН 810214
К881ВН96
Темно-бежевый
Рабочая

5
ЗИЛ-130 Автоцистерна пожарная, инв.№00000005
ВЦ 015299
1989
66 СК 002099
0378СВУ
Красный
Рабочая

6
КАМАЗ 55111 1990 г.в.,С127ВТ, инв.№00000006
66 ЕО 288694
1990
66 КР 681885
С127ВТ 66
Оранжевый
Рабочий

7
КРАЗ 256-Б1 С130ВТ, инв.№00000008
66 ЕО 288695
1983
66 КР 681884
С130ВТ 66
Песочный
Рабочий

8
МАЗ 5551,1986,грузовой самосвал, инв.№00000009
66 ЕО 288697
1986
66НА 234189
Т965АО 66
Золотое руно
Рабочий

9
Урал-5557, грузовой самосвал, инв.№00000015
66 ЕО 288693
1994
отсутствует
Н410АМ
Песочный
Рабочий


Транспортные средства, не подлежащие восстановлению
Таблица 7.6

№ п/п
Наименование
и тип ТС
№ паспорта
Дата
вып.

Серия и №
свидетельства
регистрации
Регистрационный знак
Цвет
Кузова
( данные по ПТС)
Состояние по осмотру
(по данным Заказчика)
Примечания

10
Прицеп Роспуск 9383-012, инв.№00000011
66 ЕО 268757
1984
РН 811126
АО 0463 66
Защитный
Восстановлению не подлежит
Зарегистрирован в ГИБДД

11
Автощеповоз МАЗ 5430, инв.№00000002
66 ЕО 288705
1987
66 НА 234190
Т966АО 66
Хаки
Восстановлению не подлежит
Снят с учета 02.11.2007

12
КАМАЗ 55111, 1993 г. С128ВТ, инв.№00000007
66 ЕО 288698
1993
66 МЕ 681879
Свидетельство о регитр. изъято
С128ВТ 66
Светло-серый
Восстановлению не подлежит
Снят с учета 25.10.2007

13
МАЗ-5334 КС 3571 Автокран, инв.№00000318
66 ЕЕ 905195
1984
отсутствует
т/т 0798 КК
Зеленый
Восстановлению не подлежит
Снят с учета 19.03.2002

14
Урал-4320 лесовоз (С126ВТ) (К852 НС), инв.№00000012
66 ЕО 288895
1988
СВ 395070
К852НС96
Защитный
Восстановлению не подлежит
Зарегистрирован в ГИБДД

Сведения об обременениях - обременения отсутствуют.
Место расположения объекта оценки
Местоположение недвижимости см. Таблица 7.1 и 7.2. Оборудование и транспортные средства находятся в зданиях и на производственной площадке.
Физическое состояние объекта оценки
Состояние объектов оценки см. т. 7.1-7.6 В приложении имеются фотографии объектов оценки.
Заказчиком не была представлена документация о проведенных ремонтах (капитальных и текущих), поэтому состояние оборудования и транспортных средств было определено в результате бесед со специалистами предприятия.
7.2. Информация о текущем использовании объекта оценки
Все имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК» используется по назначению.
7.3. Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость
Другие факторы и характеристики, относящиеся к объекту оценки, существенно влияющие на его стоимость, не обнаружены.

8. Анализ рынка объекта оценки
8.1. Основные тенденции социально-экономического развития РФ в январе- августе 2015 года
По оценке Минэкономразвития России, в первом полугодии текущего года снижение динамики ВВП с исключением сезонности последовательно замедлялось. В июле и в августе, по предварительной оценке, снижения не отмечается. Позитивное влияние на динамику ВВП с исключением сезонности в августе оказали добыча полезных ископаемых, производство и распределение электроэнергии, газа и воды, сельское хозяйство, увеличение топливно-энергетического экспорта. Главным негативным моментом остается продолжающееся снижение динамики инвестиций и строительства, но вместе с тем в августе отмечено замедление спада по сравнению с июлем. В августе ускорилось снижение с исключением сезонности обрабатывающих производств и платных услуг населению. По оценке Минэкономразвития России, снижение ВВП к августу прошлого года составило 4,6%, с начала года ВВП снизился на 3,8% к соответствующему периоду 2014 года. Наибольшее отрицательное влияние в темпах роста ВВП к соответствующему периоду прошлого года в августе оказали обрабатывающие производства, строительство, оптовая и розничная торговля и чистые налоги на продукты. Динамика промышленного производства в целом с исключением сезонной и календарной составляющих после прекращения снижения в июле в августе вновь перешла в отрицательную область – снижение к предыдущему месяцу составило 0,3 процента. При этом снижение обрабатывающих производств ускорилось до 0,5% против 0,1% в июле. Прирост отмечен в добыче полезных ископаемых (0,2%), в производстве и распределении электроэнергии, газа и воды (0,2%). В отраслях промежуточного спроса после длительного сокращения производства в августе отмечается незначительный рост в обработке древесины и производстве изделий из дерева; продолжился рост в производстве кокса и нефтепродуктов, в производстве резиновых и пластмассовых изделий; после стабилизации в июле сократилось целлюлозно-бумажное производство; издательская и полиграфическая деятельность; сократилось химическое производство, металлургическое производство и производство готовых металлических изделий; продолжилось сокращение в производстве прочих неметаллических минеральных продуктов. Из потребительских отраслей в августе продолжился рост в производстве кожи, изделий из кожи и производстве обуви, сократился - в производстве пищевых продуктов, включая напитки, и табака и продолжилось сокращение в текстильном и швейном производстве. В отраслях машиностроительного комплекса продолжился рост в производстве машин и оборудования, стабилизировался - в производстве транспортных средств и оборудования и сократилось производство электрооборудования, электронного и оптического оборудования. Сохраняется тенденция снижения темпов роста инвестиций в основной капитал и строительства, хотя в августе по сравнению с июлем темпы снижения замедлились. По оценке Минэкономразвития, инвестиции в основной капитал с исключением сезонного и календарного факторов сократились на 0,2% (-0,8% в июле), строительство - на 0,6% (-0,9% в июле).
Производство сельскохозяйственной продукции после спада в июле (-0,2%) в августе вновь показало рост, составивший 1,0% с исключением сезонности.
После последовательного замедления темпов снижения оборота розничной торговли в течение первого полугодия в августе второй месяц подряд снижения с исключением сезонности не отмечается. Платные услуги населению снизились на 0,4% соответственно. Сохраняется некоторая напряженность на рынке труда, уровень безработицы с исключением сезонного фактора в августе вырос до 5,6% экономически активного населения.
Реальные располагаемые доходы (с исключением сезонного фактора) после двухмесячного роста в августе вновь вернулись в область отрицательных значений, снижение составило 1,1%. Реальная заработная плата продолжает снижаться. При этом в августе снижение ускорилось до 1,2% (с исключением сезонного фактора). После июльского максимума 16,3%, в августе норма сбережений снизилась до 14,9% (с исключением сезонного фактора). Это связано с тем, что в условиях продолжающегося сокращения доходов, население, стремясь поддержать текущее потребление, направляет меньшее количество ресурсов на сбережения. Однако норма сбережений находится на высоком уровне, превышая значения 2012-2014 годов. Экспорт товаров в августе 2015 г., по оценке, составил 25,0 млрд. долл. США (60,3% к августу 2014 г. и 90,4% к июлю 2015 года). Импорт товаров в августе текущего года, по оценке, составил 16,5 млрд. долл. США (65,3% к августу 2014 г. и 97,3% к июлю 2015 года). Положительное сальдо торгового баланса в августе 2015 г., по оценке, составило 8,5 млрд. долл. США и относительно августа 2014 г. снизилось на 47,6 процента.
В августе инфляция потребительских цен составила 0,4%, превысив прошлогодний показатель – 0,2% при введении ответных контрсанций на запрет импорта отдельных продовольственных товаров. За годовой период инфляция продолжила повышаться, достигнув в августе – 15,8% (в июле – 15,6 процента).
http://economy.gov.ru/minec/activity/sections/macro/monitoring/20150929
8.2. Итоги социально - экономического развития Свердловской области в январе-августе 2015 года
 Промышленный комплекс
Промышленность
Объем отгруженной промышленной продукции по полному кругу организаций Свердловской области, по данным Территориального органа Федеральной службы государственной статистики по Свердловской области, в январе-августе 2015 года в действующих ценах составил 1101,0 млрд. рублей, или 118,7% к уровню января-августа 2014 года (январь-август 2014 года – 932,1 млрд. рублей).
 Сельское хозяйство
Объем продукции сельского хозяйства, произведенной хозяйствами всех категорий, в январе-августе 2015 года увеличился на 5,1% по сравнению с уровнем января-августа 2014 года в сопоставимых ценах.
 Жилищное строительство
По данным Свердловскстата, в январе-августе 2015 года за счет всех источников финансирования введены в эксплуатацию жилые дома общей площадью 1 543,6 тыс. кв. метров, что в 1,3 раза больше, чем в январе-августе 2014 года (по Российской Федерации – на 9,2% больше).
 Строительство
Объем работ, выполненных собственными силами по виду деятельности «строительство», в январе-августе 2015 года составил 57,5 млрд. рублей, или 90,3% к уровню января-августа 2014 года в сопоставимых ценах (по Российской Федерации – 91,9%).
 Транспорт
Грузооборот автомобильного транспорта в январе-августе 2015 года составил 2 031,4 млн. тонно-км, что соответствует уровню января-августа 2014 года.
Автомобильным транспортом в январе-августе 2015 года перевезено 20,8 млн. тонн грузов, что на 11,8% нижеуровня соответствующего периода предыдущего года.
 Потребительский рынок
Оборот розничной торговли в Свердловской области за январь-август 2015 года составил, по данным Свердловскстата, 674,1 млрд. рублей, что в сопоставимых ценах на 9,6% ниже уровня соответствующего периода 2014 года, в т.ч. по продовольственным товарам – 328,2 млрд. рублей (снижение на 10,0% в сопоставимых ценах к уровню соответствующего периода 2014 года), по непродовольственным товарам – 345,9 млрд. рублей (снижение на 9,3%).
 Рынок труда
Численность безработных граждан, состоящих на учете в службах занятости, на 01 сентября 2015 года составила 32,3 тыс. человек (на 01 сентября 2014 года – 26,4 тыс. человек).
 Заработная плата
Согласно данным Свердловскстата, в июле 2015 года среднемесячная заработная плата в Свердловской области выросла на 4,4% к уровню июля 2014 года. В январе-июле 2015 года среднемесячная заработная плата одного работника по полному кругу организаций Свердловской области составила 30 522,2 рубля (105% к уровню января-июля 2014 года).
Финансы
Крупными и средними организациями Свердловской области за январь-июль 2015 года получен положительный финансовый результат (прибыль за минусом убытков) в размере 85,3 млрд. рублей, что в 1,6 раза выше уровня соответствующего периода предыдущего года.
http://economy.midural.ru/content/itogi-socialno-ekonomicheskogo-razvitiya-sverdlovskoy-oblasti-v-yanvare-avguste-2015-goda
8.3. Обзор рынка объекта оценки
8.3.1. Обзор рынка земельных участков.

Рынок земельных участков, находящихся в собственности в Свердловской области, выставленных на продажу
В данном разделе представлена информация по всем ценообразующим факторам, использовавшимся при определении стоимости, и содержится обоснование значений ценообразующих факторов. В г. Серов не выявлены земельные участки, выставленные на продажу земли населенных пунктов, разрешенное использование: под объекты промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности).

По мнению большинства практикующих экспертов-оценщиков на стоимость земельных участков оказывают влияние следующие факторы:

1)
статус земельного участка (категория и разрешенное использование), наличие правоустанавливающих документов на землю;

2)
местоположение земельного участка, инвестиционная привлекательность района расположения, ближайшее окружение;

3)
наличие сетей инженерно-технического обеспечения и внешнего благоустройства, возможность их подведения;

4)
наличие различного рода обременений на земельный участок;

5)
площадь земельного участка;

6)
состояние почв и рельеф земельного участка;

7)
транспортная доступность (наличие подъездных путей, характеристики выезда из города)

Оценщиком был проведен анализ предложений по продаже земельных участков, предлагаемых к продаже на праве собственности и аренде, категория: земли населенных пунктов, в Свердловской области в городах, находящихся поблизости с г. Серов по состоянию на сентябрь 2015 года, публикуемых на официальном сайте "Уральской палаты недвижимости" (www.upn.ru) и "Екатеринбург Онлайн (www.e1.ru).

В результате Оценщиком было выявлено на рынке 10 предложений по продаже земельных участков категории - населенные пункты, под различное коммерческое строительство. Информация по ним сведена в таблице 8.1

Таблица 8.1.

 №п/п
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
агентство
ссылка
право
условия продажи

1
Реж, Режевской, Ленина
2600
1 500 000
"НОВОСЁЛ ЦЕНТР" (ООО)
http://upn.ru/realty_land_sale_info/75978-2399.htm
собственность
купля-продажа

2
Серов, Пушкинская 62
3200
1 832 000
"ЛиКом" (ООО)
http://upn.ru/realty_land_sale_info/30108466-830.htm
собственность
купля-продажа

3
Камышлов, Кирова
2000
2 590 000
"Дом" (ООО)
http://upn.ru/realty_land_sale_info/20058447-2116.htm
собственность
купля-продажа

4
Талица
19000
3 000 000
БРИЛЛИАНТ ТО-2
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
аренда
купля-продажа

5
Кировград, шуралинская 62
43300
3 500 000
"БЭСТ" (ООО
http://upn.ru/realty_land_sale_info/9382-2658.htm
собственность
купля-продажа

6
Реж, Бажова
500
3 810 000
НЕДВИЖИМОСТЬ-Н (ООО "Недвижимость Н") +7(912)2477659
http://upn.ru/realty_land_sale_info/2375-1391.htm
торговля
купля-продажа

7
Невьянск
50000
4 500 000
"Недвижимость и право" (ООО)
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
собственность
купля-продажа

8
Североуральск, Шлакоблоковая 5
4900
5 137 000
"Бизнес Кварт Бюро" (ООО)
http://upn.ru/realty_land_sale_info/30108463-830.htm
собственность
купля-продажа

9
Карпинск, Карпинского 1
21000
6 400 000
"Бизнес Кварт Бюро" (ООО)
http://upn.ru/realty_land_sale_info/10145253-183.htm
собственность
купля-продажа

10
Краснотурьинск, Фрунзе 85/2
25100
20 621 700
"ЛиКом" (ООО)
http://upn.ru/realty_land_sale_info/30108460-830.htm
собственность
купля-продажа



8.3.2. Обзор рынка зданий и сооружений

Продажи аренды зданий и сооружений производственного назначения в г. Серов Свердловской области (по базе предложения недвижимости www.e1.ru; www.upn.ru; http://nedv.info/) не выявлены.
Доходный подход предполагает исследование получения дохода от использования объектов оценки и связанной с ними коммерческой деятельности. Большая часть оцениваемых основных средств не может приносить доход автономно, а лишь в составе других активов производственного комплекса. Спрогнозировать доход предприятия и выделить из него часть, приходящуюся на каждую единицу основных средств, не представляется возможным.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Оценщик отказался от оценки в рамках доходного подхода.
Продажи зданий и сооружений производственного назначения в г. Серов Свердловской области (по базе предложения недвижимости www.e1.ru; www.upn.ru; http://nedv.info/) не выявлены. По базе предложения недвижимости www.upn.ru найдено предложение о продаже земельного участка с комплексом нежилых зданий в г. Серов.


http://upn.ru/realty_industrials_sale_info/30108467-830.htm



Принимая во внимание данные обстоятельства, Оценщик отказался от оценки зданий и сооружений в рамках сравнительного подхода.
Однако в качестве сравнения и подтверждения результатов оценки рыночной стоимости другими подходами эти данные использовать нужно.
Производственная недвижимость площадью 666 кв.м. с земельным участком выставлена на продажу за 1.832.000 руб. Средняя стоимость 1 кв.м. по данному объекту равна 2751 руб., что соответствует диапазону цен рыночной стоимости объекта оценки: зданий, полученных затратным подходом где:
Минимальная цена 1 кв.м. 1 822 руб.
Максимальная цена 1 кв.м 10 789 руб.



Заключение
Рынок производственной недвижимости в Свердловской области представляет собой достаточно сложную структуру. Несмотря на то, что типология формируется спонтанно, в результате тех взаимоотношений арендаторов и арендодателей, экономической среды, уже выделяются довольно четкие требования к помещениям различного типа. Рынок производственной недвижимости маленьких городов Северного Урала носит несбалансированный характер. Предложение промышленных зданий и сооружений практически отсутствует.
Ставки арендной платы помещения имеют неравномерный характер, и в большей степени определяются качественными характеристиками сдаваемой в аренду недвижимости.
Ценообразование по отдельным объектам носит весьма специфический характер, основными критериями которого являются индивидуальные характеристики самого объекта, и не отражает тенденции формирования стоимости на рынке.
Источники информации: база цен предложения «Екатеринбург-он-лайн» www.el.ru и Уральской палаты недвижимости [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
8.3.3. Обзор рынка оборудования
http://delonovosti.ru/business/2916-rynok-derevoobrabatyvayuschego-oborudovaniya-zhdut-nelegkie-vremena.html
Рынок деревообрабатывающего оборудования ждут нелегкие времена
Рынок деревообрабатывающего оборудования ждут нелегкие времена
Российский[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] вновь лихорадит: постоянный поток негативных новостей об [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], падении [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] и волатильности нефтяных цен не лучшим образом сказывается на настроении предпринимателей. Но в некоторых отраслях промышленности положение достаточно стабильно: отечественный рынок деревообрабатывающего оборудования пока не затронули экономические санкции, падение рубля и [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], однако его всё-таки ожидают непростые времена.
Ситуация в отрасли
В последние годы отрасль показывала неравномерную динамику: в 2012 г. объём продаж упал, в 2013 г. – вырос, а в 2014 г. – вновь снизился. Кроме того, далеко не всё изделия пользуются одинаковым спросом. Например, в 2011–2014 гг. снизились объёмы производства станков фрезерных, лущильных, автоматических, способных выполнять операции без смены инструмента. В тоже время производство токарных и рубильно-дробильных станков немного выросло.
Сегодня в России имеются современные заводы, которые выпускают высококачественное оборудование для лесопиления и глубокой переработки древесины. Хуже обстоит дело с оснащением для производства мебели. На российском рынке представлены только фрезерные станки с ЧПУ, вакуумные прессы, покрасочные устройства, а кромкооблицовочных, раскроечных, сверлильно¬-присадочных – просто нет.
Структура импорта
По данным Росстата, большую часть рынка деревообрабатывающего оборудования занимают зарубежные производители. По объёмам импорта в стоимостном выражении лидерами стали итальянские фирмы SCM и BIESSE, немецкие WEEKE и HOMAG, шведская SODERHAMN ERIKSSON.
Чаще всего в Россию ввозятся круглопилильные, с автоматическим перемещением изделия, гибочно-сборочные, фрезерные станки. Стоимость импортных устройств растёт, начиная с 2012 г. Понятно, что в нынешних непростых условиях она станет ещё выше, поэтому возникает закономерный вопрос: когда отечественные аналоги смогут на равных конкурировать с зарубежными? Ответ на него зависит от множества различных факторов, совокупность которых приводит к неутешительным выводам.
Почему российские изделия неконкурентоспособны?
Наши ведущие производители рассказали, что они думают по этому поводу. Директор компании «Интервесп» Михаил Смолин считает, что в сегменте простых деревообрабатывающих станков есть удачные решения, радующие покупателя соотношением бюджетной цены и хорошего качества. Однако запуск в производство современных сложных устройств требует немалых затрат времени и больших материальных инвестиций. Результат от вложений будет заметен только через 4–5 лет, поэтому возводить такие заводы необходимо уже сегодня.
Генеральный директор компании «Техноальянс» Игорь Косухин считает, что положение в отрасли сейчас близко к критическому. Развить это направление машиностроения и создавать заводы, продукция которых сможет на равных конкурировать с европейскими аналогами, можно только при условии всесторонней поддержки рынка деревообрабатывающего оборудования российским правительством.
Руководитель отдела продаж Ассоциации «КАМИ» Иван Дементьев настроен ещё пессимистичнее. Он говорит, что отрасль находится в [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], обусловленном как внутренними факторами, так и внешними причинами. Если в ближайшее время сложившаяся ситуация не изменится, то существующее отставание от европейских производителей будет только увеличиваться и вскоре станет непреодолимым.
Как выжить в кризис?
Специалисты уверены, что для этого существует только один путь – выпуск высококачественных и востребованных мебельных станков. Например, одним из главных запросов рынка являются современные многофункциональные устройства, которые можно легко перенастраивать для изготовления деталей разных форм и размеров. Они позволяют либо вообще исключить ручные операции, либо значительно сократить их объём. При этом сохраняется стабильно высокое качество обработки деталей. Сейчас такие изделия выпускают только немецкие, чешские и швейцарские фирмы. Если наши компании сумеют наладить выпуск достойных аналогов, покупатели примут их с радостью.
Многие крупные и средние фирмы, приобретавшие новое деревообрабатывающее оборудование европейских производителей, теперь переходят на закупку бывших в употреблении (а потому недорогих) станков азиатского производства. [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ], которые и раньше предпочитали изделия[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]ских компаний, теперь всё чаще делают выбор в пользу бюджетных отечественных аналогов. Логика наших бизнесменов проста: при сравнимой цене они оказываются более ремонтопригодными и дешёвыми в обслуживании.

8.3.4. Обзор рынка транспортных средств

http://perevozka24.ru/pages/obzor-rynka-gruzovyh-avtomobiley-i-avtobusov-za-1-polugodie-2015-g

Обзор рынка грузовых автомобилей и автобусов за 1 полугодие 2015 года
Во всех категориях наблюдается сокращение объемов реализации. Причиной тому является замораживание большого числа инфраструктурных проектов на фоне общего снижения деловой активности.
Особенно сильно это сказалось на реализации средних и большегрузных машин. Также пострадали фирмы, производящие автобусы и легкие коммерческие автомобили (LCV). Не смотря на принятую государственную программу поддержки отечественной автопромышленности, продажи упали и в этих секторах.
По сравнению с тем же периодом прошлого года, реализация средне- и крупнотоннажных грузовых автомобилей снизилась почти в полтора раза. За шесть месяцев было продано 22 464 автомобиля. Радует, что в июне торговля оживилась – к покупателям ушло 3580 машин, что превышает показатели апреля и мая, 3382 шт. и 2704 шт. соответственно.
Первое место уверенно занимает КамАЗ 
Не смотря на снижение продаж за полгода до отметки 7884 автомобиля (в 2014 г. – 14 125 шт., падение – 44,2%), в абсолютных цифрах – это не просто лучший показатель, а еще и с приличным отрывом от конкурентов. Цифры за июнь – 1318 шт. (падение – 37,1%). Поэтому не удивительно, что рыночная доля Камского завода за шестой месяц увеличилась с 31,2% до 36,8%.
Второе место занимает ГАЗ
За шесть месяцев клиенты получили 3875 машин Горьковского автозавода, что на 24,4% меньше, чем за тот же период 2014 года. Зато июнь можно с полным правом назвать ударным месяцем. Реализовано 892 автомобиля – на 9,2% больше, чем в том же месяце прошлого года. В этом месяце ГАЗ увеличил рыночную долю более, чем в два раза, до 24,9%, по сравнению с 12,2%, которые были в июне 2014-го (данные «АвтостатИнфо»). Это обнадеживает!
МАЗ на третьем месте
Минский автозавод продал за 6 месяцев 1216 МАЗов. Это на 60,6% меньше, чем за первое полугодие 2014 года (3087 шт.). Показатели за июнь тоже не впечатляют. При реализации 186 машин (в июне 2014-го – 488 шт.), падение за месяц составило 61,9%. Рыночная доля в июне снизилась с 7,3% до 5,2%.
Четвертой идет Scania
Ее достижения за июнь и полгода (в скобках – за те же периоды 2014-го), а также рыночная доля в шестом месяце, составляют: 164 шт. (474 шт., падение – 61,9%), 1163 шт. (3058 шт., падение – 62%), 4,6% (7,1%). Пятое место занял MAN со следующими показателями: 160 шт. (268 шт., падение – 40,3%), 813 шт. (1987 шт., падение – 59,1%), 4,5% (4,0%). Здесь также наблюдается некоторое увеличение рыночной доли в июне.
Еще одна любопытная цифра – соотношение числа проданных отечественных автомобилей к импортным. В июне 2015 г. было продано 2545 машин российского производства (71,1%) и 1035 шт. (28,9%) импортных. А в том же месяце 2014 г. реализация составила соответственно 3645 шт. (54,3%) и 3072 шт. (45,7%).
По регионам наибольшее падение продаж наблюдалось в Уральском ФО (- 69,3%). За ним идет Приволжский ФО (- 50,1%).
По моделям автомобилей первые восемь мест занимают ГАЗы и КамАЗы. Лидирующая пара за июнь – «ГАЗон NEXT» (435 шт.) и КамАЗ 65115 6х4 (419 шт.). По сравнению с маем, в шестом месяце 2015-го продажи этих двух моделей выросли почти в два раза. На третьем месте ГАЗ 3309 с показателем реализации 219 машин.
В секторе LCV цифры получше, хотя и здесь отмечается снижение продаж. За полгода было отправлено покупателям 40483 автомобиля, что на 35,4% меньше, чем за тот же период 2014-го. Отличительной особенностью данной категории является тот факт, что в июне наблюдался настоящий взлет – продано 8143 машины, больше, чем в любом другом месяце этого года. И всего на 14,1% меньше, чем в июне 2014-го.
По брендам лидирует ГАЗ. Горьковчане за первые 6 месяцев реализовали 17101 автомобиль (в 2014-м – 25609 шт., на 35,7% больше), а за июнь – 3644 шт. (4235 шт., 14,0%). Рыночная доля в июне осталась практически той же, 44,8% в 2015-м против 44,7% в 2014-м. Второе место занимает УАЗ. Ульяновцы оказались единственными, кто сумел увеличить продажи, как за полгода, так и за июнь. Сравнительные показатели, соответственно, 9455 шт. (7706 шт., рост продаж 22,7%) и 2435 шт. (1114 шт., увеличение 118,6%). Рыночная доля подскочила с 11,7% до 29,9%. Третьим идет Mercedes-Benz. У них тоже за полугодие наблюдается рост (3629 шт. в 2015-м против 3504 шт. в 2014-м, +3,6%), однако в июне показатели ухудшились (579 шт. против 608 шт., минус 4,8%). Июньская доля рынка поднялась с 6,4% до 7,1%. Такого успеха немцы добились, в основном, благодаря успешной реализации модели Sprinter Classic, которую собирают на заводах ГАЗа.
Если же говорить о модели – лидере продаж за июнь, то это УАЗ 3751, на который оформляли документы 1771 раз. За ним следуют ГАЗ 3302 «ГАЗель» (1348 шт.) и «ГАЗель NEXT» (1140 шт.). По результатам за шестой месяц, в секторе LCV также наблюдается смещение в сторону увеличения парка автомобилей отечественного производства. В июне 2015-го продано 6080 машин российской сборки (74,7%) и 2063 шт. импортных (25,3%), а в том же месяце 2014-го, соответственно, 5252 шт. (56,4%) и 4131 шт. (43,6%).

http://www.autostat.ru/news/view/22829/

КАМАЗ прогнозирует снижение своих продаж в 2015 году на 25-28% до 28-29 тысяч машин против 38,9 тысячи автомобилей годом ранее. Об этом сообщил генеральный директор КАМАЗа Сергей Когогин, отметив, что [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] в текущем году может вырасти на 10% до порядка 7 тысяч грузовиков. Следовательно, внутренние продажи составят 21-22 тысячи машин, а падение к 2014 году может достигнуть 32-35%, сообщает агентство [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
По оценке С.Когогина, весь [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] полной массой 14 тонн может составить не более 39 тысяч штук. «Глубина падения очень высокая – до 69%», – отметил он.
Кроме того, КАМАЗ ожидает в 2015 году снижения выручки по стандартам МСФО на 9,6% до 100 млрд рублей, сказал С.Когогин. По его словам, выручка сократится меньше, чем продажи, из-за роста цен на экспортных рынках и на автомобили обновленного модельного ряда.
КАМАЗ - крупнейший российский производитель грузовых автомобилей. Среди акционеров госкорпорация "Ростех" (49,9%), компания Avtoinvest Ltd (24,53%), немецкий Daimler (11%), KAMAZ International Management Co. (4,25%), Европейский банк реконструкции и развития (4%) и Decodelement Services Ltd (2,73%).
http://www.gazeta.ru/auto/news/2015/10/12/n_7763189.shtml

КамАЗ в 2015 году снизил продажи в России на 40%
12.10.2015, 16:15
В январе – сентябре КамАЗ продал в России 13,6 тыс. грузовиков, сообщает «Интерфакс со ссылкой на главу пресс-службы компании Олега Афанасьева. Продажи КамАЗа по сравнению с девятью месяцами прошлого года сократились на 40%.
Согласно отчету компании, доля КамАЗа на рынке грузовиков России по итогам трех кварталов составила 56% против 44% за аналогичный период 2014 года. Экспорт составил около 3 тыс. автомобилей и сборочных комплектов деталей.
В январе – сентябре 2015 года компания произвела более 18 тыс. автомобилей. В сентябре предприятие превысило план и выпустило 3,14 тыс. грузовиков.
КамАЗ [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] своей доли на рынке России в текущем году до 51%.


Описание процесса оценки
Применяемые термины и определения

Рыночная стоимость, согласно ст. 3 Федерального Закона № 135–ФЗ от 29.07.98 «Об оценочной деятельности в Российской Федерации», – это наиболее вероятная цена, по которой данный объект оценки может быть отчужден на открытом рынке в условиях конкуренции, когда стороны сделки действуют разумно, располагая всей необходимой информацией, а на величине цены не отражаются какие–либо чрезвычайные обстоятельства, то есть когда:
одна из сторон сделки не обязана отчуждать объект оценки, а другая сторона не обязана принимать исполнение;
стороны сделки хорошо осведомлены о предмете сделки и действуют в своих интересах;
объект оценки представлен на открытый рынок в форме публичной оферты;
цена сделки представляет собой разумное вознаграждение за объект оценки, и принуждения к совершению сделки с чьей–либо стороны не было;
платеж за объект оценки выражен в денежной форме".
Здания – вид основных фондов по натурально-вещественному признаку, включающий архитектурно-строительные объекты, назначением которых является создание условий (защита от атмосферных явлений и пр.) для труда, жилья, социально-культурного обслуживания населения и хранения материальных ценностей. Здания имеют в качестве основных конструктивных элементов стены и крышу (цокольная часть электростанций на открытом воздухе относится к зданиям). Передвижные строения: домики, мастерские, кузницы, котельные, кухни, АТС, жилые, бытовые, административные и пр., к зданиям не относятся.
Износ – это потеря стоимости из-за ухудшения физического состояния объекта и/или его морального и внешнего устаревания. Накопленный износ определяется как разница между текущей стоимостью восстановления (замещения) объекта и его остаточной стоимостью на дату оценки. Не следует путать оценочный износ с бухгалтерским износом (амортизацией), представляющим собой процесс распределения стоимости объекта в течение предполагаемого срока его эксплуатации. Сумма амортизации зависит от первоначальной стоимости объекта, предполагаемого срока полезной службы и выбранного метода учета.
В зависимости от причин, вызывающих потерю стоимости, износ подразделяется на три типа: физический, функциональный и внешний.
Физический износ связан с физическим устареванием объекта, или потерей его элементами со временем своих первоначальных свойств. Этот вид износа выражается, в частности, в старении, изнашивании, разрушении, гниении, поломке и конструктивных дефектах. Он выражается соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкции, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Износ может быть как устранимым, так и неустранимым. Устранимый физический износ представляет собой затраты на текущий (плановый) ремонт здания, который необходим для его эффективного использования и оправдан с экономической точки зрения. Неустранимый физический износ имеет место тогда, когда для ликвидации повреждений необходим капитальный ремонт объекта.
Функциональный (моральный) износ проявляется при несоответствии параметров объекта современным требованиям, вследствие чего объект теряет способность обеспечить полезность по сравнению с новым зданием, созданным для таких же целей. Он обычно вызван плохой планировкой, несоответствием техническим и функциональным требованиям по таким параметрам, как размер, стиль, срок службы и т.д. Функциональный износ также может быть устранимым и неустранимым. Он считается устранимым, когда стоимость ремонта или замены устаревших или неприемлемых компонентов выгодна или, по крайней мере, не превышает величину прибавляемой полезности и/или стоимости. В противном случае износ считается неустранимым.
Внешний износ, или экономическое обесценение – потеря стоимости, проявляющаяся в результате неблагоприятного изменения экономической, политической, экологической обстановки, внешней по отношению к объекту оценки.
Аналог объекта оценки - сходный по основным экономическим, материальным, техническим и другим характеристикам объекту оценки другой объект, цена которого известна из сделки, состоявшейся при сходных условиях.
Дата проведения оценки - календарная дата, по состоянию на которую определяется стоимость объекта оценки.
Единицы сравнения - некоторые общие для всех объектов удельные или абсолютные, физические или экономические единицы измерения стоимости, сопоставляемые и подвергаемые корректировке.
Итоговая величина стоимости объекта оценки - величина стоимости объекта оценки, полученная как итог обоснованного оценщиком обобщения результатов расчетов стоимости объекта оценки при использовании различных подходов к оценке и методов оценки.
Корректировка - операция (часто математическая), учитывающая разницу в стоимости между оцениваемым и сравниваемым объектами, вызванную влиянием конкретного элемента сравнения. Все корректировки выполняются по принципу "от объекта сравнения к объекту оценки".
Метод оценки - способ расчета стоимости объекта оценки в рамках одного из подходов к оценке.
Объекты сравнения - проданные или предложенные к продаже на том же рынке объекты недвижимости, обладающие таким же оптимальным использованием, как и оцениваемый объект и максимально близкие к нему по другим характеристикам.
Срок экспозиции объекта оценки - период времени, начиная с даты представления на открытый рынок (публичная оферта) объекта оценки до даты совершения сделки с ним.
Стоимость воспроизводства объекта оценки - сумма затрат в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки, на создание объекта, идентичного объекту оценки, с применением идентичных материалов и технологий.
Стоимость замещения объекта оценки - сумма затрат на создание объекта, аналогичного объекту оценки, в рыночных ценах, существующих на дату проведения оценки.
Цена - денежная сумма, предлагаемая или уплаченная за объект.

9.2. Методология процесса оценки

Оценка рыночной стоимости недвижимого имущества рассматриваемого объекта включала в себя следующие этапы:
1. Определение рыночной стоимости оцениваемого объекта.
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объекта в масштабах региона, города и района расположения объекта.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемому объекту. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации, консультаций с представителями административных служб.
Анализ рынка недвижимости Свердловской области: на этом этапе изучалась конъюнктура, текущее состояние и динамика развития рынка коммерческой недвижимости Свердловской области.
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
Оценку недвижимости осуществляют с позиций трех подходов: доходного, затратного и сравнительного. Каждый подход позволяет подчеркнуть определенные характеристики объекта.
В данной работе при оценке объектов недвижимости были применен только затратный подход.
2. Сопоставление стоимостей, полученных с использованием различных подходов, получение конечного результата.
Сопоставление стоимостей, полученных с использованием указанных подходов, позволяет получить в итоге обоснованную рыночную стоимость объекта оценки. Сопоставление полученных различными подходами стоимостей производится с применением весовых коэффициентов для каждого используемого подхода, величина которых определялась с учетом достаточности, полноты, достоверности используемой информации, а также специфики оцениваемого объекта.
3.Составление и передача Заказчику отчета об оценке на данном этапе все результаты, полученные на предыдущих этапах, сведены воедино, изложены в виде отчета и переданы Заказчику.
Оценка рыночной стоимости движимого имущества включала в себя следующие этапы:
1. Определение рыночной стоимости оцениваемых объектов.
Сбор общих данных и их анализ: на этом этапе были проанализированы данные, характеризующие природные, экономические, социальные и другие факторы, влияющие на рыночную стоимость объектов в масштабах региона, города и района расположения объектов.
Сбор специальных данных и их анализ: на данном этапе была собрана более детальная информация, относящаяся к оцениваемым объектам. Сбор данных осуществлялся путем изучения соответствующей документации (техническая информация на движимое имущество), консультаций с представителями административных, инженерных и юридических служб.
Анализ рынка оборудования и транспортных средств Свердловской области: на этом этапе изучалась конъюнктура, текущее состояние и динамика развития рынка оцениваемого объекта Свердловской области.
Выбор метода (методов) оценки в рамках каждого из подходов к оценке и осуществление необходимых расчетов.
2. Составление отчета об оценке.

Определение рыночной стоимости недвижимого имущества

Методология применения затратного подхода при оценке здания

В соответствии с Федеральным стандартом оценки "Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки (ФСО № 1)", утвержденным Приказом Минэкономразвития России от 20.07.07 г. № 256, затратный подход представляет собой совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на определении затрат, необходимых для воспроизводства либо замещения объекта оценки с учетом износа и устареваний. Затратами на производство объекта оценки являются затраты, необходимые для создания точной копии объекта оценки с использованием применявшихся при создании объекта оценки материалов и технологий. Затратами на замещение объекта оценки являются затраты, необходимые для создания аналогичного объекта с использованием материалов и технологий, применяющихся на дату оценки. То есть затратный подход применяется, когда существует возможность заменить объект оценки другим объектом, который либо является точной копией объекта оценки, либо имеет аналогичные полезные свойства.

Главным, методообразующим принципом затратного подхода является принцип замещения, который гласит, что разумный покупатель не заплатит за объект недвижимости больше той денежной суммы, которая необходима для покупки аналогичного участка и строительства здания с эквивалентной полезностью без неоправданной задержки с учетом справедливой финансовой компенсации за время, потраченное на строительство.

Исходя из данных выше определений, можно определить алгоритм оценки недвижимости с использованием затратного подхода:

1.
Оценка рыночной стоимости прав на земельный участок как условно свободный в предположении его наиболее эффективного использования;

2.
Определение величины затрат на строительство объекта на дату оценки;

3.
Определение подходящей для данного проекта величины предпринимательской прибыли;

4.
Расчет полной восстановительной стоимости улучшений земельного участка как суммы затрат на строительство улучшений и предпринимательской прибыли;

5.
Оценка общего накопленного износа улучшений как суммы физического, функционального и внешнего износа;

6.
Определение остаточной стоимости улучшений земельного участка как разницы между полной восстановительной стоимостью и расчетной величиной общего накопленного износа;

7.
Расчет рыночной стоимости объекта как суммы стоимости прав на земельный участок и остаточной стоимости улучшений.

Ориентируясь на представленный выше алгоритм, оценку стоимости затратным подходом можно представить в виде следующей формулы:

РСз = Рсзу + ЗЗ (ЗВ) + ПП – НИ,

где
РСз – рыночная стоимость объекта недвижимости в рамках затратного подхода; РС зу – рыночная стоимость прав на земельный участок; ЗЗ (ЗВ) – затраты на замещение или воспроизводство улучшений земельного участка; ПП – прибыль предпринимателя; НИ – накопленный износ.

Стоимость прав на земельный участок как условно свободный определяется также с применением затратного, сравнительного и доходного подходов.

В оценочной практике используют следующие методы определения стоимости улучшений земельного участка:

1. 2. 3.
Метод сравнительной единицы; Метод разбивки по компонентам; Метод количественного обследования.

Выбор метода определяется целью оценки и необходимой точностью расчета. Метод сравнительной единицы основан на использовании стоимости строительства строительной единицы (1 кв.м., 1 куб.м.) аналогичного здания. Стоимость сравнительной единицы аналога требует корректировки на выявленные различия между ним и оцениваемым объектом (физические параметры, условия финансирования и т.д.). Стоимость нового строительства объекта определяется путем умножения откорректированной стоимости единицы сравнения на количество единиц сравнения (площадь, кубатура). Для определения величины затрат обычно применяются различные справочные и нормативные материалы, например, «Укрупненные показателя восстановительной стоимости строительства», КО-ИНВЕСТ и т.д.

Метод разбивки по компонентам заключается в том, что отдельные строительные компоненты объекта (фундаменты, стены, перекрытия) оцениваются по стоимостным показателям, включающим прямые и косвенные затраты, необходимые для возведения единицы объема конкретного компонента. Стоимость всего объекта рассчитывается как сумма стоимостей всех компонентов. В данном методе выделяют метод субподряда (рассчитывается сумма затрат по всем субподрядным строительно-монтажным работам), метод разбивки по профилю (сумма затрат по найму отдельных специалистов-строителей) и метод выделения затрат (использование единиц сравнения для различных компонентов здания, после чего результаты частных оценок суммируются).

Метод количественного обследования предполагает создание новой сметы на оцениваемый объект в ценах на дату оценки. Для этих целей проводится детальный количественный и стоимостной анализ, а также расчет затрат на строительные и монтажные работы отдельных компонентов и здания в целом. При расчете учитываются прямые затраты, накладные расходы и сметную прибыль, представляющие полную смету на строительство оцениваемого объекта.

В теории затратного подхода к оценке недвижимости накопленный износ трактуется как общая потеря объектом оценки рыночной стоимости, обусловленная физическим износом, а также функциональным и внешним устареванием (Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Грибовский С.В. - М.: Маросейка, 2009.- 432 с.).

Прибыль предпринимателя представляет собой вознаграждение предпринимателя (инвестора) за риск использования собственного капитала (инвестиций) для создания объекта недвижимости (Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Грибовский С.В. - М.: Маросейка, 2009.- 432 с.).

Величина накопленного износа определяется по формуле:

НИ = 1 – (1 – Ифиз)*(1 – Ифункц)*(1 – Ивнеш),

где
Ифиз – физический износ объекта оценки в долях единицы; Ифункц – функциональное устаревание объекта оценки в долях единицы; Ивнеш – внешнее (экономическое устаревание объекта оценки) в долях единицы.

При этом под физическим износом строения (здания, сооружения) следует понимать потерю его стоимости за счет естественных процессов старения в результате эксплуатации, разложения (ветхости), сухого гниения, коррозии или конструктивных дефектов, а также механических повреждений элементов строения, то есть снижения физико-механических характеристик объекта - ухудшения, способного отразиться на долговечности, надежности, удобстве, затратах эксплуатации и на эстетических характеристиках объекта (Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Грибовский С.В. - М.: Маросейка, 2009.- 432 с.).

Различают устранимый и неустранимый физический износ.

Устранимым считается такой износ, издержки на устранение которого экономически целесообразны, то есть издержки меньше вклада в рыночную стоимость объекта из-за устранения этого износа. Устранимый износ обычно относят на счет плохой эксплуатации, поэтому его иногда называют отложенным ремонтом и измеряют затратами на этот ремонт.

Физический износ, издержки на устранение которого экономически нецелесообразны, считается неустранимым. Теоретической основой для его расчета является предположение о линейном уменьшении потребительских качеств строительных элементов и конструкций в течение их срока службы.

Основными методами расчета физического износа являются:

- нормативный (для жилых зданий); - стоимостной; - метод срока жизни

Нормативный метод расчета физического износа предполагает использование различных нормативных инструкций межотраслевого или ведомственного уровня. Он основан на создании дефектной ведомости и определении процентов износа всех конструктивных элементов здания или сооружения. Данный метод является самым точным, но и наиболее трудоемким.

В основе стоимостного метода определения физического износа лежит физический износ, выраженный на момент его оценки соотношением стоимости объективно необходимых ремонтных мероприятий, устраняющих повреждения конструкций, элемента, системы или здания в целом, и их восстановительной стоимости. Суть стоимостного метода определения физического износа заключается в определении затрат на воссоздание элементов здания. Поскольку расчет обесценения производится на основе разумных фактических затрат на доведение изношенных элементов до «практически нового состояния», результат по данному подходу можно считать достаточно точным. Недостатки метода - обязательная детализация и точность расчета затрат на проведение ремонта изношенных элементов здания.

Метод срока жизни рассчитывается по следующей формуле:

Ифиз = ЭВ / НСС*100 %,

где
ЭВ – эффективный возраст объекта; НСС – нормативный срок службы объекта.

Функциональное устаревание (износ) – потеря стоимости улучшений земельного участка вследствие несоответствия их требованиям рынка в целом или по отдельным элементам (Оценка стоимости недвижимости: Учебное пособие/ Грибовский С.В. - М.: Маросейка, 2009.- 432 с.). Различают следующие виды функционального устаревания: устаревание, связанное с отсутствием или недостаточностью какого-либо элемента; устаревание, связанное с наличием лишнего элемента или избыточностью нужного элемента; устаревание, связанное с наличием элемента, требующего замены или модернизации. Функциональное устаревание также подразделяется на два вида - устранимое и неустранимое. Принцип расчета устранимого функционального устаревания - оценка издержек на его устранение. Принцип расчета неустранимого функционального устаревания - капитализация потерь доходов, обусловленных этим устареванием.

Внешнее устаревание – это снижение стоимости объекта недвижимости в результате действия внешних по отношению к объекту факторов. Внешнее устаревание может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Оно практически не поддается устранению и может быть временным (например, перенасыщенный рынок) или постоянным (например, близость к экологически неблагополучному району).

9.3.1. Расчет стоимости земельного участка
Составной частью определения рыночной стоимости недвижимого имущества является определение рыночной стоимости земельных участков, на котором расположены оцениваемые объекты недвижимости.
Земельный участок, на котором расположен объект оценки, принадлежит на праве собственности.
9.3.1.1. Определение существующих имущественных прав
Оценке подлежит право собственности
Стоимость оцениваемого земельного участка определена как подготовленного под застройку, при условии наличия полного пакета документации, разрешающей освоение участка в соответствии с его целевым использованием, с учетом подведенной к участку транспортной и инженерной инфраструктуры.
Земля - базисная составляющая любой недвижимости. И хотя в большинстве сделок, связанных с объектами недвижимости, стоимость земельных участков скрыта за интегральными ценами каждого имущественного комплекса, необходимость самостоятельной оценки этих участков диктуется рядом важных практических обстоятельств:
До принятия инвестиционного решения возможный покупатель, а, следовательно, и ставящий себя на его место оценщик неизбежно размышляют о потенциале стоимости приобретаемого имущества и соразмерности ожидаемого прироста стоимости и дополнительных затрат на улучшение земельного участка в пределах имеющихся ограничений на его освоение.
При покупке свободного участка либо участка с улучшениями типичный покупатель проявляет интерес к тому, каким потенциалом повышения стоимости обладает данный объект. Для анализа перспектив целесообразно рассмотреть следующие факторы:
Перспективность местоположения;
Состояние спроса на предполагаемый тип недвижимости;
Юридические нормы на предполагаемые улучшения;
Физические характеристики участка;
Финансовая обоснованность проекта использования.

9.3.1.2. Методология затратного подхода и обоснование отказа от его применения.
Затратный подход для оценки непосредственно земли не применяется, так как земля нерукотворна и не может быть воспроизведена физически, за исключением уникальных случаев создания искусственных островов. Методы затратного подхода применяются в комбинированных методах определения стоимости земли в составе единого объекта недвижимости. Методы затратного подхода при оценке стоимости земли также могут применяться:

1) 2) 3) 4)
для определения стоимости сооружений, построек, объектов инженерной инфраструктуры земельного участка, стоимости коренного улучшения сельскохозяйственных угодий, например, стоимости создания дренажных и оросительных систем, проведения культурно-технических работ; для определения стоимости почвы или грунта, например, растительные грунты могут быть оценены по затратам на их искусственное создание; для оценки капитализированной стоимости многолетних насаждений, включая защитные лесополосы, сады, виноградники, а также для оценки искусственных водоемов, предназначенных для разведения рыбы или иных целей; для оценки стоимости рекультивационных работ при возврате земель после горных и промышленных разработок, или для оценки затрат, необходимых для приведения в пригодное для использования состояние залежей, например, если они заросли древесно-кустарниковой растительностью, заболотились или подверглись другим неблагоприятным изменениям.

Незастроенный земельный участок, обустроенный объектами инженерной инфраструктуры, может оцениваться в рамках затратного подхода по сумме затрат на создание данной инфраструктуры, а также затрат на приобретение необустроенного данными объектами инфраструктуры земельного участка.

Основные недостатки затратного подхода заключаются в получении либо избыточных и завышенных значений, либо заниженных значений и создании иллюзии объективности.


9.3.1.3. Методология и определение стоимости сравнительным подходом.
Как правило, при оценке рыночной стоимости права собственности земельных участков используются метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения, метод капитализации земельной ренты, метод остатка, метод предполагаемого использования.
На сравнительном подходе основаны метод сравнения продаж, метод выделения, метод распределения.
Для целей, проводимых в настоящем Отчете расчетов (определение рыночной стоимости объектов недвижимости) Оценщик использовал метод сравнения продаж. Применение данного метода, на наш взгляд, достаточно для качественной оценки земельного участка
Метод сравнения продаж
Метод применяется для оценки земельных участков, как занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - застроенных земельных участков), так и земельных участков, не занятых зданиями, строениями и (или) сооружениями (далее - незастроенных земельных участков). Условие применения метода – наличие информации о ценах сделок с земельными участками, являющимися аналогами оцениваемого. При отсутствии информации о ценах сделок с земельными участками допускается использование цен предложения (спроса).
Метод предполагает следующую последовательность действий:
определение элементов, по которым осуществляется сравнение объекта оценки с объектами - аналогами (далее - элементов сравнения);
определение по каждому из элементов сравнения характера и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
определение по каждому из элементов сравнения корректировок цен аналогов, соответствующих характеру и степени отличий каждого аналога от оцениваемого земельного участка;
корректировка по каждому из элементов сравнения цен каждого аналога, сглаживающая их отличия от оцениваемого земельного участка;
расчет рыночной стоимости земельного участка путем обоснованного обобщения скорректированных цен аналогов.
К элементам сравнения относятся факторы стоимости объекта оценки (факторы, изменение которых влияет на рыночную стоимость объекта оценки) и сложившиеся на рынке характеристики сделок с земельными участками.
Наиболее важными факторами стоимости, как правило, являются:
местоположение и окружение;
целевое назначение, разрешенное использование, права иных лиц на земельный участок;
физические характеристики (рельеф, площадь, конфигурация и др.);
транспортная доступность;
инфраструктура (наличие или близость инженерных сетей и условия подключения к ним, объекты социальной инфраструктуры и т.п.).
К характеристикам сделок с земельными участками, в том числе, относятся:
условия финансирования сделок с земельными участками (соотношение собственных и заемных средств, условия предоставления заемных средств);
условия платежа при совершении сделок с земельными участками (платеж денежными средствами, расчет векселями, взаимозачеты, бартер и т.п.);
обстоятельства совершения сделки с земельными участками (был ли земельный участок представлен на открытый рынок в форме публичной оферты, аффилированность покупателя и продавца, продажа в условиях банкротства и т.п.);
изменение цен на земельные участки за период с даты заключения сделки с аналогом до даты проведения оценки.
Характер и степень отличий аналога от оцениваемого земельного участка устанавливаются в разрезе элементов сравнения путем прямого сопоставления каждого аналога с объектом оценки. При этом предполагается, что сделка с объектом оценки будет совершена исходя из сложившихся на рынке характеристик сделок с земельными участками.
Корректировки цен аналогов по элементам сравнения могут быть определены как для цены единицы измерения аналога (например, гектар, квадратный метр), так и для цены аналога в целом. Корректировки цен могут рассчитываться в денежном или процентном выражении.
Величины корректировок цен, как правило, определяются следующими способами:
прямым попарным сопоставлением цен аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определением на базе полученной таким образом информации корректировки по данному элементу сравнения;
прямым попарным сопоставлением дохода двух аналогов, отличающихся друг от друга только по одному элементу сравнения, и определения путем капитализации разницы в доходах корректировки по данному элементу сравнения;
корреляционно-регрессионным анализом связи между изменением элемента сравнения и изменением цен аналогов (цен единиц измерения аналогов) и определением уравнения связи между значением элемента сравнения и величиной рыночной стоимости земельного участка;
определением затрат, связанных с изменением характеристики элемента сравнения, по которому аналог отличается от объекта оценки;
экспертным обоснованием корректировок цен аналогов.
В результате определения и внесения корректировок цены аналогов (единицы измерения аналогов), как правило, должны быть близки друг к другу. В случае значительных различий скорректированных цен аналогов целесообразно выбрать другие аналоги; элементы, по которым проводится сравнение; значения корректировок.

Расчет рыночной стоимости земельного участка методом сравнения продаж
На этапе сбора исходной информации не удалось найти данные о сделках купли-продажи земельных участков, принадлежащих на праве собственности и аренды в г. Серов с такими же характеристиками, что и объект оценки. Причиной стало повсеместное сокрытие данных об условиях продажи и реальной продажной цене участков, поэтому при сравнительном анализе стоимости объекта мы опирались на цены предложения (по данным сайта Уральской палаты недвижимости (http://www.upn.ru), сайта nedv.info, сайта nd.blizko.ru. на 25 сентября 2015 года). Такой подход основывается на том, что потенциальный покупатель прежде, чем принять решение о покупке земельного участка проанализирует текущее положение и придет к заключению о возможной цене предлагаемого объекта, учитывая все его достоинства и недостатки относительно объектов сравнения. Оценщиком не были обнаружены аналоги, принадлежащие на праве собственности в г. Серов, поэтому были отобраны три аналога, расположенные в других городах, все земли имеют общие ценообразующие параметры: право аренды или собственности, разрешенное использование.
Таблица цен предложения земельных участков-аналогов
Таблица 9.1
Дата предложения
Месторасположение участка
Размер участка, м2
Характеристика участка
Цена предложения, руб.
Продавец

25.09 2015 г.
Талица

19 000
Категория земель - населенный пункт.
3 000 000

[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Тел: 358-18-88, 219-07-07

25.09 2015 г.
Кировград, Шуралинская, 62
43 300
Категория земель - населенный пункт.
3 500 000

[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ] Тел: 200-73-00

25.09 2015 г.
Невьянск

50 000

Категория земель - промышленность
4 500 000
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Тел: 89226119868


Ввиду отсутствия парных продаж, величины поправок определены экспертным методом на основании сопоставительного анализа цен предложения земельных участков, расположенных в разных зонах.
Таблица корректировок
Таблица 9.2
Характеристика сравнения
Оцениваемый объект
Аналог 1
Аналог 2
Аналог 3

Адрес
г. Серов, ул. Автодорожная, дом 16,
Талица
Кировград, шуралинская 62
Невьянск

Цена предложения

3 000 000
3 500 000
4 500 000

Право владения
собственность
аренда
собственность
собственность

Корректировка, %

15,00
0,00
0,00

Величина корректировки, руб.

450 000,0
0,0
0,0

Скорректированная цена, руб.

3 450 000,0
3 500 000,0
4 500 000,0

Скорректированная цена за 1 кв.м, руб.

181,58
80,83
90,00

Условия продажи
купля - продажа
купля-продажа
купля-продажа
купля-продажа

Корректировка, %

-13,00
-13,00
-13,00

Величина корректировки, руб.

-448 500,0
-455 000,0
-585 000,0

Скорректированная цена, руб.

3 001 500,0
3 045 000,0
3 915 000,0

Скорректированная цена за 1 кв.м, руб.

157,97
70,32
78,30

Местоположение
Область
Область
Область
Область

Корректировка, %

0,00
0,00
0,00

Величина корректировки, руб.

0,0
0,0
0,0

Скорректированная цена, руб.

3 001 500,0
3 045 000,0
3 915 000,0

Скорректированная цена за 1 кв.м, руб.

157,97
70,32
78,30

Общая площадь участка, кв.м

19 000,0
43 300,0
50 000,0







Корректировка, %

0,00
0,00
0,00

Величина корректировки, руб.

0,0
0,0
0,0

Скорректированная цена, руб.

3 001 500,0
3 045 000,0
3 915 000,0

Скорректированная цена за 1 кв.м. руб.

157,97
70,32
78,30

Дата продажи
25.09.2015
25.09.2015
25.09.2015
25.09.2015

Корректировка, %

0,0
0,0
0,0

Величина корректировки, руб.

-
-
-

Скорректированная цена, руб.

3 001 500,0
3 045 000,0
3 915 000,0

Скорректированная цена за 1 кв.м. руб.

157,97
70,32
78,30

Целевое использование участка по объявлению
Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности)
для строительства теплиц и складских помещений
Для размещения промышленных объектов
Для размещения промышленных объектов

Целевое использование участка по кадастровой карте
для эксплуатации зданий и сооружений производственного назначения
для размещения производственных и административных зданий
Для размещения промышленных объектов
для размещения складского комплекса

Корректировка, %

0,0
0,0
0,0

Величина корректировки, руб.

0,0
0,0
0,0

Скорректированная цена, руб.

3 001 500,0
3 045 000,0
3 915 000,0

Скорректированная цена за 1 кв.м, руб.

157,97
70,32
78,30

Поправка на коммуникации
есть коммуникации
есть коммуникации
есть коммуникации
есть коммуникации

Корректировка, %

0,0
0,0
0,0

Величина корректировки, руб.

0,0
0,0
0,0

Скорректированная цена, руб.

3 001 500,0
3 045 000,0
3 915 000,0

Скорректированная цена за 1 кв.м, руб.

157,97
70,32
78,30

Наличие улучшений

нет
нет
нет

Величина корректировки, руб.

0,00
0,00
0,00

Скорректированная цена, руб.

3 001 500,00
3 045 000,00
3 915 000,00

Скорректированная цена за 1 кв.м, руб.

157,97
70,32
78,30

количество поправок

2
1
1

вес аналога

0,25
0,38
0,38

Стоимость права собственности 1 кв.м
95,23


Объяснение корректировок

1. Поправка на право владения По данным Справочника Оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г.Нижний Новгород, 2014 год) под научным руководством Лейфера Л.А., доверительный интервал значения отношения цен на земельный участок под производственное использование, передаваемых на правах аренды, к ценам аналогичных участков, передаваемых на правах собственности, составляет 0,84-0,87. Для расчетов Оценщиками принято среднее значение интервала - 0,85 (в таблице 1-0,85=15%)
2. Правка на условия продажи. По данным Справочника Оценщика недвижимости "Характеристики рынка. Прогнозы. Поправочные коэффициенты", изданного Приволжским центром финансового консалтинга и оценки (г. Нижний Новгород, 2014 год) под научным руководством Лейфера Л.А., расширенный интервал скидки на цены земельных участков под промышленные объекты составляет 12-14%. При этом среднее значение коллективной экспертной оценки величины скидки на уторговывание составляет 13 %.
3. Поправка на площадь участка. Поправку не применяем, т.к. оцениваются 4 земельных участка, расположенных рядом и имеющие одинаковые характеристики
4. Поправка на дату продажи не вводится поскольку предложения аналогов выбраны на дату оценки.
5. Поправка на разрешенное использование – данный фактор учитывает разрешенное использование земельного участка, возможность возведения на нем улучшений определенного вида.
Все выбранные аналоги находятся в населенном пункте. Разрешенное использование земельного участков аналогов идентичное объекту оценки. Корректировка не вводится.
Поправка на коммуникации. Поправка не применяется, т.к. стоимость проведения коммуникаций зависит от удаленности точек подключения, от уровня инженерной инфраструктуры всего района, а также от того, хватает ли на данной территории существующих мощностей. Сравниваемые аналоги находятся в одинаковых условиях в районах с развитой инфраструктурой. В рамках затратного подхода при определении рыночной стоимости земельный участок рассматривается как условно свободный и как правило затраты на подключение возникают при строительстве здания, в связи с чем оценщик исходит из допущения, что данные улучшения относятся к зданиям.

Стоимость земельных участков, рассчитанная методом сравнения продаж
Таблица 9.3


Наименование
Площадь,
м2
Стоимость
руб./м2
Стоимость, рассчитанная методом сравнения продаж, руб.

1
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности Площадь: 177041кв. м
177041
95,23
16 859 113

2
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности. Площадь: 28031кв. м
28031
95,23
2 669 313

3
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект инженерной инфраструктуры (насосная). Площадь: 49кв. м
49
95,23
4 666

4
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности) Площадь: 63514 кв. м
63514
95,23
6 048 258


9.3.1.4. Методология доходного подхода и обоснование отказа от его применения.
В рамках доходного подхода используются следующие методы определения стоимости земельного участка:

1) 2) 3)
метод капитализации земельной ренты; метод остатка; метод предполагаемого использования.

Метод капитализации земельной ренты применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность получения земельной ренты от оцениваемого земельного участка.

Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) 2) 3)
расчет земельной ренты, создаваемой земельным участком; определение величины соответствующего коэффициента капитализации земельной ренты; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.

Под капитализацией земельной ренты понимается определение на дату проведения оценки стоимости всех будущих равных между собой или изменяющихся с одинаковым темпом величин земельной ренты за равные периоды времени. Расчет производится путем деления величины земельной ренты за первый после даты проведения оценки период на определенный оценщиком соответствующий коэффициент капитализации.
В рамках данного метода величина земельной ренты может рассчитываться как доход от сдачи в аренду земельного участка на условиях, сложившихся на рынке земли.

1) 2) 3) 4) 5)
расчет стоимости воспроизводства или замещения улучшений, соответствующих наиболее эффективному использованию оцениваемого земельного участка; расчет чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени на основе рыночных ставок арендной платы; расчет чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения, за определенный период времени как произведения стоимости воспроизводства или замещения улучшений на соответствующий коэффициент капитализации доходов от улучшений; расчет величины земельной ренты как разности чистого операционного дохода от единого объекта недвижимости за определенный период времени и чистого операционного дохода, приходящегося на улучшения за соответствующий период времени; расчет рыночной стоимости земельного участка путем капитализации земельной ренты.




Метод предполагаемого использования применяется для оценки застроенных и незастроенных земельных участков. Условие применения метода - возможность использования земельного участка способом, приносящим доход. Метод предполагает следующую последовательность действий:

1) 2) 3) 4) 5)
определение суммы и временной структуры расходов, необходимых для использования земельного участка в соответствии с вариантом его наиболее эффективного использования (например, затрат на создание улучшений земельного участка или затрат на разделение земельного участка на отдельные части, отличающиеся формами, видом и характером использования); определение величины и временной структуры доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины и временной структуры операционных расходов, необходимых для получения доходов от наиболее эффективного использования земельного участка; определение величины ставки дисконтирования, соответствующей уровню риска инвестирования капитала в оцениваемый земельный участок; расчет стоимости земельного участка путем дисконтирования всех доходов и расходов, связанных с использованием земельного участка.

В основе методов лежит предпосылка, что стоимость недвижимости обусловлена способностью объекта оценки генерировать потоки доходов в будущем. В методах доходного подхода происходит преобразование будущих доходов от объекта оценки в его стоимость с учетом уровня риска, характерного для данного объекта.

В результате анализа источников информации, описанных выше в сравнительном подходе, земельные участки аналогичного назначения в аренду выявлены не были. Аренда земельных участков в г. Серов в принципе не распространена, за исключением аренды земельных участков у государственных органов. Следует отметить, что государственная аренда носит нормативный характер, величина государственной арендной платы устанавливается законодательно и, зачастую, не отражает рыночного мнения о полезности земельных участков.

Таким образом, Оценщик вынужден отказаться от применения методов доходного подхода к оценке земельных участков.

9.3.1.5. Согласование результатов рыночной стоимости земельного участка.
Рыночная стоимость объекта недвижимости формируется под влиянием нескольких факторов: затрат на его создание, баланса спроса и предложения, потенциальной доходности объекта. В рамках настоящего отчета выполнена оценка Объекта с применением метода сравнения продаж. Согласование результатов расчетов не требуется.
Таблица 9.4

Наименование
Площадь,
м2
Стоимость
руб./м2
Рыночная стоимость, руб.

1
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности Площадь: 177041кв. м
177041
95,23
16 859 113

2
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности. Площадь: 28031кв. м
28031
95,23
2 669 313

3
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект инженерной инфраструктуры (насосная). Площадь: 49кв. м
49
95,23
4 666

4
Земельный участок. Категория земель: земли населенных пунктов - Под объект промышленности (предприятие деревообрабатывающей промышленности) Площадь: 63514 кв. м
63514
95,23
6 048 258


Итого:


25 581 350


Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки: земельные участки, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», составляет на дату проведения оценки с допустимым округлением:
25 581 350
(Двадцать пять миллионов пятьсот восемьдесят одна тысяча триста пятьдесят) рублей

9.3.2. Затратный подход оценки зданий и сооружений
9.3.2.1. Анализ наиболее эффективного использования объекта недвижимости

При определении вариантов наиболее эффективного использования объекта используются четыре основные критерия анализа:
Доступность с точки зрения законодательства – характер предполагаемого использования не противоречит законодательству, ограничивающему действия собственника участка, и положениям зонирования.
Физическая возможность – физическая возможность строительства и эксплуатации объекта с целью наиболее эффективного использования на рассматриваемом участке.
Финансовая целесообразность – допустимый с точки зрения закона порядок использования объекта, способный обеспечить чистый доход собственнику.
Максимальная продуктивность – кроме получения чистого дохода как такового, наиболее эффективное использование подразумевает либо максимизацию чистого дохода собственника, либо достижение максимальной стоимости самого объекта.
При этом, как следует из определения рыночной стоимости, способ использования объекта оценки (как и мотивация продавцов и покупателей на рынке) должен быть типичен для района, в котором расположен участок.
Оцениваемый объекты расположены на территории производственной площадки, имеют планировку производственных и других помещений производственного комплекса, поэтому оценщик предполагает, что использование объектов оценки в качестве производственных и других помещений производственного комплекса может обеспечить собственнику максимальный доход вследствие удобного места расположения и особой планировки зданий.
Принимая во внимание все вышеизложенное, Оценщик пришел к выводу, что наиболее эффективным использованием объектов оценки является его использование в качестве производственных и других помещений производственного комплекса. Расчет рыночной стоимости объектов оценки производился для указанного использования объектов, как наилучшего без рассмотрения и расчета иных вариантов.

9.3.2.2. Методика расчета стоимости объекта недвижимости

Подход к оценке недвижимости с точки зрения затрат (издержек) основан на предположении о том, что издержки на строительство здания плюс издержки на отвод земельного участка и его подготовку к строительству являются приемлемым ориентиром при определении стоимости недвижимого имущества. При этом подходе стоимость существующего объекта определяется путем сравнения со стоимостью строительства аналогичного объекта недвижимости.
Затратный подход содержит элементы рыночной оценки, поскольку участники рынка соотносят стоимость приобретаемого объекта с потенциально необходимыми затратами на строительство нового здания. При оценке недвижимости затратным подходом оценщик учитывает влияние варианта оптимальной полезности объекта на итоговую стоимость.
Оценка затратным подходом основана на принципе замещения. Данный принцип подразумевает, что информированный инвестор не будет платить за собственность больше, чем стоимость строительства аналога равной полезности. Таким образом, по затратному подходу сначала производится оценка стоимости воспроизводства или замещения улучшений (зданий, сооружений) с учетом предпринимательской прибыли, затем начисляется совокупный износ, который зависит от физического состояния, функционального устаревания и внешней окружающей среды объекта оценки.
Определение полных затрат.
При использовании затратного подхода, прежде всего, необходимо решить, определение какой стоимости более обоснованно: затраты на воспроизводство или затраты на замещения.
Затраты на замещение - расходы в текущих ценах на строительство здания, имеющего эквивалентную полезность с объектом оценки, но построенного из новых материалов и в соответствии с современными стандартами, дизайном и планировкой.
С теоретической точки зрения в большинстве случаев более обоснованно определение стоимости затрат на замещение, поскольку маловероятно, что покупателю нужна именно точная копия оцениваемого здания со всеми его функциональными недостатками или излишествами.
Анализ использования методов определения полных затрат в условиях Российской Федерации показывает, что в наибольшей степени принятой у нас терминологии соответствует следующая классификация их вариантов:
стоимостной метод;
ресурсный метод;
модульный метод;
метод сравнительной единицы.
Стоимостной метод предполагает использование данных проектно-сметной документации и применение системы директивных корректирующих коэффициентов пересчета (дефляторов) от цен 1984 года к текущим ценам, рекомендованным региональными центрами по ценообразованию в строительстве. При этом могут использоваться как интегральные коэффициенты пересчета для различных типов зданий, так и коэффициенты пересчета, отдельно учитывающие удорожание материалов, основной заработной платы и эксплуатации машин и механизмов.
Как показывает проведенный анализ, различие в величине общей восстановительной стоимости, вычисленной с помощью интегрального и дифференцированных коэффициентов, незначительно.
Ресурсный метод оценки основан на определении объемов или массы основных элементов зданий и сооружений, расхода строительных материалов, расчете стоимости этих материалов (или элементов конструкций) в текущих региональных рыночных ценах с последующим добавлением стоимости оплаты труда, эксплуатации машин и механизмов, прочих работ и затрат.
Основная заработная плата и стоимость эксплуатации машин и механизмов обычно определяются в процентах от стоимости основных строительных материалов по среднестатистическим данным строительных организаций для определенного типа здания или, что предпочтительнее, по данным конкретного подрядчика.
Следует отметить, что ресурсный метод, оперирующий непосредственно с затратами в текущих ценах, дает лучшее приближение к рыночным ценам, чем стоимостной.
Однако, ресурсный метод оценки стоимости недвижимости требует больших затрат труда, высокой квалификации оценщиков и значительного опыта.
Модульный метод оценки стоимости заключается в расчленении всего объема строительно-монтажных работ на крупные разделы (модули), как то: земляные работы, фундаменты, стены, перекрытия, кровля и т.д.
Модульный метод целесообразно использовать для приближенной оценки при недостатке исходной информации. В этом случае достаточно определить затраты для одного или нескольких основных модулей, чтобы исходя из их примерного процентного вклада, найти общую стоимость строительно-монтажных работ.
Метод сравнительной единицы предполагает использование данных по текущей стоимости по какому-либо параметру, например, одного квадратного метра общей площади в зданиях определенного типа, получаемых по средней фактической стоимости строительства в условиях региона. Метод сравнительной единицы удобно использовать в случаях, когда оцениваемый объект занимает часть здания (сооружения), а установление его доли (удельного веса) в общей стоимости затруднительно из-за существенных различий в планировке и в высоте этажей, конструкций, в качестве и степени наружной и внутренней отделки, а также различий в инженерном оборудовании.
Учитывая степень полноты имеющейся информации по данному объекту недвижимости, а также трудность в определении средней стоимости строительства подобных объектов, Оценщик считает целесообразным использовать метод расчета восстановительной стоимости по укрупненным показателям при определении полных затрат (разновидность стоимостного и модульного метода).
Затратный метод основан на определении стоимости точной копии или аналога оцениваемого объекта в современных условиях на дату оценки.
Стоимость здания затратным методом в настоящем отчете определяется как стоимость затрат на замещение здания без учета стоимости земельного участка.
Этапы расчета затратного подхода следующие:
1). По сборникам укрупненных показателей восстановительной стоимости зданий и сооружений подбирается аналог с характеристиками, наиболее близкими к характеристикам оцениваемого здания или сооружения. Подбор аналога осуществляется по ряду близких параметров: функциональное назначение и объемные характеристики объекта, конструктивное исполнение и материал фундаментов, стен, перегородок, перекрытий, оконных и дверных проемов, кровли, санитарно-технического и инженерно-технического оснащения, а также других конструктивных параметров объектов.
2). С использованием выбранного аналога оцениваемого объекта по соответствующей таблице сборника укрупненных показателей восстановительной стоимости выбирается стоимость С1969 единицы указанного в таблице измерителя объекта в масштабе цен 1969 года.
3). Определяется полная восстановительная стоимость S1969 оцениваемого объекта в ценах 1969 года: S1969 = K x C1969 x V,
где С1969 - в соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки определяем стоимость единицы измерителя (1 м3) объекта аналога для соответствующего класса конструктивной системы здания, используя соответствующий аналог из справочника УПВС;
К - корректировочный коэффициент;
V - строительный объем здания.
4). Определяется полная восстановительная стоимость S1984 оцениваемого объекта в ценах 1984 года: S1984 = K x C1984 x V,
где К1984 - коэффициент перехода от уровня цен 1969 года к ценам 1984 года, который определяется в соответствии с Постановлением Госстроя от 11 мая 1983 г. № 94;
5). Рассчитывается стоимость воспроизводства Sт оцениваемого объекта на текущую дату оценки
Sт =Кт х S1984,
где Кт - коэффициент перехода от уровня цен 1984 года к уровню цен на текущую дату оценки, который определяется Уральским региональным центром ценообразования в строительстве.
6). Определение прибыли предпринимателя.
Кприб – коэффициент, учитывающий прибыль девелопера.
7). Оценка износа. В соответствии с затратным методом должны быть учтены три вида износов: физический, функциональный и внешний.
8). Определяется остаточная восстановительная стоимость От оцениваемого объекта недвижимости на дату оценки: От=Sт х (100-Исов):100.
Процесс определения стоимости воспроизводства (замещения) объекта оценки
Свердловская область относится ко 2 территориальному поясу и I климатическому району.
Оценщик считает необходимым использовать для определения стоимости нового строительства следующую нормативную документацию:
Сборник № 5 УПВС Здания и сооружения электрических станций, электрических и тепловых сетей
Сборник № 18 УПВС Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства.
Сборник № 26 УПВС Здания и сооружения в совхозах, колхозах, межколхозных и других сельскохозяйственных предприятиях, и организациях
Сборник № 27 УПВС Здания, имеющиеся во многих отраслях народного хозяйства.
При определении стоимости объектов оценки применялся метод сравнительной единицы по стоимости восстановления.
Информационной основой для расчета стоимости объектов недвижимого имущества послужили сборники укрупненных показателей восстановительной стоимости.
Таким образом, расчет стоимости нового строительства объекта произведен по следующей формуле:
Снс =V * Сед.изм * Кпопр. * Крег * И-1969-1984 * К1984-дата оценки* Кприб
где: V – строительный объем помещения (м3);
Сед.изм. - в соответствии с функциональным назначением и описанием конструктивного и объемно-планировочного решения объекта оценки определяем стоимость единицы измерителя (1 м3) объекта аналога для соответствующего класса конструктивной системы здания, используя соответствующий аналог из справочника;
Кпопр. – поправочные коэффициенты на отличие в конструкции оцениваемого объекта от конструкции объекта аналога выраженные в виде коэффициентов к стоимости в соответствии с общей частью справочника. (Кком – коэффициент, учитывающий отличие количества коммуникаций оцениваемого объекта от количества коммуникаций объекта аналога; Ккап – коэффициент, учитывающий отличие группы капитальности оцениваемого объекта от группы капитальности объекта аналога.)
Крег - регионально-экономический коэффициент по классу конструктивных систем здания, учитывающего региональные отличия в стоимости возведения зданий данной конструктивной системы.
И1969-1984 - коэффициент перехода от базы цен 1969 г. к уровню сметных цен 1984 года.
В соответствии с Постановлением Госстроя СССР № 94 от 11 мая 1983 года "Об утверждении индексов изменения сметной стоимости строительно-монтажных работ и территориальных коэффициентов к ним для пересчета сводных сметных расчетов индекс пересчета стоимости строительства в сфере " Бытового обслуживания населения " - из условий 1969 в условия 1984 года равен 1,17; территориальный коэффициент для Свердловской области равен 1,01, следовательно, индекс перехода от цен 1969 года к ценам 1984 года составляет 1,17 х 1,01 = 1,1817.
К1984-дата оценки - коэффициент перехода от базы цен 1984 г. к ценам на дату проведения оценки. К1984-дата оценки = 119,92 (Информационный вестник строителя, протоколы заседания комиссии по ценообразованию)
Согласно п. 2.2 Выписки из протокола № 01 от 31.01.2011 заседания комиссии по ценообразованию в строительном комплексе Свердловской области расчеты уровня инфляции в строительстве индекс изменения стоимости строительства к ценам 1984 г. составит 84,72

№ журнала и протокола
Даты протоколов
Коэффициент

2011 год





1
31.01.2011(1984 год-1.01.2011 год)
84,72

2
28.02.2011
1

3
28.03.2011
1

4
25.04.2011
1,0049

5
26.05.2011
1,0093

6
24.06.2011
1,0044

7
25.07.2011
1,0035

8
26.08.2011
1,0035

9
27.09.2011
1

10
28.10.2011
1

11
29.11.2011
1

12
12.12.2011
1,0035

2012 год

1
25.01.2012
1

2
27.02.2012
1,0254

3
28.03.2012
1,0062

4
10.05.2012
1

5
29.05.2012
1,047

6
26.06.2012
1,0067

7
25.07.2012
1,0069

8
21.08.2012
1,0102

9
20.09.2012
1,0038

10
17.10.2012
1,0061

11
29.11.2012
1

12
17.12.2012
1,0041

2013 год

1
23.01.2013
1

2
18.02.2013
1,0086

3
01.03.2013
1,0086

4
10.06.2013
1,0071

5
23.08.2013
1,0103

6
25.09.2013
1,005

7
23.10.2013
1,006

8
26.11.2013
1,0037

9
20.12.2013
1,0051

2014 год

1
24.01.2014
1

2
25.02.2014
1,0063

3
01.03.2014
1,0043

4
01.04.2014
1,0081

4
21.05.2014
1,0051

5
24.06.2014
1,0051

6
30.07.2014
1,0032

7
26.08.2014
1,0044

8
23.09.2014
1,0007

9
21.10.2014
1,0044

10
04.11.2014
1,00469

11
24.12.2014
1,0082


2015 год


1
06.01.2015
1,0113

2
26.02.2015
1,0052

3
25.03.2015
1,0000

4
22.04.2015
1,0000

5
25.05.2015
0,9982

6
23.06.2015
1,0000

7
28.08.2015
1,0838

8
28.09.2015
1,0000


Кприб – коэффициент, учитывающий прибыль девелопера.
Определение обоснованной ставки предпринимательской прибыли
Обычно при расчете рыночной стоимости единого объекта недвижимости с использованием затратного подхода предполагается что, инвестор, вкладывая деньги в строительство должен рассчитывать на доходность, равную альтернативным вложениям в недвижимость. Для расчёта нормы прибыли инвестиций воспользуемся материалами определения ставки дисконта в разделе доходного подхода. Эта прибыль выражает вклад застройщика (девелопера), осуществляющего экспертизу и финансирование строительства, и соответственно берущего на себя риск, связанный со строительством.
Методика Санкт-Петербургского технического университета (СпБГТУ), разработанная профессором Е.С. Озеровым, (Источник: Книга: Организация и методы оценки предприятия (бизнеса). Под ред. В.И.Кошкина, М,:ИКФ "ЭКМОС", стр. 261). Согласно этой методике, расчет прибыли застройщика основан на предположении, что инвестировать средства в новое строительство имеет смысл лишь в том случае, если прибыль от строительного проекта будет не меньше, чем прибыль от альтернативного проекта, имеющего тот же уровень риска и ту же продолжительность, что и новое строительство. Расчет прибыли застройщика производится по формуле (используя обозначения принятые в настоящем отчете):


где ПП – прибыль застройщика (инвестора), %;
Со=Си/С – доля авансового платежа в общей сумме платежей;
n – число лет (период) строительства;
уа - годовая норма отдачи на вложенный капитал.
Период строительства (п) определен по СНиП 1.04.03-85* «Нормы продолжительности строительства и задела в строительстве предприятий, зданий и сооружений», для идентичного объекта.
Соотношение Со принято равным 0,25 – исходя из предположения, что инвестор первоначально авансирует в строительство не менее 25% от общей стоимости работ.
Расчет годовой нормы отдачи на капитал.
Ставка дисконтирования отражает складывающуюся на рынке норму отдачи на капиталовложения с учетом риска инвестирования.
Ставка дисконтирования (норма отдачи), с экономической точки зрения, учитывает минимальную норму прибыли предпринимателя при которой он готов инвестировать капитал в данный объект. Она определяется на основе трех компонентов: безрисковой ставки дохода, коэффициента бета и рыночной премии за риск
r = Yб +
· (Yр – Yб) + Yнл,
где:

- «безрисковая» ставка.
В настоящем отчете используются российские показатели по безрисковым операциям. В качестве безрисковой ставки принят индикатор доходности рынка ОФЗ на 25 сентября 2015 года– 12,23 % годовых.
(источник данных: [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]).

(
- мера систематического риска, характеризующая амплитуду отклонения общего дохода от объекта по сравнению с изменениями на рынке в целом, коэффициент определяется по таблице взвешенных рисков.

Таблица 9.5
Факторы риска вложения инвестиций
Уровень фактора риска


0
0,5
1
1,5
2

Риски, связанные с политическими решениями
0
1
0
0
0

Риски, связанные с региональными особенностями
0
0
1
0
0

Риски, связанные с влиянием окружающей среды
0
0
1
0
0

Риски, связанные с маркетингом
0
0
0
1
0

Риски, связанные с инвестициями в определенный тип объектов
0
1
0
0
0

Риски, связанные со временем реализации объекта
0
0
0
1
0

Риски, связанные с недозагрузкой
0
0
1
0
0

Риски связанные с возможной конкуренцией
0
0
0
1
0

Риски, связанные с финансированием
0
0
1
0
0

Риски, связанные с управленческим учетом
0
0
1
0
0

Итого по фактору
0,00
1,00
5,00
4,50
0,00

Сумма взвешенных итогов
10,50

Количество рисков
10,00

Средневзвешенное значение коэффициента b
1,05


где:

– среднерыночная ставка дохода – установленная рынком цифра, отражающая сумму, которую предприниматель ожидает получить в виде премии за использование своего капитала, инвестированного в недвижимость (проект строительства).
В данном случае минимальная среднерыночная ставка дохода может рассматриваться как сумма минимальной ставки дохода, получаемой за управление заёмными денежными средствами (ставка рефинансирования ЦБ РФ 8,25%
(источник: http://www.cbr.ru/statistics/credit_statistics/print.asp?file=refinancing_rates.htm)




(Yр - Yб)
- рыночная премия за риск (превышение над безрисковой ставкой дохода), которую инвестор получает в качестве компенсации за дополнительный риск, связанный с капиталовложениями в данный объект.


Yнл
- надбавка за степень ликвидности объекта рассчитанная по формуле:

Yнл= Yб *Tэксп/12
Tэксп
- срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах

12
- количество месяцев в году.

На основании анализа текущей рыночной информации и определения выше приведенных компонентов рассчитана ставка дисконтирования на дату оценки.
Таблица 9.6
№ п/п
Наименование
Обозначение
Показатель

1
"безрисковая" ставка

12,23

2
мера систематического риска

·
1,05

3
среднерыночная ставка дохода (ставка рефинансирования ЦБ РФ)

8,25

4
рыночная премия за риск (превышение над безрисковой ставкой дохода)
(Yр - Yб)
-3,98

5
надбавка за степень ликвидности объекта
Yнл
6,115

6
срок рыночной экспозиции объекта оценки в месяцах
Tэксп
6

7
Ставка дисконтирования
r
14,17%


При сегодняшней нестабильной экономической ситуации говорить о точном сроке экспозиции достаточно сложно, но практика показывает, что этот срок колеблется в пределах от трех месяцев и даже до полугода. Если говорить об объектах коммерческой недвижимости этот период может быть дольше – от нескольких месяцев до полугода и даже года. Эти правила актуальны для свободной рыночной торговли, то есть применимы для объекта оценки. Поскольку объект оценки расположен в удалении от города и исходя из зависимости срока от расположения объекта оценки принимаем срок рыночной экспозиции объекта оценки 6 месяцев.

Годовая норма отдачи (уа) установлена равной 14,17%, что примерно соответствует расчетному коэффициенту дисконтирования для аналогичных объектов, учитывая типичные риски инвестирования.
Расчет прибыли предпринимателя
Таблица 9.7
Число лет строительства,
(п, t)
Доля авансовых платежей, Со, d
Годовая норма отдачи на вложенный капитал, %, (уа, R)
Прибыль предпринимателя, % (Пр)

1
25%
14,17%
9,55%


Для рассматриваемого имущества, учитывая его функциональное назначение и местоположение, величина данного показателя принята равной 9,55%, соответственно коэффициент, учитывающий прибыль девелопера составляет - 1,0955.


Расчет стоимости зданий с позиции затратного подхода
Таблица 9.8

№п/п
Наименование
Объем
№ сборника, № табл.
Кп –
поправ. коэф
для 1 климат. района
И1969-1984
Сед..
изм,
руб.
Кприб
К1984-дата оценки
Стоимость нового строительства объекта оценки, без учета НДС, руб.

1
Здание цеха ДСП. Площадь: общая 6679,4 кв.м.
51 608,0
18-2д
1,09
1,1817
10,20
1,0955
119,92
89 074 662

2
Здание цеха деревянных конструкций. Площадь: общая 4449,5 кв.м. Литер 24,24а1,24а2
35 763,0
18-2д
1,09
1,1817
10,20
1,0955
119,92
61 726 421

3
Здание лесопильного цеха. Площадь: общая 2066,3 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0011/59-01. Литер 31,31а
10 891,0
18-2д
1,09
1,1817
10,20
1,0955
119,92
18 797 709

4
Здание пароохладительной. Литер: 40. Этажность: 1. Площадь: общая 100 кв.м.
452,0
18-2а
1,09
1,1817
22,10
1,0955
119,92
1 690 315

5
Здание пожарного депо. Площадь: общая 240,6 кв.м. Литер: 41
941,0
18-52а
1,09
1,1817
30,30
1,0955
119,92
4 824 688

6
Здание ремонтно-механического цеха Литер: 42. Этажность: 1. Площадь: общая 1278 кв.м.
7 929,0
18-2г
1,09
1,1817
11,10
1,0955
119,92
14 892 869

7
Здание трансформаторной подстанции № 2. Площадь: общая 61 кв.м. Литер 39. Этажность: 1
264,0
18-17в
1,09
1,1817
32,90
1,0955
119,92
1 469 727

8
Здание цеха товаров народного потребления.Площадь: общая 942,2 кв.м. Литер 38,38а
6 663,0
18-2г
1,09
1,1817
11,10
1,0955
119,92
12 514 969

9
Здание гаража для автотранспорта. Площадь: общая 856,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0023/59-01. Литер 35
3 630,0
19-66в
1,06
1,1817
14,10
1,0955
119,92
8 422 521

10
Здание локальных очистных сооружений. Литер 20. Этажность: 1. Площадь: общая 222,6 кв.м.
1 595,0
18-2б
1,09
1,1817
14,70
1,0955
119,92
3 967 482

11
Здание материального склада. Площадь: общая 1564,9 кв.м. Инвентарный номер: 923601/0019/59-01. Литер 28, 28а, 28а1
5 857,0
18-24е
1,09
1,1817
11,60
1,0955
119,92
11 496 621

12
Здание мачтопропиточного цеха. Площадь: общая 1439 кв.м. Литер 23, 23а, 23а1, 23а2
11 631,0
18-2д
1,09
1,1817
10,20
1,0955
119,92
20 074 938

13
Здание насосной. Литер 22. Подземная этажность 0. Площадь: общая 22,9 кв.м.
126,1
18-14а
1,09
1,1817
20,20
1,0955
119,92
431 115


14
Здание насосной 2-го подьема. Площадь: общая 65,4 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0024/59-01. Литер: 18
290,0
18-14а
1,09
1,1817
20,20
1,0955
119,92
991 155

15
Здание проходной. Площадь: общая 25,3 кв.м. Литер 21, 21а, 21а1.
123,0
18-57а
1,09
1,1817
25,70
1,0955
119,92
534 903

16
Здание склада пиломатериалов. Литер 17. Этажность 1. Площадь: общая 2144,8 кв.м.
12983
18-24е
1,09
1,1817
11,60
1,0955
119,92
25 484 143

17
Здание тарного цеха. Площадь: общая 429,1 кв.м.
2 407,0
18-2б
1,09
1,1817
14,70
1,0955
119,92
5 987 292

18
Здание трансформаторной подстанции №4. Площадь: общая 37,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0006/59-01. Литер 30
208,3
18-17в
1,09
1,1817
32,90
1,0955
119,92
1 159 737

19
Здание трансформаторной подстанции №5. Площадь: общая 69,4 кв.м.
331,0
18-17г
1,09
1,1817
29,40
1,0955
119,92
1 646 692

20
Здание трансформаторной подстанции №6. Площадь: общая 23,5 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0018/59-01. Литер 25
126,1
18-17б
1,09
1,1817
35,90
1,0955
119,92
766 189

21
Здание трансформаторной подстанции №7. Площадь: общая 24,4 кв.м.
136,0
18-17б
1,09
1,1817
35,90
1,0955
119,92
826 089

22
Здание нежилого назначения- пристрой к зданию ДСП ( школьный цех)
2 819,0
18-42д
1,09
1,1817
19,70
1,0955
119,92
9 397 196

23
Здание заводоуправления. Площадь: общая 2244,6 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0020/59-01. Литер 27, 27а, 27а1, 27а2, 27а3, 27а4, 27а5
8 898,0
18-37в
1,09
1,1817
20,60
1,0955
119,92
31 016 773


Расчет стоимости сооружений с позиции затратного подхода
Таблица 9.9

№п/п
Наименование
Объем
№ сборника, № табл.
Кп –
поправ. коэф
для 1 климат. района
И1969-1984
Сед.
.изм,
руб.
Кприб
К1984-дата оценки
Стоимость нового строительства объекта оценки, без учета НДС, руб.

1
Сооружение-внеплощадочные сети водопровода. Протяженность: 150 пог.м Литер: 1
150,0
27, раздел I, 1 табл. 19-д
1,09
1,1817
17,8
1,0955
119,92
451 802

2
Внеплощадочный водопровод. Протяженность - 4396 пог.м. Диаметр - 150 мм. Литер: 10
4 396,0
27, раздел I, 1 табл. 19-д
1,09
1,1817
10,20
1,0955
119,92
7 587 432

3
Внеплощадочный питьевой водопровод. Протяженность - 2428 пог.м. Диаметр - 100 мм. Литер: 11
2 428,0
27, раздел I, 1 табл. 19-в
1,09
1,1817
12,4
1,0955
119,92
5 094 568

4
Сооружение-внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 246,42 пог.м. Литер: 1
246,4
27, раздел I, 2, табл. 38-б, 44-б
1,09
1,1817
18,50
1,0955
119,92
771 409

5
Внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 1898 пог.м. Диаметр - 200 мм. Литер: 9
1 898,0
27, раздел I, 2, табл. 38-б, 44-б
1,09
1,1817
18,50
1,0955
119,92
5 941 621

6
Сооружение-внутриплощадочные проезды. Протяженность: 5631 пог..м. Инвентарный номер: 9236-39/59. Литер 5
337,9
19,отдел III, р. III, табл. 61
1,02
1,1817
215,00
1,0955
119,92
11 502 332

7
Сооружение-внутриплощадочные сети водопровода. Протяженность: 299,83 пог.м Литер: 3
299,8
27, раздел I, 1 табл. 19-в
1,09
1,1817
12,4
1,0955
119,92
629 120

8
Внутриплощадные тепловые сети. Протяженность: 2151 пог.м. Диаметр - 100-219 мм. Литер: 12
2 151,0
5, часть III, табл. 122-в
1,03
1,1817
68,00
1,0955
119,92
23 388 213

9
Водопровод производственный. Протяженность - 3000 пог.м., диаметр - 150 мм. Литер: 13
3 000,0
27, раздел I, 1 табл. 19-д
1,09
1,1817
17,8
1,0955
119,92
9 036 042

10
Открытая площадка для складирования плиточника Литер 6. Площадь:общая 9997,5 кв.м.
9 997,5
18,отд.I, табл.29в
1,09
1,1817
18,40
1,0955
119,92
31 127 642

11
Открытая площадка для складирования плиточника. Площадь:общая 8321,2 кв.м.
8 321,2
18,отд.I, табл.29в
1,09
1,1817
18,40
1,0955
119,92
25 908 410

12
Открытая площадка для складирования столбов. Площадь:застроенная-9997,5 кв.м. Инвентарный номер 9236. Литер 8
9 236,0
18,отд.I, табл.29в
1,09
1,1817
18,40
1,0955
119,92
28 756 679

13
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 А
350,0
№ 26, том IV, ч. IV, т.176
1,09
1,1817
40,20
1,0955
119,92
2 380 845

14
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 Б
350,0
№ 26, том IV, ч. IV, т.176
1,09
1,1817
40,20
1,0955
119,92
2 380 845

15
Сооружение-резервуар системы пожаротушения. Объем: 151куб.м. Инвентарный номер: 9236-38/59
151,0
№ 26, том IV, ч. IV, т.176
1,09
1,1817
40,20
1,0955
119,92
1 027 164

16
Эксплуатационная скважина № 8385. Площадь: общая 3,2 кв.м Назначение-нежилое.
80
27,р.II-73а
1,09
1,1817
50,20
1,0955
119,92
679 565


Конструктивные элементы оцениваемых объектов типовые и полностью совпадают с элементами, описываемыми в Сборниках УПВС, на основании этого оценщик принял решение не применять поправку на отличие в конструктивных элементах.
Далее был рассчитан совокупный износ и стоимость замещения имеющихся улучшений.
Совокупный износ может определяться непосредственно путем осмотра зданий и анализа износа его отдельных компонентов, влияющих на стоимость, или же с помощью специальных формул, основанных на учете физических или экономических факторов срока службы здания. Он также может рассчитываться косвенно с использованием подходов с точки зрения дохода или рыночных сопоставлений.
Существует три метода, используемые для определения степени износа:
Метод разбиения. При использовании этого метода отдельно определяются три вида износа: физический, функциональный и внешний. Физический и функциональный износы подразделяются на устранимый и неустранимый. Каждый компонент износа определяется отдельно с использованием инженерных и визуальных методов.
Метод срока жизни. Определение степени износа осуществляется путем расчета типичного срока экономической жизни улучшений и их эффективного возраста.
Метод экстракции или рыночный метод. Данный метод позволяет рассчитывать износ непосредственно на основании анализа рыночных данных.
Физический износ – это потеря стоимости строения в результате его эксплуатации и воздействия природных сил. Функциональное устаревание представляет потерю стоимости строения в результате несоответствия его функциональных характеристик требованиям рынка на дату оценки (реализованные на объекте конструктивные элементы, материалы, дизайн и пр. могут снижать функциональность, полезность и, следовательно, ценность строения). Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних по отношению к оцениваемому объекту факторов (всегда считается неустранимым, поскольку величина потенциальных затрат делает нерациональной покупку окружающих объектов и удаление соответствующих вредных элементов только для того, чтобы увеличить стоимость одного затронутого объекта).
Совокупный износ определяется по формуле:
Исов = 1 – (1 – Ифиз) * (1 – Ифун) * (1 – Ивнеш),
где: Исов – совокупный износ;
Ифиз, Ифун, Ивнеш – выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения – физического, функционального и внешнего (экономического).
Физический износ рассчитан методом срока жизни:
Иф = Во / Нс, где:
Нс - нормативный срок службы производственных зданий, аналогичных Объекту, в зависимости от группы капитальности, принят согласно РТМ 1652-10-91, в зависимости от группы капитальности, принят согласно РТМ 1652-10-91. Руководство по инженерной эксплуатации, содержанию и ремонту производственных зданий и сооружений.
http://nordoc.ru/doc/54-54138
Во - возраст Объекта на дату оценки, лет.
Функциональное устаревание появляется из-за технического и технологического прогресса. Здания, сооружения, построенные несколько лет назад, естественно, отличаются от современных. Это отличие может быть многогранно: большие капитальные или эксплуатационные расходы, худшие технические характеристики, использование устаревших технологий и материалов и т.д. Все это снижает привлекательность стареющих основных фондов и приводит к их обесцениванию. Здания выполнены из материалов, которые используются в настоящее время для строительства промышленных объектов, поэтому функциональный износ не начислялся. Привлекательность или отсутствие материалов и конструкций учтено в расчете физического износа.
Внешнее (экономическое) старение представляет собой потерю стоимости здания или объекта собственности в результате отрицательного воздействия внешних, по отношению к оцениваемому объекту, факторов. Внешнее старение может возникнуть в результате изменения физического окружения объекта оценки или негативного влияния рыночной среды. Здания находятся в отдалении от крупных городов, рынок недвижимости практически отсутствует, поэтому рассчитаем внешний износ.


Средняя заработная плата в регионах России в 2015 году
http://bs-life.ru/rabota/zarplata/srednyaya2015.html
29 800 руб. – средняя зарплата в Свердловской области
32000 руб. - средняя зарплата в Российской Федерации
13027 руб.- средняя зарплата в лесной отрасли https://www.google.de/url?sa=t&rct=j&q=&esrc=s&source=web&cd=49&cad=rja&uact=8&ved=0CE8QFjAIOChqFQoTCOOF07zivcgCFURXLAodKesAeg&url=http%3A%2F%2Fwww.fnpr.org%2Fdocs%2FSTO%2FStatistika%2Fyanvar_15.doc&usg=AFQjCNEy9rtdCBBJS93JPclQGTNhc4kwyQ


Стоимость зданий, рассчитанная с позиции затратного подхода
Таблица 9.10

№п/п
Наименование
Стоимость нового строительства объекта оценки, без НДС, руб.
Во
Нс
Ифиз,
%
Ивнеш,
%
Стоимость, рассчитанная с позиции затратного подхода, без НДС руб.

1
Здание цеха ДСП. Площадь: общая 6679,4 кв.м.
89 074 662
50
83
60
38
22 090 516

2
Здание цеха деревянных конструкций. Площадь: общая 4449,5 кв.м. Литер 24,24а1,24а2
61 726 421
33
83
40
38
22 962 229

3
Здание лесопильного цеха. Площадь: общая 2066,3 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0011/59-01. Литер 31,31а
18 797 709
50
83
60
38
4 661 832

4
Здание пароохладительной. Литер: 40. Этажность: 1. Площадь: общая 100 кв.м.
1 690 315
50
83
60
38
419 198

5
Здание пожарного депо. Площадь: общая 240,6 кв.м. Литер: 41
4 824 688
50
83
60
38
1 196 523

6
Здание ремонтно-механического цеха Литер: 42. Этажность: 1. Площадь: общая 1278 кв.м.
14 892 869
50
83
60
38
3 693 432

7
Здание трансформаторной подстанции № 2. Площадь: общая 61 кв.м. Литер 39. Этажность: 1
1 469 727
50
83
60
38
364 492

8
Здание цеха товаров народного потребления.Площадь: общая 942,2 кв.м. Литер 38,38а
12 514 969
50
83
60
38
3 103 712

9
Здание гаража для автотранспорта. Площадь: общая 856,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0023/59-01. Литер 35
8 422 521
50
83
60
38
2 088 785

10
Здание локальных очистных сооружений. Литер 20. Этажность: 1. Площадь: общая 222,6 кв.м.
3 967 482
50
83
60
38
983 936

11
Здание материального склада. Площадь: общая 1564,9 кв.м. Инвентарный номер: 923601/0019/59-01. Литер 28, 28а, 28а1
11 496 621
50
83
60
38
2 851 162

12
Здание мачтопропиточного цеха. Площадь: общая 1439 кв.м. Литер 23, 23а, 23а1, 23а2
20 074 938
50
83
60
38
4 978 585

13
Здание насосной. Литер 22. Подземная этажность 0. Площадь: общая 22,9 кв.м.
431 115

50
83
60
38
106 916

14
Здание насосной 2-го подьема. Площадь: общая 65,4 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0024/59-01. Литер: 18
991 155
50
83
60
38
245 806

15
Здание проходной. Площадь: общая 25,3 кв.м. Литер 21, 21а, 21а1.
534 903
50
83
60
38
132 656

16
Здание склада пиломатериалов. Литер 17. Этажность 1. Площадь: общая 2144,8 кв.м.
25 484 143
50
83
60
38
6 320 067

17
Здание тарного цеха. Площадь: общая 429,1 кв.м.
5 987 292
50
83
60
38
1 484 848

18
Здание трансформаторной подстанции №4. Площадь: общая 37,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0006/59-01. Литер 30
1 159 737
50
83
60
38
287 615

19
Здание трансформаторной подстанции №5. Площадь: общая 69,4 кв.м.
1 646 692
50
83
60
38
408 380

20
Здание трансформаторной подстанции №6. Площадь: общая 23,5 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0018/59-01. Литер 25
766 189
50
83
60
38
190 015

21
Здание трансформаторной подстанции №7. Площадь: общая 24,4 кв.м.
826 089
50
83
60
38
204 870

22
Здание нежилого назначения- пристрой к зданию ДСП ( школьный цех)
9 397 196
50
83
60
38
2 330 505

23
Здание заводоуправления. Площадь: общая 2244,6 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0020/59-01. Литер 27, 27а, 27а1, 27а2, 27а3, 27а4, 27а5
31 016 773
50
83
60
38
7 692 160

 
 Итого:
 




88 798 239


Стоимость сооружений, рассчитанная с позиции затратного подхода
Таблица 9.11
№п/п
Наименование
Стоимость нового строительства объекта оценки, без НДС, руб.
Ифиз,
%
Ивнеш,
%
Стоимость, рассчитанная с позиции затратного подхода, без НДС, руб.

1
Сооружение-внеплощадочные сети водопровода. Протяженность: 150 пог.м Литер: 1
451 802
70
38
84 035

2
Внеплощадочный водопровод. Протяженность - 4396 пог.м. Диаметр - 150 мм. Литер: 10
7 587 432
70
38
1 411 263

3
Внеплощадочный питьевой водопровод. Протяженность - 2428 пог.м. Диаметр - 100 мм. Литер: 11
5 094 568
70
38
947 589

4
Сооружение-внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 246,42 пог.м. Литер: 1
771 409
70
38
143 482

5
Внутриплощадочные сети канализации. Протяженность: 1898 пог.м. Диаметр - 200 мм. Литер: 9
5 941 621
70
38
1 105 141

6
Сооружение-внутриплощадочные проезды. Протяженность: 5631 пог..м. Инвентарный номер: 9236-39/59. Литер 5
11 502 332
80
38
1 426 289

7
Сооружение-внутриплощадочные сети водопровода. Протяженность: 299,83 пог.м Литер: 3
629 120
70
38
117 016

8
Внутриплощадные тепловые сети. Протяженность: 2151 пог.м. Диаметр - 100-219 мм. Литер: 12
23 388 213
70
38
4 350 208

9
Водопровод производственный. Протяженность - 3000 пог.м., диаметр - 150 мм. Литер: 13
9 036 042
70
38
1 680 704

10
Открытая площадка для складирования плиточника Литер 6. Площадь:общая 9997,5 кв.м.
31 127 642
80
38
3 859 827

11
Открытая площадка для складирования плиточника. Площадь:общая 8321,2 кв.м.
25 908 410
80
38
3 212 643

12
Открытая площадка для складирования столбов. Площадь:застроенная-9997,5 кв.м. Инвентарный номер 9236. Литер 8
28 756 679
80
38
3 565 828

13
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 А
2 380 845
70
38
442 837

14
Резервуар железобетонный. Площадь: общая застроенная - 70 кв.м., объем -350 куб. м. Литер: 14 Б
2 380 845
70
38
442 837

15
Сооружение-резервуар системы пожаротушения. Объем: 151куб.м. Инвентарный номер: 9236-38/59
1 027 164
70
38
191 052

16
Эксплуатационная скважина № 8385. Площадь: общая 3,2 кв.м Назначение-нежилое.
679 565
40
38
252 798

 
 Итого:



23 233 549


Таким образом, стоимость объекта оценки: здания и сооружения, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», рассчитанная с позиции затратного подхода, составляет на дату оценки с допустимым округлением:
112 031 788
(Сто двенадцать миллионов тридцать одна тысяча семьсот восемьдесят восемь) рублей, без НДС

9.3.3. Доходный подход оценки зданий и сооружений

9.3.3.1. Методика расчета стоимости объекта недвижимости

Оценка недвижимости по ее доходности представляет собой процедуру оценки стоимости исходя из ожидания покупателя-инвестора, ориентирующегося на будущие блага от использования и их текущее выражение в определенной денежной сумме. Другим положением оценки по доходности является принцип замещения, согласно которому потенциальный инвестор не заплатит за недвижимость больше, чем затраты на инвестирование другого проекта, способного приносить аналогичный доход.
Таким образом, настоящий подход к оценке подразумевает, что стоимость объекта недвижимости на дату оценки есть текущая стоимость чистых доходов, которые могут быть получены владельцем в течение будущих лет, после завершения реконструкции и сдачи объекта в эксплуатацию (т.е. сдачи объекта в аренду или непосредственного использования его территории в доходном предприятии владельца).
Исходя из принципа замещения, принято считать, что доход, приносимый недвижимостью в случае размещения в ней доходного бизнеса, равен экономии на аренде (т.е. аналогичен доходу, полученному от сдачи объекта в аренду). В оценке недвижимости, в отличие от оценки бизнеса, принято пренебрегать различием в рисках аренды и бизнеса.
Подход с точки зрения дохода представляет процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость недвижимости непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов.
Основные этапы процедуры оценки при данном методе.
Оценивают потенциальный валовой доход на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых объектов.
Оценивают потери от неполной загрузки (сдачи в аренду) и не взысканных арендных платежей на основе анализа рынка. Рассчитанную таким образом величину вычитают из потенциального валового дохода нежилого строения без учета земельного участка и определяют действительный валовой доход.
Определяют ежегодную арендную плату за земельный участок на основе анализа текущих ставок и тарифов на рынке аренды для сравнимых земельных участков.
Рассчитывают эксплуатационные расходы и предусмотренные законодательством налоги на недвижимое имущество.
Вычитают арендную плату за земельный участок, эксплуатационные расходы и сумму налогов (операционные расходы) из действительного валового дохода. В результате получают величину чистого операционного дохода.
Пересчитывают величину чистого операционного дохода в текущую стоимость одним из двух способов: способом прямой капитализации или способом дисконтирования денежного потока.
Доходный подход наиболее применим для объектов недвижимости, по которым имеется достаточное количество информации о недавних сделках купли-продажи права аренды. Любое отличие условий продажи сравниваемого объекта от типичных рыночных условий на дату оценки должно быть учтено при анализе.
Поэтому при применении доходного подхода необходимы достоверность и полнота информации. Оценщиком был осуществлен поиск аналогичных продаж права аренды на сайтах сети интернет.
Подход с точки зрения доходности объекта оценки представляет собой процедуру оценки стоимости, исходя из того принципа, что стоимость имущества непосредственно связана с текущей стоимостью всех будущих чистых доходов, которые принесёт данная собственность. Другими словами, инвестор приобретает приносящую доход собственность на сегодняшние деньги в обмен на право получать в будущем доход от её коммерческой эксплуатации (от сдачи в аренду) и от последующей продажи.
При оценке недвижимости, входящей в состав оцениваемого имущества доходным подходом может быть использован один из двух методов – дисконтирования потоков денежных средств и прямой капитализации дохода.
1. Метод капитализации предполагает, что объект оценки будет приносить стабильный доход (либо обеспечивать стабильную экономию средств) в течение долгого периода времени.
При расчете рыночной стоимости объекта оценки методом прямой капитализации следующая формула:
13 EMBED Equation.3 1415,
где:
Ср – рыночная стоимость оцениваемого объекта;
ДП – чистый денежный поток (в руб.);
СК – ставка капитализации (в долях ед.).
(1 + СК)0,5 – поправка, призванная повысить корректность расчетов при учете того факта, что денежный поток формируется в течение всего отчетного периода и принятии предпосылки об условной линейности формирования денежного потока в течение года – в результате полагается, что денежный поток формируется в среднем на середину отчетного периода (года).
2. Метод дисконтирования потоков денежных потоков предполагает, что владелец объекта будет получать различную сумму прибыли в разные периоды времени, связанные как с возможным ремонтом помещения после его приобретения, так и простоем площадей, вызванных необходимостью поиска арендатора.
В соответствии с этим методом, исходя из принципа наилучшего и наиболее эффективного использования и учитывая специфичность объекта, стоимость объекта оценки равна чистому дисконтированному денежному потоку за прогнозный период от сдачи в аренду площадей объекта оценки. После расчета величин денежного потока за прогнозный период считается стоимость реверсии равная капитализированной стоимости стабилизировавшегося денежного потока, приведенной к уровню цен на дату оценки.
Чистый денежный поток получается в результате вычитания из валового дохода от сдачи площадей в аренду, совокупных издержек по эксплуатации объекта оценки.
Расчет стоимости объекта оценки на основе доходного подхода определялся по формуле:
13 EMBED Equation.3 1415
где:
СДоход – стоимость объекта оценки определенная в рамках доходного подхода; PVj – прогнозируемый результирующий денежный поток; i – ставка дисконтирования; n – количество прогнозных лет; PVРеверсии – денежный поток от сдачи в аренду объекта оценки в постпрогнозном периоде, принимается равным денежному потоку за последний год прогнозного периода; k – ставка капитализации для реверсии.

9.3.3.2. Отказ от расчета стоимости зданий и сооружений с позиции доходного подхода

Продажи аренды недвижимости, аналогичной оцениваемой, в г. Серов не выявлены.
Доходный подход предполагает исследование получения дохода от использования объектов оценки и связанной с ними коммерческой деятельности. Большая часть оцениваемых основных средств не может приносить доход автономно, а лишь в составе других активов производственного комплекса. Спрогнозировать доход предприятия и выделить из него часть, приходящуюся на каждую единицу основных средств, не представляется возможным.
Принимая во внимание данные обстоятельства, Оценщик отказался от оценки в рамках доходного подхода.
.

9.3.4. Сравнительный подход оценки зданий и сооружений
9.3.4.1. Методика расчета стоимости зданий и сооружений
Основой применения данного подхода является тот факт, что стоимость объекта оценки непосредственно связана с ценой продажи аналогичных объектов. Каждая сопоставимая продажа сравнивается с объектом оценки. В цену сопоставимой продажи вносятся поправки (корректировки), отражающие существенные различия между ними.
Данный метод основан на принципе замещения - покупатель не купит объект недвижимости, если его стоимость превышает затраты на приобретение на рынке схожего объекта, обладающего такой же полезностью. Поэтому предполагается, что цены, по которым на рынке недвижимой собственности состоялись сделки купли-продажи объекта, схожего или аналогичного оцениваемому объекту, отражают его рыночную стоимость.
Процедуру определения рыночной стоимости можно разбить на следующие этапы:
выбор аналогов
поправки к стоимости продажи на различия, которые имеются между объектом оценки и сопоставимыми объектами недвижимости
расчет цены 1 кв. м площади оцениваемого объекта
расчет рыночной стоимости объекта оценки умножением цены продажи 1 кв. м на площадь объекта оценки.

9.3.4.2. Расчет стоимости здания с позиции сравнительного подхода
Подход прямого сравнения анализа продаж – это метод оценки рыночной стоимости собственности исходя из данных о недавних сделках. Этот подход основан на принципе замещения. Предполагается, что рациональный инвестор или покупатель не заплатит за данную конкретную собственность больше, чем обойдется приобретение другой сходной собственности, обладающей такой же полезностью. Объекты анализируются не в процентах или денежных единицах, а по соотношению сравниваемых характеристик с объектом оценки.
Для определения стоимости объекта оценки в рамках подхода сравнительного анализа продаж оценщиками была проанализирован рынок коммерческой недвижимости на дату оценки по данным сети интернет.
Поиск аналогов осуществлялся по следующим критериям:
целевое использование (назначение);
конструктивные особенности;
местоположение;
инфраструктура и состав объектов района окружения.

9.3.4.3. Отказ от расчета стоимости зданий и сооружений с позиции сравнительного подхода
Продажи недвижимости, аналогичной оцениваемой, в г. Серов не выявлены.

Большинство недвижимости представляет собой специализированные единицы комплекса имущества, которые на свободном рынке не продаются. Принимая во внимание данные обстоятельства, Оценщик отказался от оценки зданий в рамках сравнительного подхода.

9.3.5. Согласование результатов оценки зданий и сооружений

Стоимость зданий и сооружений рассчитывалась только с помощью затратного подхода, поэтому согласование результатов не требуется.
Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки: здания и сооружения, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», составляет на дату оценки с допустимым округлением:
112 031 788
(Сто двенадцать миллионов тридцать одна тысяча семьсот восемьдесят восемь) рублей, без НДС


9.4. Оборудование
9.4.1. Анализ наиболее эффективного использования
В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при которой в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Физическая возможность использования объекта оценки ограничена его функциональным назначением и техническим состоянием. Выгоды от возможного использования рассматриваемого объекта оценки не по назначению являются заведомо меньшими, учитывая понесенные владельцем объекта движимого имущества затраты по его приобретению, не будет являться экономически приемлемым.
Принимая во внимание указанные критерии и, согласуя их с нынешним состоянием экономики, оценщик считает, что наилучшее и наиболее эффективное использование объекта оценки заключается в использовании его по назначению, т. е. для использования в качестве оборудования, согласно прямому назначению.
9.4.2.Определение рыночной стоимости оборудования с позиции затратного подхода
Расчет рыночной стоимости проводим по формуле:
,
где – рыночная стоимость объекта;
– восстановительная стоимость объекта;
– совокупный износ, рассчитанный по формуле
.
9.4.2.1. Определение восстановительной стоимости объекта оценки
Основная информация по стоимости объектов оценки была получена из ресурсов, размещенных в сети Интернет, а также у фирм, торгующих и производящих аналогичное движимое имущество в ходе консультации со специалистами и продавцами, занимающегося покупкой и продажей нового и бывшего в употреблении движимого имущества.
Ресурсы по оцениваемым объектам можно найти, используя поисковую систему «Яndex» [ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ].
Используя поиск по ключевым словам, было найдено несколько сайтов с информацией о ценах данного вида оборудования различных производителей.
На часть движимого имущества Заказчиком были предоставлены неполные запрошенные сведения с указанием их марок, заводов-изготовителей, технических характеристик, не дающие возможности Оценщику подобрать аналоги, в таком случае Оценщиком принято решение рассчитывать восстановительную стоимость объектов исходя из их первоначальной балансовой стоимости приобретения с учетом даты приобретения (большинство инвентарных единиц движимого имущества было поставлено на балансовый учет не новое, бывшее в употреблении). В этом случае Оценщиком делается допущение, что цена приобретения объектов движимого имущества носила рыночный характер на дату оценки, не была завышена или занижена.
Оценщиком было принято решение, при наличии данных о первоначальной балансовой стоимости на определенные даты произвести их пересчет с использованием поправочных коэффициентов-дефляторов.

Основой для расчета поправочных коэффициентов-дефляторов послужили Индексы потребительских цен, которые рассчитываются в соответствии с Основными положениями о порядке наблюдения за потребительскими ценами и тарифами на товары и платные услуги, оказанные населению, и определения индекса потребительских цен, утвержденными Постановлением Госкомстата РФ от 25.03.2002 N 23.

Индексы потребительских цен
Таблица 9.12


































Месяцы 
Годы

 
2000
2001
2002
2003
2004
2005
2006
2007
2008
2009
2010
2011
2012
2013
2014
2015

К предыдущему месяцу 

Январь
102,3
102,8
103,1
102,4
101,8
102,6
102,4
101,7
102,3
102,4
101,6
102,4
100,5
101
100,6
103,9

Февраль
101
102,3
101,2
101,6
101
101,2
101,7
101,1
101,2
101,7
100,9
100,8
100,4
100,6
100,7
102,2

Март
100,6
101,9
101,1
101,1
100,8
101,3
100,8
100,6
101,2
101,3
100,6
100,6
100,6
100,3
101
101,2

Апрель
100,9
101,8
101,2
101
101
101,1
100,4
100,6
101,4
100,7
100,3
100,4
100,3
100,5
100,9
100,5

Май
101,8
101,8
101,7
100,8
100,7
100,8
100,5
100,6
101,4
100,6
100,5
100,5
100,5
100,7
100,9
100,4

Июнь
102,6
101,6
101,5
100,8
100,8
100,6
100,3
101
101
100,6
100,4
100,2
100,9
100,4
100,6
100,2

Июль
101,8
100,5
100,7
100,7
100,9
100,5
100,7
100,9
100,5
100,6
100,4
100
101,2
100,8
100,5
100,8

Август
101
100
100,1
99,6
100,4
99,9
100,2
100,1
100,4
100
100,6
99,8
100,1
100,1
100,2
100,4

Сентябрь
101,3
100,6
100,4
100,3
100,4
100,3
100,1
100,8
100,8
100
100,8
100
100,6
100,2
100,7
100,6

Октябрь
102,1
100,1
101,1
101
101,1
100,6
100,3
101,6
100,9
100
100,5
100,5
100,5
100,6
100,8


Ноябрь
101,5
101,6
101,6
101
101,1
100,7
100,6
101,2
100,8
100,3
100,8
100,4
100,3
100,6
101,3


Декабрь
101,6
101,5
101,5
101,1
101,1
100,8
100,8
101,1
100,7
100,4
101,1
100,4
100,5
100,5
102,6




















Информация о величине Индексов потребительских цен на каждую конкретную дату общедоступна в поисковых системах, мы пользовались базой Консультант.ру.
Бухгалтерский словарь:
ИНДЕКС ПОТРЕБИТЕЛЬСКИХ ЦЕН (ИПЦ) - индекс, характеризующий изменение во времени общего уровня цен на товары и услуги, приобретаемые населением для непроизводственного потребления. Он измеряет отношение стоимости фактического фиксированного набора товаров и услуг в текущем периоде к его стоимости в предыдущем (базисном) периоде. ИПЦ является одним из важнейших показателей, характеризующих уровень инфляции, и используется в целях осуществления государственной финансовой политики, анализа и прогноза ценовых процессов в экономике, регулирования реального курса национальной валюты, пересмотра минимальных социальных гарантий, решения правовых споров. (Выделено Оценщиком). ИПЦ используется при пересчете показателей системы национальных счетов из текущих в постоянные цены. В частности, он исчисляется с целью характеристики изменения общей суммы потребительских расходов населения по отдельным регионам и РФ в целом на товары и платные услуги в текущем периоде по сравнению с предыдущим (базисным) периодом под влиянием изменения цен на эти товары и услуги.
Сущность, функции и значение индекса потребительских цен
ИПЦ измеряет темпы инфляции цен, с которой сталкиваются на собственном опыте и которую ощущают домашние хозяйства, выступающие в роли потребителей. Он также широко используется в качестве заменителя общего индекса инфляции для экономики в целом, отчасти благодаря частоте и своевременности его составления. ИПЦ стал важнейшим статистическим показателем для принятия экономических решений, особенно в сфере денежно-кредитной политики. Он часто упоминается в законодательстве и во многих частных контрактах в качестве показателя инфляции, который надлежит использовать для корректировки платежей (таких как заработная плата, арендные, процентные платежи и пособия по социальному страхованию) с учетом влияния инфляции. В связи с этим применение ИПЦ может иметь значимые и масштабные финансовые последствия как для органов государственного управления и предприятий, так и для домашних хозяйств.
В большинстве стран ИПЦ, по-видимому, приобрели уникальный статус в сфере экономической статистики. Распространенное применение ИПЦ для более широкого круга задач, чем предусматривалось изначально, может объясняться действием ряда факторов, а также отсутствием каких-либо других приемлемых альтернативных или более полных показателей ежемесячного уровня инфляции. Так, ИПЦ может использоваться вместо более общего показателя инфляции в коммерческом бухгалтерском учете, несмотря на то, что по своему характеру этот индекс, очевидно, не является идеальным для данной цели. Аналогичным образом, тот факт, что ИПЦ не подлежит пересмотру, наряду с регулярностью и своевременностью его публикации, объясняет его популярность в качестве средства индексации при заключении коммерческих и юридических договоров там, где его применение также не вполне целесообразно по концептуальным соображениям. Аргументом в защиту подобной практики может служить то обстоятельство, что альтернативой применению ИПЦ является отсутствие каких-либо поправок на инфляцию. Хотя ИПЦ, возможно, и не является идеальным показателем инфляции, намного предпочтительнее использовать этот индекс, чем вообще не вносить никаких поправок.
9.4.2.2. Определение износа объекта оценки
Износ- это потеря имуществом стоимости с течением времени под действием различных факторов.
Физический износ есть потеря стоимости, обусловленная естественным изнашиванием объекта в процессе эксплуатации и под влиянием различных внешних воздействий. Физический износ как техническое понятие есть ухудшение первоначальных технико-экономических параметров, обусловленное их изнашиванием в процессе эксплуатации, а также под влиянием природных воздействий.
Физический износ определялся в соответствии с техническим состоянием объекта оценки на основе личного осмотра с привлечением экспертов.
Физический износ (ФИ) есть потеря стоимости вследствие эксплуатации или длительного хранения. Это износ, приводящий к потере работоспособного или исправного технического состояния вследствие ухудшения первоначальных технико-экономических показателей, вызванного естественным изнашиванием машин и оборудования в процессе эксплуатации, длительного хранения или воздействия окружающей среды.
Срок службы машины (оборудования) – период времени (или службы) от даты ее установки до даты изъятия из эксплуатации.
Действительный возраст – количество лет с момента создания имущества.
Эффективный возраст – величина наработки за прошедший период эксплуатации.
Оставшийся срок службы (реальный) – период эффективного использования имущества до его изъятия из эксплуатации.
Нормативный срок службы - период эффективного использования имущества в соответствии с его техническими возможностями
Виды физического износа
Таблица 9.13.
Классификационные признаки
Вид износа
Примечания

1
2
3

Внешнее проявление
Механический
Снижение точности (отклонение от параллельности и цилиндричности)


Абразивный
Появление царапин и задиров на сопрягаемых поверхностях


Усталостный износ
Ведет к появлению трещин, излому деталей


Заедание
Проявляется в прилипании сопрягаемых поверхностей


Коррозийный износ
Проявляется в окислении изнашиваемой поверхности

Причины, вызвавшие износ
Износ первого рода
Износ, накопившийся в результате нормальной эксплуатации


Износ второго рода
Износ, возникающий вследствие стихийных бедствий, аварий, нарушений норм эксплуатации и т.д.

Время протекания
Непрерывный
Это постепенное снижение технико– экономических показателей объекта при правильной, но длительной эксплуатации


Аварийный
Это быстрый по времени износ, достигающий таких размеров, что дальнейшая эксплуатация объекта становится невозможной

Степень и характер распространения
Глобальный
Износ, распространяющийся на весь объект в целом


Локальный
Износ, в разной степени поражающий различные детали и узлы объекта

Техническая возможность и экономическая целесообразность восстановления объекта
Устранимый
Износ, устранение которого физически возможно и экономически оправдано.

Утраченных потребительских свойств объекта
Неустранимый
Износ, который невозможно устранить из-за конструктивных особенностей объекта или нецелесообразно устранять по экономическим соображениям – расходы на устранение превышают прирост стоимости соответствующего объекта

Форма проявления
Технический
Это снижение фактических значений технико–экономических параметров объекта по сравнению с нормативными, паспортными данными


Конструктивный
Это ухудшение защитных свойств внешних покрытий

Физический износ может быть:
Таблица 9.14.
Нормальный
Аварийный

В результате правильной эксплуатации в течении длительного периода (нормальный расход ресурса)
Аварийный (прогрессирующий) за короткое время достигает значений, исключающих дальнейшую эксплуатацию

Методы расчета износа
Таблица 9.15.
Экспертные методы
Экономико – статистические
методы
Экспериментально – аналитические методы

Основываются на суждении специалиста или самого оценщика о фактическом состоянии объекта оценки, исходя из его:
внешнего вида;
условий эксплуатации и других факторов.
Основываются на имеющейся информации об эксплуатации и экономических показателях объекта оценки.

Основывается на данных технико – экономической и технологической документации и данных, полученных в результате испытаний оцениваемого объекта.

1). Метод срока жизни
2). Метод экспертизы
1). Метод снижения доходности
2). Метод стадии ремонтного цикла
1). Метод снижения потребительских свойств (частный случай – метод потери производительности)
2). Метод поэлементного расчета
3). Прямой метод (метод «прямого денежного измерения»)


Заказчиком не были предоставлены данные о нормативном сроке службы, эффективном возрасте, действительном возрасте, сроке службы движимого имущества. Заказчиком была предоставлена дата постановки на учет движимого имущества, уже бывщего в употреблении.

Данные о физический износе предоставлены Заказчиком и физический износ определялся экспертным путем в соответствии с техническим состоянием движимого имущества и определен по шкале экспертных оценок («Оценка рыночной стоимости машин и оборудования» под ред. В.Рутгайзера, Москва, Дело, 1998г.).
Шкала экспертных оценок для определения коэффициента износа.
Таблица 9.16.
Оценка состояния
Характеристика технического состояния
Коэффициент износа, %

Новое
Новое, установленное оборудование в отличном состоянии
До 5 %

Очень хорошее
Практически новое оборудование, бывшее в недолгой эксплуатации и не требующее ремонта или замены частей
6-15 %

Хорошее
Бывшее в эксплуатации оборудование, полностью отремонтированное, в отличном состоянии
16-35 %

Удовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее некоторого ремонта или замены отдельных частей
36-60 %

Условно-пригодное
Бывшее в эксплуатации оборудование, в состоянии пригодном для дальнейшей эксплуатации, но требующее значительного ремонта или замены главных частей
61-80 %

Неудовлетворительное
Бывшее в эксплуатации оборудование, требующее капитального ремонта, такого как замена рабочих органов основных агрегатов
81-90 %

Негодное к применению или лом
Оборудование, в отношении которого
нет разумных перспектив на продажу кроме как по стоимости основных материалов, которые из него можно извлечь
95 %

Функциональный износ – уменьшение потребительской привлекательности тех или иных свойств объекта, обусловленное развитием новых технологий в сфере производства аналогичных машин или оборудования. Снижение привлекательности объекта вследствие указанных причин влечет за собой ее обесценение.
При определении функционального износа оцениваемого имущества руководствуются следующими правилами:
Имущество, машины и оборудование, бывшие в употреблении и не пользующиеся спросом на рынке - до 10 %;
Если на момент осмотра прекращен выпуск оборудования оцениваемой модификации от 5 до 30 % и дополнительно до 15 % в случае, если прекращен выпуск запасных частей для оцениваемого оборудования данной модели.
Функциональный износ отсутствует, т.к. оборудование оцениваемой модификации на дату оценки выпускается.
Экономический износ появляется из-за внешних по отношению к объекту собственности причин (экономических) и приводит к обесцениванию объектов, т.е. снижению уровня доходов, приносимых ими владельцу. Так как оцениваемые объекты не связаны жестко с конкретным местом своего расположения как объекты недвижимости и является движимым имуществом, т. е. может быть доставлен и продан другим предприятиям, фактор внешнего (экономического) износа для оцениваемого имущества, по мнению оценщика отсутствует.
Совокупный износ определяется по формуле
И = 1 – (1 – F) * (1 – V) * (1 – E),
где:
И – совокупный износ;
F, V, E – выраженная в долях степень соответствующего частного износа или обесценения – физического, функционального и внешнего (экономического).
Остаточная восстановительная стоимость объекта получена как полная восстановительная стоимость, уменьшенная на величину накопленного износа.
Стоимость оборудования, рассчитанная затратным подходом с помощью новых аналогов
Таблица 9.17.
№ п/п
Наименование
Марка аналога
сайт
Цена аналога, руб. с НДС
Физ.
износ,
%
Стоимость, рассчитанная затратным подходом, руб.
без НДС

5
2КТП-630(ПТ-2),Трансформаторная подстанция, инв.№00000135
2КТП-630
http://ekb.pulscen.ru/products/podstantsiya_prokhodnaya_2ktp_630_11774477
448 200
70
113 949

8
3К6 насос, инв.№00000276
К 80-65-160
http://shelf-1.ru/konsolnye_nasosy_dlya_
14 350
40
7 297

11
6Р-82,Консольно-фрезерный ст-к, инв.№00000055
6Р-82Ш
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
6R82SH_TSena_250000_rub_11397.ht
250 000
70
63 559

12
7А-420,долбежный станок, инв.№00000056
7А420
http://ekb.pulscen.ru/products/stanok_dolbezhny_7a420_14548337
250 000
70
63 559

13
SZО,вакуумный насос, инв.№00000137
65-SZO-224-80-LC-00-9
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
chekhoslovakiya-65-szo-224-i994364.html
30 000
70
7 627

14
АВР,щит управления, инв.№00000058
АВР
http://ekb.pulscen.ru/price/071001-shkaf-avr
4 700
70
1 195

15
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000143
ZORG 6CT-80
http://akbmag.ru/catalog/akkumulator-zorg-6st-80-95d26r-apon.-st.html
6 110
70
1 553

16
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000142
ZORG 6CT-80
http://akbmag.ru/catalog/akkumulator-zorg-6st-80-95d26r-apon.-st.html
6 110
70
1 553

17
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000141
ZORG 6CT-80
http://akbmag.ru/catalog/akkumulator-zorg-6st-80-95d26r-apon.-st.html
6 110
70
1 553

18
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000140
ZORG 6CT-80
http://akbmag.ru/catalog/akkumulator-zorg-6st-80-95d26r-apon.-st.html
6 110
70
1 553

19
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000139
ZORG 6CT-80
http://akbmag.ru/catalog/akkumulator-zorg-6st-80-95d26r-apon.-st.html
6 110
70
1 553

20
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000138
ZORG 6CT-80
http://akbmag.ru/catalog/akkumulator-zorg-6st-80-95d26r-apon.-st.html
6 110
70
1 553

30
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000325
ВЕНТС
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
bytovoy-okonnyy-bbp-180-reversivnyy-ve
3 699
40
1 881

31
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000326
ВЕНТС
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
okonnyy-bbp-180-reversivnyy-ve
3 699
40
1 881

32
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000327
ВЕНТС
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
okonnyy-bbp-180-reversivnyy-ve
3 699
40
1 881

33
Вентилятор,ВДН, инв.№00000222
ВДН-8-1500
http://energomashholding.ru/price/price_energomashholding.pdf
132 200
70
39 660

34
Вентилятор,ВДН-8-1500, инв.№00000225
ВДН-8-1500
http://energomashholding.ru/price/price_energomashholding.pdf
132 200
70
39 660

36
ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000071
ВП-О-300
http://energomashholding.ru/price/price_energomashholding.pdf
668 000
70
200 400

37
ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000070
ВП-О-301
http://energomashholding.ru/price/price_energomashholding.pdf
668 000
70
200 400

39
ГГА400,Грейфер, инв.№00000149
Грейфер двухчелюстной
http://chel.pulscen.ru/products/greyfer_dvukhchelyustnoy_15128691
90 000
60
30 508

40
Горизонтально-расточной станок,2620ВФ, инв.№00000232
2620ВФ
http://tiu.ru/Stanki-gorizontalno-rastochnye.html?no_redirect=1
230 000
90
19 492

41
ДБУ-1,Бункер золоулавливатель, инв.№00000073
ЗУ 1,1
http://www.kvzr.ru/ash-collector-zu-11.html
38 500
60
13 051

42
Дезаэратор ,ДА-15/10, инв.№00000221
ДА 15/4
http://spb.propartner.ru/offers/atmosfernyy-deaerator-da-i1480758.html
307 744
60
104 320

43
Дымомер оптический, инв.№00000074
МЕТА-01МП 0.2
http://ekb.pulscen.ru/products/meta_01mp_0_1_31891316
35 400
60
12 000

44
Дымосос ДН-11,5*1500, инв.№00000223
ДН-11,2 (45,0/1500)
http://ekb.pulscen.ru/products/dymosos_3338765
107 417
60
36 413

45
ИЭ-9405(КТП)Преобразователь частоты, инв.№00000278
ИЭ-9405
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/Preobrazovateli-chastoty-specializirovannye
/Preobrazovateli-chastoty-dlya-pitaniya-elektroinstrumenta
34 800
60
11 797

46
ИЭ-9405(КТП)Преобразователь частоты, инв.№00000150
ИЭ-9405
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/Preobrazovateli-chastoty-specializirovannye
/Preobrazovateli-chastoty-dlya-pitaniya-elektroinstrumenta
34 800
60
11 797

47
К-100-65,насос водяной, инв.№00000226
К-100-65
http://ekb.pulscen.ru/products/nasos_2516714
50 000
50
21 186

48
К20/30 насос сточных вод, инв.№00000279
К20/30
http://sverdlovskaya-obl.tiu.ru/p3504092-konsolnyj-nasos-2030.html
12 300
40
6 254

49
КалориферКСКЗ-11-02 2316(1), инв.№00000326
 КСк 3-1
http://ekb.pulscen.ru/products/kalorifer_xk_3_1_2000_m3_ch_37_kvt_38206493
6 900
40
3 508

50
КалориферКСКЗ-11-02 2316(2), инв.№00000327
 КСк 3-1
http://ekb.pulscen.ru/products/kalorifer_xk_3_1_2000_m3_ch_37_kvt_38206493
6 900
40
3 508

51
КалориферКСКЗ-11-02 2316(3), инв.№00000328
 КСк 3-1
http://ekb.pulscen.ru/products/kalorifer_xk_3_1_2000_m3_ch_37_kvt_38206493
6 900
40
3 508

53
ККУ-038/180 (ТП-2),Конденсаторная установка, инв.№00000153
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

54
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000154
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

55
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000155
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

56
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000156
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

57
ККУ-038/180(ТП-2),Конденсаторная установка, инв.№00000152
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

58
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000159
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

59
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000158
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

60
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000157
ККУ-0,4-110-10-21У3
http://www.ielektro.ru/PosLine4210396.html
39 328
70
9 999

62
компрессор В2800В/100 СМ(2,2 кВт,320л/мин,9атм), инв.№00000329
Abac В 2800В/100СМ
http://ekb.pulscen.ru/products/kompressor_abac_v_2800v_100sm_italiya_9445171
16 000
40
8 136

78
Котел, КЕ-6,5/14МТО, инв.№00000224
КЕ-6,5/14МТО
http://npobzko.opt.ru/shop/487710/487767/487874.html
1 813 000
60
614 576

79
Котел, КЕ-6,5-14МТО, инв.№00000291
КЕ-6,5/14МТО
http://npobzko.opt.ru/shop/487710/487767/487874.html
1 813 000
60
614 576

80
КПА-50,Копировальный полуавтомат, инв.№00000235
Станок круглопалочный КПА-50
http://yaroslavl.flagma.ru/stanok-kruglopalochny-kpa-50-o1829871.html
165 000
60
55 932

88
МА-4132,Молот, инв.№00000078
Молот ковочный пневматический МА4132
http://www.stanki-snab.ru/molot-kovochniy-pnevmaticheskiy-ma4132-m-p-ch-160-kg
470 000
60
159 322

94
МРН-100,Машина рубительнаянаклон.подача, инв.№00000084
РРМ-4
http://www.chipping-machine.ru/tsena.html
199 000
70
50 593

106
НДВ-315,насос двухстороннего всасывания, инв.№00000241
1Д 315-71
http://esbk-tiu.ru/p7112396-nasos-315-dvuhstoronnego.html
120 820
60
40 956

109
НЦС-1,Насос для масла, инв.№00000181
НЦС
http://www.a-a-a.ru/nasos/ans.html
14 320
60
4 854

110
НЦС-1,Насос для сточных масс, инв.№00000180
НЦС
http://www.a-a-a.ru/nasos/ans.html
14 320
60
4 854

122
ПЧ-20(КТП),Преобразователь частоты, инв.№00000242
ПЧ-4
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/Preobrazovateli-chastoty-specializirovannye
/Preobrazovateli-chastoty-dlya-pitaniya-elektroinstrumenta
32 600
70
8 288

123
ПЧ-20,Преобразователь частоты, инв.№00000188
ПЧ-4
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Preobrazovateli-chastoty-specializirovannye
/Preobrazovateli-chastoty-dlya-pitaniya-elektroinstrumenta
32 600
70
8 288

124
ПЧ-20,Преобразователь частоты, инв.№00000189
ПЧ-4
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/Preobrazovateli-chastoty-specializirovannye
/Preobrazovateli-chastoty-dlya-pitaniya-elektroinstrumenta
32 600
70
8 288

125
ПЧ-4,Преобразователь частоты, инв.№00000097
ПЧ-4
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/Preobrazovateli-chastoty-specializirovannye/Preobrazovateli-chastoty-dlya-pitaniya-elektroinstrumenta
32 600
70
8 288

126
рейсмусовый станок, инв.№00000191
СРМ-2000
http://www.blizko.ru/predl/construction/instrument/stanki/reysmusovye
19 834
70
5 043

127
РУ-0,4 кв(7 шт), инв.№00000192
РУ 0,4
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
ustroystvo_raspred_ustanovka_0_4kv_ru_0_4_13919910
20 000
70
5 085

128
РУ-6 кв(7 шт), инв.№00000193
РУ 6
http://ekb.pulscen.ru/products/raspredelitelnoye_ustroystvo_6_10kv_ru_10_kru_13920127
20 000
70
5 085

129
СД-160/45 насос, инв.№00000280
СД 160/45
http://ekb.pulscen.ru/products/nasos_dvigatelem_5176402
79 000
50
33 475

131
станок кромкообрезной ЦОД-450, инв.№00000332
ЦОД-450
http://ekb.pulscen.ru/products/kromochny_stanok_9764106
75 000
40
38 136

133
Станок двухпильный кромкообрезной ЦОД-450, инв.№00000290
ЦОД-450
http://ekb.pulscen.ru/products/kromochny_stanok_9764106
75 000
50
31 780

136
Станок универсально-фрезе-й 6Н-81, инв.№00000233
6Н-81
http://ekb.propartner.ru/offers/gorizontalno-frezernyy-stanok-6n81-i2423373.html
60 000
70
15 254

139
ТВ-80-1,8,Турбокомпрессор, инв.№00000107
В-80-1
http://specpromsfera.ru/turbokompressory-tv-i-tg
290 869
70
73 950

140
ТВ-80-1,Турбокомпрессор, инв.№00000289
В-80-1
http://specpromsfera.ru/turbokompressory-tv-i-tg
290 869
60
98 600

142
ТДМ-503,Трансформатор сварочный, инв.№00000283
Трансформатор сварочный ТДМ-503
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/svarochnye-transformatory/tdm503.html
17 000
40
8 644

143
ТДМ-503,Транформатор сварочный, инв.№00000198
Трансформатор сварочный ТДМ-503
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/svarochnye-transformatory/tdm503.html
17 000
60
5 763

145
ТМ-630 Трансформатор, инв.№00000282
ТМ-630
http://ural-transformator.tiu.ru/p1206255-transformator-630tm-630604tm.html
230 000
70
58 475

146
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000201
ТОЦ-16-5
http://qlaster.ru/goods/card/198336940/enterprise/4491
90 000
70
22 881

147
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000202
ТОЦ-16-5
http://qlaster.ru/goods/card/198336940/enterprise/4491
90 000
70
22 881

148
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000281
ТОЦ-16-5
http://qlaster.ru/goods/card/198336940/enterprise/4491
90 000
70
22 881

149
ТОЦ-16,Скребковый транспорт, инв.№00000110
ТОЦ-16-5
http://qlaster.ru/goods/card/198336940/enterprise/4491
90 000
70
22 881

150
трансформатор ТМ-1000 ква, инв.№00000203
ТМ-1000
http://ural-transformator.tiu.ru/p14846193-transformator-1000.html
250 000
70
63 559

151
трансформатор ТМ-400 ква, инв.№00000204
ТМ-400
http://ural-transformator.tiu.ru/p14851250-transformator-400.html
120 000
70
30 508

152
трансформатор ТМ-560 ква, инв.№00000205
ТМ-560
http://ekb.pulscen.ru/products/transformator_maslyany_tm_560_6_0_4_12411026
220 000
70
55 932

153
ТЦО-16,Транспортер скребков. для сыпуч.Отх., инв.№00000206
ТЦП
http://www.lesmetalltorg.ru/goods/6567502-transporter_tsepnoy_rikhter
10 000
60
3 390

154
ТЦО-16,Транспортер скребков. для сыпуч.Отх., инв.№00000207
ТЦП
http://www.lesmetalltorg.ru/goods/6567502-transporter_tsepnoy_rikhter
10 000
60
3 390

155
ТЦП-3,транспортер цепной, инв.№00000239
ТЦП
http://www.lesmetalltorg.ru/goods/6567502-transporter_tsepnoy_rikhter
10 000
60
3 390

156
ТЦП-4,Транспортер 4-цепн., инв.№00000111
ТЦП
http://www.lesmetalltorg.ru/goods/6567502-transporter_tsepnoy_rikhter
10 000
60
3 390

157
ТЧН-21, инв.№00000240
ТЧН-21
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
/shlifovaljniy-stanok-dlya-zatochki-nozhey-tchn-21-5.htm
20 000
60
6 780

159
Установка компрессорная винтовая типаДЭН-90Ш(10атм, инв.№00000294
Компрессорная установка винтовая ДЭН-90Ш
http://www.smk-ksk24.ru/goods/43532756-kompressornaya_ustanovka_vintovaya_den_90sh_optim_plyus
1 533 000
50
649 576

160
Ф-40,Фрезерный станок, инв.№00000121
f40e
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
233 227
60
79 060

162
ЦКБ-40, инв.№00000124
ЦКБ-40
http://ekb.pulscen.ru/products/stanok_tortsovochny_npr155mm_4537737
145 800
60
49 424

163
ЦКБ-40,Торцов.станок, инв.№00000126
ЦКБ-40
http://ekb.pulscen.ru/products/stanok_tortsovochny_npr155mm_4537737
145 800
60
49 424

165
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000128
ЦП-7-40-2,5
http://clamat-torg.ru/magazine/ventilyatciya/ventilyatcionnoe-oborudovanie/ventilyatory-radialnye/pylevye-ventilyatory
16 622
70
4 226

166
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000129
ЦП-7-40-2,5
http://clamat-torg.ru/magazine/ventilyatciya/ventilyatcionnoe-oborudovanie/ventilyatory-radialnye/pylevye-ventilyatory
16 622
70
4 226

167
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000213
ЦП-7-40-2,5
http://clamat-torg.ru/magazine/ventilyatciya/ventilyatcionnoe-oborudovanie/ventilyatory-radialnye/pylevye-ventilyatory
16 622
70
4 226


№ 33 Вентилятор,ВДН, инв.№00000222, № 34 Вентилятор,ВДН-8-1500, № 36 инв.№00000225, ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000071, № 37ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000070 – цены в прайс- листах аналогов указаны без НДС, поэтому в расчетах НДС не вычитался.

Стоимость оборудования, рассчитанная затратным подходом с помощью индексов-дефляторов
Таблица 9.18.
№п/п
Наименование
Дата постановки на балансовый учет
Первоначальная
балансовая стоимость, руб.
Индекс-
дефлятор
Полная восстановительная стоимость, руб.
Физический
износ, %
Стоимость, определенная затратным подходом, руб.
без НДС

7
2НФ8М насос канализационный, инв.№00000275
2008
9 600,00
1,770734
17 000
50
8 500

21
Ангар металлический, инв.№00000059
1965
10 500,00
4,694744
49 290
70
14 787

28
Бензоколонка, инв.№00000066
1977
7 400,00
4,694744
34 740
70
10 422

29
Бункерная галерея, инв.№00000069
1975
3 000,00
4,694744
14 080
90
1 408

38
ГАИ-1,Газоанализатор, инв.№00000072
1985
3 400,00
4,694744
15 960
60
6 384

52
КБ,кран-балка, инв.№00000151
1986
12 000,00
4,694744
56 340
60
22 536

61
КЛС(к руб.машине), инв.№00000076
1972
4 000,00
4,694744
18 780
70
5 634

63
Компьютер, инв.№00000292
2007
10 950,00
2,014885
22 060
90
2 206

64
Компьютер (октябрь), инв.№00000303
2007
12 500,00
2,014885
25 190
90
2 519

65
Компьютер 1(V33140G73700522), инв.№00000017
2007
26 395,19
2,014885
53 180
90
5 318

66
Компьютер 10 (79МОАВ339657), инв.№00000026
2007
18 608,93
2,014885
37 490
90
3 749

67
Компьютер 11 (SN0741001236), инв.№00000027
2007
19 421,43
2,014885
39 130
90
3 913

68
Компьютер 12 (сервер) (SN0737636598), инв.№00000036
2007
13 740,00
2,014885
27 680
90
2 768

69
Компьютер 2 (V33140G73700530), инв.№00000018
2007
26 395,08
2,014885
53 180
90
5 318

70
Компьютер 3 (V33122G73209303), инв.№00000019
2007
24 031,42
2,014885
48 420
90
4 842

71
Компьютер 4 (V33122G73209304), инв.№00000020
2007
20 391,54
2,014885
41 090
90
4 109

72
Компьютер 5 (V33122G73209305), инв.№00000021
2007
15 041,28
2,014885
30 310
90
3 031

73
Компьютер 6 (V33122G73209307), инв.№00000022
2007
15 041,28
2,014885
30 310
90
3 031

74
Компьютер 7 (V33122G73209308), инв.№00000023
2007
15 041,28
2,014885
30 310
90
3 031

75
Компьютер 8 (V33122G73209309), инв.№00000024
2007
15 041,28
2,014885
30 310
90
3 031

76
Компьютер 9 (V33122G73209310), инв.№00000025
2007
15 041,29
2,014885
30 310
90
3 031

77
Конденсаторная батарея, инв.№00000161
1965
9 900,00
4,694744
46 480
90
4 648

81
кран-балка, инв.№00000077
1970
29 400,00
4,694744
138 030
70
41 409

82
ЛО-15,раскряжевки правая, инв.№00000164
1984
40 000,00
4,694744
187 790
70
56 337

89
маркиров.опор с регулятор.темпер.инаборсимв(1), инв.№00000330
2011
37 868,80
1,403219
53 140
40
31 884

90
маркиров.опор с регулятор.темпер.инаборсимв(2), инв.№00000331
2011
37 868,80
1,403219
53 140
40
31 884

95
н\о Ресивер, инв.№00000196
1964
4 500,00
4,694744
21 130
70
6 339

96
н\о Цилиндр мапевровый, инв.№00000174
1964
2 500,00
4,694744
11 740
70
3 522

97
н\о Цилиндр мапевровый, инв.№00000173
1964
2 500,00
4,694744
11 740
70
3 522

98
н\о, Цилиндр пропиточный, инв.№00000176
1964
3 000,00
4,694744
14 080
70
4 224

99
н\о, Цилиндр пропиточный, инв.№00000175
1964
3 000,00
4,694744
14 080
70
4 224

100
н\о,Кран-балка,5 тонн, инв.№00000169
1965
4 050,00
4,694744
19 010
70
5 703

101
н\о,Мерник, инв.№00000172
1964
1 500,00
4,694744
7 040
70
2 112

102
н\о,Мерник, инв.№00000170
1964
1 500,00
4,694744
7 040
70
2 112

103
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000178
1970
5 000,00
4,694744
23 470
70
7 041

104
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000177
1970
5 000,00
4,694744
23 470
70
7 041

105
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000179
1970
5 000,00
4,694744
23 470
70
7 041

107
НТО № 14, инв.№00000086
1980
1 500,00
4,694744
7 040
70
2 112

108
НТО № 14,Циклон, инв.№00000087
1981
1 500,00
4,694744
7 040
70
2 112

111
ОКС-167М,Пресс гидравлический, инв.№00000088
1979
1 700,00
4,694744
7 980
70
2 394

114
Пароводяной подогреватель, инв.№00000091
1989
55 600,00
4,694744
261 030
60
104 412

115
ПВ-23,Полуав-т вальцовочный, инв.№00000092
1970
1 500,00
4,694744
7 040
90
704

116
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000183
1964
30 000,00
4,694744
140 840
70
42 252

117
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000184
1964
30 000,00
4,694744
140 840
70
42 252

118
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000185
1964
30 000,00
4,694744
140 840
70
42 252

119
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000186
1964
30 000,00
4,694744
140 840
70
42 252

121
ПХФ 1 М,Полуав-т опл-гоформиров.зубьев, инв.№00000096
1977
2 000,00
4,694744
9 390
90
939

130
Сосуд н\о,Вакуумсборник, инв.№00000195
1964
500
4,694744
2 350
70
705

132
Станок вертикально сверлильный, инв.№00000104
1963
4 200,00
4,694744
19 720
70
5 916

134
Станок дровокольный, инв.№00000105
1969
5 600,00
4,694744
26 290
70
7 887

137
Станок фрезерный, инв.№00000106
1966
10 400,00
4,694744
48 830
70
14 649

138
таль электрическая г/п 3,2 т.в/л 6 м, инв.№00000321
2011
64 107,00
1,403219
89 960
40
53 976

141
ТГН-8-3,Станок ножеточный для ОК-63, инв.№00000197
1982
13 000,00
4,694744
61 030
70
18 309

144
Телефонная станция, инв.№00000109
1975
1 500,00
4,694744
7 040
90
704

158
упаковочная машина УМ-1"Лайн"спецзаказ, инв.№00000322
2011
512 420,90
1,403219
719 040
40
431 424

161
Циркулярная пила, инв.№00000123
1977
5 500,00
4,694744
25 820
90
2 582

168
ЭД,Кран подвесной, инв.№00000215
1965
6 500,00
4,694744
30 520
70
9 156

169
Электрический тельфер, инв.№00000216
2008
25 000,00
1,770734
44 270
50
22 135



Таким образом, рыночная стоимость объекта оценки: оборудование, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», рассчитанная затратным подходом на дату оценки, составляет с допустимым округлением:

5 365 602
(Пять миллионов триста шестьдесят пять тысяч шестьсот два) рубля без НДС.
9.4.3. Определение рыночной стоимости оборудования с позиции доходного подхода
Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы даёт только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса.
По этой причине в данном отчете при оценке стоимости оборудования доходный подход не применяется.
9.4.4. Определение рыночной стоимости оборудования с позиции сравнительного подхода
Сравнительный подход – совокупность методов оценки стоимости объекта оценки, основанных на сравнении объекта оценки с аналогичными объектами, в отношении которых имеется информация о ценах сделок с ними.
При расчете рыночной стоимости объектов движимого имущества сравнительным подходом должна быть сформирована информация по продаже объектов, близких по назначению и техническим характеристикам к объекту оценки.
Из имеющейся информации по продажам подержанного оборудования, предназначенного для котельной (по данным ресурсов Internet), выбираются аналоги, наиболее приближенные по основным параметрам к объекту оценки (марка, состояние, износ). Данные аналоги характеризуют рынок продаж подобных объектов движимого имущества, применяя поправки, можно максимально приблизить их к объекту оценки. Оценщиком был осуществлен поиск сведений о продаже аналогичных объектов с таким же физическим износом в сети Интернет, поиск аналогов в сети Интернет результата не дал. Поскольку данных о сопоставимых продажах Оценщиком выявлено не было, мы пришли к решению об отказе от применения сравнительного подхода для большинства единиц движимого имущества.

Стоимость оборудования, рассчитанная сравнительным подходом

Таблица 9.19

№ п/п
Наименование
Аналог
Сайт
Цена аналога, с НДС руб.
Год выпуска
аналога

1
1А616,токарно-венторезный станок, инв.№00000048
Токарный станок 1А616
http://taganrog.flagma.ru/tokarny-stanok-1a616-o1442589.html
25 000
1961

2
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000050
1Д-95
http://moscow.flagma.ru/tokarny-stanok-1d95-universalny-b-o1745894.html
56 000
нет

3
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000049
1Д-96
http://moscow.flagma.ru/tokarny-stanok-1d95-universalny-b-o1745894.html
56 000
нет

4
1К-62,Токарно-венторезный станок, инв.№00000051
1К-62
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
60 000
нет

6
2-Н118, Вертик.свер-й настольный станок, инв.№00000052
Станок вертикально-сверлильный 2Н118
http://www.stanki-59.ru/goods/11936393-stanok_vertikalno_sverlilny_2n118
30 000
нет

9
3М636,Обдирочно-шлиф-й ст-к, инв.№00000053
3М636
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
60 000
1978

10
5306-К,Зуборезный станок, инв.№00000054
Полуавтомат зубофрезерный 5306К
https://www.avito.ru/bryansk/oborudovanie_dlya_biznesa/poluavtomat_zubofrezernyy_5306k_657097612
120 000
нет

22
АТС "Панасоник", инв.№00000236
АТС "Панасоник"
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
800
нет

23
Б-22,Бревнотаска, инв.№00000217
Б22-3
http://ekb.pulscen.ru/products/brevnotaska_b22_3_1982_g_v_dalnyaya_l_110_v_23009711
40 000
1982

24
БА-3,бревнотаска, инв.№00000061
Б22-3
http://ekb.pulscen.ru/products/brevnotaska_b22_3_1982_g_v_dalnyaya_l_110_v_23009712
40 000
1982

25
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000145
Б22-3
http://ekb.pulscen.ru/products/brevnotaska_b22_3_1982_g_v_dalnyaya_l_110_v_23009713
40 000
1982

26
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000277
Б22-3
http://ekb.pulscen.ru/products/brevnotaska_b22_3_1982_g_v_dalnyaya_l_110_v_23009714
40 000
1982

27
БА-3,бревнотаска(в окорку), инв.№00000146
Б22-3
http://ekb.pulscen.ru/products/brevnotaska_b22_3_1982_g_v_dalnyaya_l_110_v_23009715
40 000
1982

35
Вертикальный сверлильный станок, инв.№00000148
Станок вертикально-сверлильный 2Н118
http://www.stanki-59.ru/goods/11936393-stanok_vertikalno_sverlilny_2n118
30 000
нет

80
КПА-50,Копировальный полуавтомат, инв.№00000235
Станок круглопалочный КПА-50
http://nizhniynovgorod.flagma.ru/stanok-kruglopalochny-kpa-50-o1913110.html
60 000
нет

83
ЛТ-185,Грейфер, инв.№00000165
ЛТ-185
http://www.equipnet.ru/board/transport/transport_360472.html
500 000
нет

84
ЛТ-62, (Крюковой) Кран козловой склада столбов, инв.№00000168
ЛТ-62
http://ekaterinburg.promportal.su/goods/2224758/kran-kozlovoy-lt-62.htm
500 000
нет

85
ЛТ-62,Кран козловой буферн.склада, инв.№00000166
ЛТ-62
http://ekaterinburg.promportal.su/goods/2224758/kran-kozlovoy-lt-62.htm
500 000
нет

86
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000237
ЛТ-62
http://ekaterinburg.promportal.su/goods/2224758/kran-kozlovoy-lt-62.htm
500 000
нет

87
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000167
ЛТ-62
http://ekaterinburg.promportal.su/goods/2224758/kran-kozlovoy-lt-62.htm
500 000
нет

91
МВ-412,Пневмомолот, инв.№00000079
Молот пневматический МВ-412
https://www.avito.ru/primorsko-ahtarsk/oborudovanie_dlya_biznesa/molot_pnevmaticheskiy_mv-412_536520494
80 000
нет

92
МРГ-20,Рубительная машина с гориз.подачей, инв.№00000080
МРГ-20
http://zarket.ru/product/rubitel-naya-mashina-mrg-20_6523/
180 000
нет

93
МРГ-30,Рубительная машина, инв.№00000082
МРГ-20
http://zarket.ru/product/rubitel-naya-mashina-mrg-20_6523/
180 000
нет

112
ПА-12,Вентеляционная установка, инв.№00000182
Пылеулавливающий агрегат ПА 212
http://perm.pulscen.ru/products/pyleulavlivayushchi_agregat_pa_212_21182155
46 460
нет

113
ПА-212,Очиститель воздуха, инв.№00000090
Пылеулавливающий агрегат ПА 212
http://perm.pulscen.ru/products/pyleulavlivayushchi_agregat_pa_212_21182155
46 460
нет

120
Принтер НР Laser 1018, инв.№00000035
Лазерный принтер HP LaserJet 1018
https://www.avito.ru/ekaterinburg/orgtehnika_i_rashodniki/lazernyy_printer_hp_laserjet_1018_77664679
3 000
нет

135
Станок окорочный ,ОК-63, инв.№00000238
ОК-63
http://www.projectservice.ru/ps/tovary_i_uslugi/oborudovanie_byvshee_v_jekspluatacii/derevoobrabatyvajushhee_oborudovanie_bu/okorochnyy_stanok_ok63_bu
300 000
нет

164
ЦМР-2,Делительный станок, инв.№00000234
ЦМР-2
http://www.stdb.ru/board/39660/
143 000
нет

170
Погрузчик скиповый ЛВ-175
Погрузчик скиповый ЛВ-175
https://www.avito.ru/sankt-peterburg/oborudovanie_dlya_biznesa/pogruzchik_skipovyy_lv-175_549953841
225 000
нет

Стоимость оборудования, рассчитанная сравнительным подходом

Таблица 9.20

№ п/п
Наименование
Цена аналога, с НДС руб.
Ио,
%
Иа,
%
Ки
Стоимость, рассчитанная сравнительным подходом без НДС, руб.

1
1А616,токарно-венторезный станок, инв.№00000048
25 000
90
0
0,10
2 119

2
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000050
56 000
90
0
0,10
4 746

3
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000049
56 000
90
0
0,10
4 746

4
1К-62,Токарно-венторезный станок, инв.№00000051
60 000


1,00
50 847

6
2-Н118, Вертик.свер-й настольный станок, инв.№00000052
30 000


1,00
25 424

9
3М636,Обдирочно-шлиф-й ст-к, инв.№00000053
60 000
90
0
0,10
5 085

10
5306-К,Зуборезный станок, инв.№00000054
120 000
90
0
0,10
10 169

22
АТС "Панасоник", инв.№00000236
800


1,00
678

23
Б-22,Бревнотаска, инв.№00000217
40 000


1,00
33 898

24
БА-3,бревнотаска, инв.№00000061
40 000


1,00
33 898

25
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000145
40 000


1,00
33 898

26
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000277
40 000


1,00
33 898

27
БА-3,бревнотаска(в окорку), инв.№00000146
40 000


1,00
33 898

35
Вертикальный сверлильный станок, инв.№00000148
30 000


1,00
25 424

80
КПА-50,Копировальный полуавтомат, инв.№00000235
60 000


1,00
50 847


83
ЛТ-185,Грейфер, инв.№00000165
500 000


1,00
423 729

84
ЛТ-62, (Крюковой) Кран козловой склада столбов, инв.№00000168
500 000


1,00
423 729

85
ЛТ-62,Кран козловой буферн.склада, инв.№00000166
500 000


1,00
423 729

86
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000237
500 000


1,00
423 729

87
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000167
500 000


1,00
423 729

91
МВ-412,Пневмомолот, инв.№00000079
80 000
90
0
0,10
6 780

92
МРГ-20,Рубительная машина с гориз.подачей, инв.№00000080
180 000


1,00
152 542

93
МРГ-30,Рубительная машина, инв.№00000082
180 000


1,00
152 542

112
ПА-12,Вентеляционная установка, инв.№00000182
46 460


1,00
39 373

113
ПА-212,Очиститель воздуха, инв.№00000090
46 460


1,00
39 373

120
Принтер НР Laser 1018, инв.№00000035
3 000


1,00
2 542

135
Станок окорочный ,ОК-63, инв.№00000238
300 000


1,00
254 237

164
ЦМР-2,Делительный станок, инв.№00000234
143 000


1,00
121 186

170
Погрузчик скиповый ЛВ-175
225 000


1,00
190 678


Итого:




3 236 795


Таким образом, стоимость объекта оценки: оборудование, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», на дату оценки, рассчитанная сравнительным подходом составляет с допустимым округлением:
3 236 795
(Три миллиона двести тридцать шесть тысяч семьсот девяносто пять) рублей
без НДС

9.4.5. Согласование результатов оценки оборудования
Анализируя применимость каждого подхода для оцениваемого объекта, мы пришли к следующим выводам:
Каждый из использованных методов имеет свои достоинства и недостатки. Заказчиком не были представлены тех. паспорта на оборудование (невозможно определить точно технические характеристики), поэтому оборудование оценивалось затратным или сравнительным подходом.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению; либо для объектов, для которых не существует рынка. Оцениваемое оборудование старое, подвержено значительному износу.
Сравнительный подход основывается на изучении рынка схожих объектов. В настоящее время рынок оборудования данного типа пользуется популярностью среди потенциальных покупателей. Недостаток подхода состоит в невозможности подобрать абсолютно идентичные аналоги с равной степенью износа.
Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

где:
V1, V2, – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;
Q1, Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость оборудования
Таблица 9.21
№п/п
Наименование

Рыночная
стоимость, рассчитанная
затратным подходом
без НДС,
руб.
Рыночная
стоимость,
рассчитанная
сравнительным подходом без НДС,
руб.
Q1
Q2
Рыночная стоимость
без НДС,
руб.

1
1А616,токарно-венторезный станок, инв.№00000048

2 119

1
2 119

2
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000050

4 746

1
4 746

3
1Д-95, Токарно-комбинированый, инв.№00000049

4 746

1
4 746

4
1К-62,Токарно-венторезный станок, инв.№00000051

50 847

1
50 847

5
2КТП-630(ПТ-2),Трансформаторная подстанция, инв.№00000135
113 949

1

113 949

6
2-Н118, Вертик.свер-й настольный станок, инв.№00000052

25 424

1
25 424

7
2НФ8М насос канализационный, инв.№00000275
8 500

1

8 500

8
3К6 насос, инв.№00000276
7 297

1

7 297

9
3М636,Обдирочно-шлиф-й ст-к, инв.№00000053

5 085

1
5 085

10
5306-К,Зуборезный станок, инв.№00000054

10 169

1
10 169

11
6Р-82,Консольно-фрезерный ст-к, инв.№00000055
63 559

1

63 559

12
7А-420,долбежный станок, инв.№00000056
63 559

1

63 559

13
SZО,вакуумный насос, инв.№00000137
7 627

1

7 627

14
АВР,щит управления, инв.№00000058
1 195

1

1 195

15
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000143
1 553

1

1 553

16
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000142
1 553

1

1 553

17
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000141
1 553

1

1 553

18
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000140
1 553

1

1 553

19
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000139
1 553

1

1 553

20
АКБ-80(ТП-),Батарея конденсаторная, инв.№00000138
1 553

1

1 553

21
Ангар металлический, инв.№00000059
14 787

1

14 787

22
АТС "Панасоник", инв.№00000236

678

1
678

23
Б-22,Бревнотаска, инв.№00000217

33 898

1
33 898

24
БА-3,бревнотаска, инв.№00000061

33 898

1
33 898

25
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000145

33 898

1
33 898

26
БА-3,бревнотаска(белые столбы), инв.№00000277

33 898

1
33 898

27
БА-3,бревнотаска(в окорку), инв.№00000146

33 898

1
33 898

28
Бензоколонка, инв.№00000066
10 422

1

10 422

29
Бункерная галерея, инв.№00000069
1 408

1

1 408

30
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000325
1 881

1

1 881

31
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000326
1 881

1

1 881

32
Вент.реверсивный исп.2 Ст3(двиг.клаасаН)FTDA(1), инв.№00000327
1 881

1

1 881

33
Вентилятор,ВДН, инв.№00000222
39 660

1

39 660

34
Вентилятор,ВДН-8-1500, инв.№00000225
39 660

1

39 660

35
Вертикальный сверлильный станок, инв.№00000148

25 424

1
25 424

36
ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000071
200 400

1

200 400

37
ВП-300,Воздухонагреватель, инв.№00000070
200 400

1

200 400

38
ГАИ-1,Газоанализатор, инв.№00000072
6 384

1

6 384

39
ГГА400,Грейфер, инв.№00000149
30 508

1

30 508

40
Горизонтально-расточной станок,2620ВФ, инв.№00000232
19 492

1

19 492

41
ДБУ-1,Бункер золоулавливатель, инв.№00000073
13 051

1

13 051

42
Дезаэратор ,ДА-15/10, инв.№00000221
104 320

1

104 320

43
Дымомер оптический, инв.№00000074
12 000

1

12 000

44
Дымосос ДН-11,5*1500, инв.№00000223
36 413

1

36 413

45
ИЭ-9405(КТП)Преобразователь частоты, инв.№00000278
11 797

1

11 797

46
ИЭ-9405(КТП)Преобразователь частоты, инв.№00000150
11 797

1

11 797

47
К-100-65,насос водяной, инв.№00000226
21 186

1

21 186

48
К20/30 насос сточных вод, инв.№00000279
6 254

1

6 254

49
КалориферКСКЗ-11-02 2316(1), инв.№00000326
3 508

1

3 508

50
КалориферКСКЗ-11-02 2316(2), инв.№00000327
3 508

1

3 508

51
КалориферКСКЗ-11-02 2316(3), инв.№00000328
3 508

1

3 508

52
КБ,кран-балка, инв.№00000151
22 536

1

22 536

53
ККУ-038/180 (ТП-2),Конденсаторная установка, инв.№00000153
9 999

1

9 999

54
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000154
9 999

1

9 999

55
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000155
9 999

1

9 999

56
ККУ-038/180(ТП-2) Конденсаторная установка, инв.№00000156
9 999

1

9 999

57
ККУ-038/180(ТП-2),Конденсаторная установка, инв.№00000152
9 999

1

9 999

58
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000159
9 999

1

9 999

59
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000158
9 999

1

9 999

60
ККУ-038/180(ТП-5),Конденсаторная установка, инв.№00000157
9 999

1

9 999

61
КЛС(к руб.машине), инв.№00000076
5 634

1

5 634

62
компрессор В2800В/100 СМ(2,2 кВт,320л/мин,9атм), инв.№00000329
8 136

1

8 136

63
Компьютер, инв.№00000292
2 206

1

2 206

64
Компьютер (октябрь), инв.№00000303
2 519

1

2 519

65
Компьютер 1(V33140G73700522), инв.№00000017
5 318

1

5 318

66
Компьютер 10 (79МОАВ339657), инв.№00000026
3 749

1

3 749

67
Компьютер 11 (SN0741001236), инв.№00000027
3 913

1

3 913

68
Компьютер 12 (сервер) (SN0737636598), инв.№00000036
2 768

1

2 768

69
Компьютер 2 (V33140G73700530), инв.№00000018
5 318

1

5 318

70
Компьютер 3 (V33122G73209303), инв.№00000019
4 842

1

4 842

71
Компьютер 4 (V33122G73209304), инв.№00000020
4 109

1

4 109

72
Компьютер 5 (V33122G73209305), инв.№00000021
3 031

1

3 031

73
Компьютер 6 (V33122G73209307), инв.№00000022
3 031

1

3 031

74
Компьютер 7 (V33122G73209308), инв.№00000023
3 031

1

3 031

75
Компьютер 8 (V33122G73209309), инв.№00000024
3 031

1

3 031

76
Компьютер 9 (V33122G73209310), инв.№00000025
3 031

1

3 031

77
Конденсаторная батарея, инв.№00000161
4 648

1

4 648

78
Котел, КЕ-6,5/14МТО, инв.№00000224
614 576

1

614 576

79
Котел, КЕ-6,5-14МТО, инв.№00000291
614 576

1

614 576

80
КПА-50,Копировальный полуавтомат, инв.№00000235
55 932
50 847

0,5
0,5
53 390


81
кран-балка, инв.№00000077
41 409

1

41 409

82
ЛО-15,раскряжевки правая, инв.№00000164
56 337

1

56 337

83
ЛТ-185,Грейфер, инв.№00000165

423 729

1
423 729

84
ЛТ-62, (Крюковой) Кран козловой склада столбов, инв.№00000168

423 729

1
423 729

85
ЛТ-62,Кран козловой буферн.склада, инв.№00000166

423 729

1
423 729

86
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000237

423 729

1
423 729

87
ЛТ-62,Кран козловой склада, инв.№00000167

423 729

1
423 729

88
МА-4132,Молот, инв.№00000078
159 322

1

159 322

89
маркиров.опор с регулятор.темпер.инаборсимв(1), инв.№00000330
31 884

1

31 884

90
маркиров.опор с регулятор.темпер.инаборсимв(2), инв.№00000331
31 884

1

31 884

91
МВ-412,Пневмомолот, инв.№00000079

6 780

1
6 780

92
МРГ-20,Рубительная машина с гориз.подачей, инв.№00000080

152 542

1
152 542

93
МРГ-30,Рубительная машина, инв.№00000082

152 542

1
152 542

94
МРН-100,Машина рубительнаянаклон.подача, инв.№00000084
50 593

1

50 593

95
н\о Ресивер, инв.№00000196
6 339

1

6 339

96
н\о Цилиндр мапевровый, инв.№00000174
3 522

1

3 522

97
н\о Цилиндр мапевровый, инв.№00000173
3 522

1

3 522

98
н\о, Цилиндр пропиточный, инв.№00000176
4 224

1

4 224

99
н\о, Цилиндр пропиточный, инв.№00000175
4 224

1

4 224

100
н\о,Кран-балка,5 тонн, инв.№00000169
5 703

1

5 703

101
н\о,Мерник, инв.№00000172
2 112

1

2 112

102
н\о,Мерник, инв.№00000170
2 112

1

2 112

103
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000178
7 041

1

7 041

104
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000177
7 041

1

7 041

105
н\о,Цистерна б\у ж.д., инв.№00000179
7 041

1

7 041

106
НДВ-315,насос двухстороннего всасывания, инв.№00000241
40 956

1

40 956

107
НТО № 14, инв.№00000086
2 112

1

2 112

108
НТО № 14,Циклон, инв.№00000087
2 112

1

2 112

109
НЦС-1,Насос для масла, инв.№00000181
4 854

1

4 854

110
НЦС-1,Насос для сточных масс, инв.№00000180
4 854

1

4 854

111
ОКС-167М,Пресс гидравлический, инв.№00000088
2 394

1

2 394

112
ПА-12,Вентеляционная установка, инв.№00000182

39 373

1
39 373

113
ПА-212,Очиститель воздуха, инв.№00000090

39 373

1
39 373

114
Пароводяной подогреватель, инв.№00000091
104 412

1

104 412

115
ПВ-23,Полуав-т вальцовочный, инв.№00000092
704

1

704

116
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000183
42 252

1

42 252

117
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000184
42 252

1

42 252

118
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000185
42 252

1

42 252

119
ПМТ-30/40,Подогреватель масла, инв.№00000186
42 252

1

42 252

120
Принтер НР Laser 1018, инв.№00000035

2 542

1
2 542

121
ПХФ 1 М,Полуав-т опл-гоформиров.зубьев, инв.№00000096
939

1

939

122
ПЧ-20(КТП),Преобразователь частоты, инв.№00000242
8 288

1

8 288

123
ПЧ-20,Преобразователь частоты, инв.№00000188
8 288

1

8 288

124
ПЧ-20,Преобразователь частоты, инв.№00000189
8 288

1

8 288

125
ПЧ-4,Преобразователь частоты, инв.№00000097
8 288

1

8 288

126
рейсмусовый станок, инв.№00000191
5 043

1

5 043

127
РУ-0,4 кв(7 шт), инв.№00000192
5 085

1

5 085

128
РУ-6 кв(7 шт), инв.№00000193
5 085

1

5 085

129
СД-160/45 насос, инв.№00000280
33 475

1

33 475

130
Сосуд н\о,Вакуумсборник, инв.№00000195
705

1

705

131
станок кромкообрезной ЦОД-450, инв.№00000332
38 136

1

38 136

132
Станок вертикально сверлильный, инв.№00000104
5 916

1

5 916

133
Станок двухпильный кромкообрезной ЦОД-450, инв.№00000290
31 780

1

31 780

134
Станок дровокольный, инв.№00000105
7 887

1

7 887

135
Станок окорочный ,ОК-63, инв.№00000238

254 237

1
254 237

136
Станок универсально-фрезе-й 6Н-81, инв.№00000233
15 254

1

15 254

137
Станок фрезерный, инв.№00000106
14 649

1

14 649

138
таль электрическая г/п 3,2 т.в/л 6 м, инв.№00000321
53 976

1

53 976

139
ТВ-80-1,8,Турбокомпрессор, инв.№00000107
73 950

1

73 950

140
ТВ-80-1,Турбокомпрессор, инв.№00000289
98 600

1

98 600

141
ТГН-8-3,Станок ножеточный для ОК-63, инв.№00000197
18 309

1

18 309

142
ТДМ-503,Трансформатор сварочный, инв.№00000283
8 644

1

8 644

143
ТДМ-503,Транформатор сварочный, инв.№00000198
5 763

1

5 763

144
Телефонная станция, инв.№00000109
704

1

704

145
ТМ-630 Трансформатор, инв.№00000282
58 475

1

58 475

146
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000201
22 881

1

22 881

147
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000202
22 881

1

22 881

148
ТОЦ-16 Транспортер скребковый для отходов, инв.№00000281
22 881

1

22 881

149
ТОЦ-16,Скребковый транспорт, инв.№00000110
22 881

1

22 881

150
трансформатор ТМ-1000 ква, инв.№00000203
63 559

1

63 559

151
трансформатор ТМ-400 ква, инв.№00000204
30 508

1

30 508

152
трансформатор ТМ-560 ква, инв.№00000205
55 932

1

55 932

153
ТЦО-16,Транспортер скребков. для сыпуч.Отх., инв.№00000206
3 390

1

3 390

154
ТЦО-16,Транспортер скребков. для сыпуч.Отх., инв.№00000207
3 390

1

3 390

155
ТЦП-3,транспортер цепной, инв.№00000239
3 390

1

3 390

156
ТЦП-4,Транспортер 4-цепн., инв.№00000111
3 390

1

3 390

157
ТЧН-21, инв.№00000240
6 780

1

6 780

158
упаковочная машина УМ-1"Лайн"спецзаказ, инв.№00000322
431 424

1

431 424

159
Установка компрессорная винтовая типаДЭН-90Ш(10атм, инв.№00000294
649 576

1

649 576

160
Ф-40,Фрезерный станок, инв.№00000121
79 060

1

79 060

161
Циркулярная пила, инв.№00000123
2 582

1

2 582

162
ЦКБ-40, инв.№00000124
49 424

1

49 424

163
ЦКБ-40,Торцов.станок, инв.№00000126
49 424

1

49 424

164
ЦМР-2,Делительный станок, инв.№00000234

121 186

1
121 186

165
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000128
4 226

1

4 226

166
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000129
4 226

1

4 226

167
ЦП-7-40,Вентилятор, инв.№00000213
4 226

1

4 226

168
ЭД,Кран подвесной, инв.№00000215
9 156

1

9 156

169
Электрический тельфер, инв.№00000216
22 135

1

22 135

170
Погрузчик скиповый ЛВ-175

190 678


190 678

 
 
5 365 602
3 236 795


8 739 686


Рыночная стоимость объекта оценки: оборудование, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», по состоянию на дату оценки, составляет с учетом округления:

8 739 686 (Восемь миллионов семьсот тридцать девять тысяч шестьсот восемьдесят шесть) рублей, без НДС.

9.5. Транспортные средства
9.5.1. Анализ наиболее эффективного использования

В соответствии с методикой определения рыночной стоимости и других видов стоимостей, расчет необходимо выполнять исходя из возможного альтернативного использования собственности, при которой в текущей рыночной ситуации стоимость будет максимальной. Процедура выявления и обоснования альтернативного использования собственности, обеспечивающего максимально продуктивное использование собственности, называется анализом наилучшего и наиболее эффективного использования.
Физическая возможность использования объекта оценки ограничена его функциональным назначением и техническим состоянием. Выгоды от возможного использования рассматриваемого объекта оценки не по назначению являются заведомо меньшими, учитывая понесенные владельцем объекта движимого имущества затраты по его приобретению, не будет являться экономически приемлемым.
Учитывая то, что движимое имущество, рассматриваемое в данном отчете, является специализированным, то, невозможно его использовать как-либо иначе, кроме как по прямому назначению.
Принимая во внимание все вышеизложенное, Оценщик пришел к выводу, что наилучшим и наиболее эффективным использованием объектов движимого имущества для целей настоящего отчета является их использование в качестве транспортных средств.
9.5.2.Определение рыночной стоимости транспортных средств с позиции затратного подхода
Определение стоимости автотранспорта производится на основании «Методики оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р03112194. 0376-98. Москва, 1999. (Министерство транспорта РФ) Настоящее руководство определяет методы и устанавливает порядок расчета стоимости транспортного средства с учетом естественного и морального износа, старения, комплектности и дополнительной оснащенности, стоимости работ, запасных частей и материалов, необходимых для восстановления до состояния, отвечающего общим техническим и требованиям безопасности движения.
Для общего случая определения стоимости транспортного средства в Р 03112194. 0376-98 рекомендуется придерживаться следующей последовательности операций:
1. Установление цены предъявленного транспортного средства с учетом его комплектности.
2. Определение расчетного процента износа транспортного средства.
Расчет физического износа с учетом возраста и пробега транспортного средства сначала эксплуатации проводится по формуле:
Иф = 100*(1-е-13 EMBED Equation.3 1415),
Где е- основание натуральных логарифмов, е = 2,72
13 EMBED Equation.3 1415 – функция, зависящая от возраста и фактического пробега транспортного средства с начала эксплуатации.
Вид функции 13 EMBED Equation.3 1415 для различных видов транспортных средств определяется в соответствии с таблицей 2. («Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р 03112194. 0376-98.стр.24)
Тф – фактический возраст ТС на дату оценки;
Lф – фактический пробег с начала эксплуатации ТС на дату оценки.
В приложении 9 приведена таблица, позволяющая проводить расчет физического износа транспортного средства для различных значений 13 EMBED Equation.3 1415
Рыночная стоимость ТС определяется расчетным методом по формуле:
Ср = Со(1 - Иф/100) - Сдэ

Со – значение стоимости нового транспортного средства – аналога базовой комплектации на дату оценки в месте оценки, тыс. руб. (определяется рыночным подходом).
Сдэ – стоимость устранения эксплуатационных дефектов на дату оценки
В том случае, когда транспортное средство на дату оценки снято с производства, стоимость нового транспортного средства базовой комплектации Со рассчитывается по формуле:

Со=Квып* Совып;

где Квып – коэффициент приведения стоимости нового транспортного средства, снятого на дату оценки с производства, к стоимости нового транспортного средства, выпускаемого на дату оценки. Данный коэффициент берется из таблицы на стр. 50 – стр. 53 («Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния » Р 03112194. 0376-98)
Совып – стоимость нового транспортного средства, выпускаемого на дату оценки.
Марка нового транспортного средства, выпускаемого на дату оценки берется из таблицы на стр. 50 – стр. 53 («Методика оценки остаточной стоимости транспортных средств с учетом технического состояния» Р 03112194. 0376-98)
Физический износ транспортных средств, где невозможно определить пробег в данной работе, определен согласно источнику: "Методическое руководство по определению стоимости транспортного средства с учетом естественного износа и технического состояния на момент предъявления" РД 37.009.015-98 (с Изменениями N 1, N 2, N 3). Ниже приводится выдержка из него, нумерация таблицы сохранена.
Для обеспечения единого подхода к оценке технического состояния транспортного средства различными экспертами и снижения влияния субъективности рекомендуется использовать для контроля оценки состояния (износа) осматриваемого транспортного средства таблицу 1.
Таблица 1

ПАРАМЕТРЫ И ХАРАКТЕРИСТИКИ ТЕХНИЧЕСКОГО СОСТОЯНИЯ
ТРАНСПОРТНОГО СРЕДСТВА
Физическая характеристика состояния транспортного средства
Оценка состояния
Износ, %

Новое, не зарегистрированное в органах ГИБДД, в отличном состоянии, после выполнения предпродажной подготовки, без признаков эксплуатации
Новое
0 - 10

Практически новое, на гарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания и не требующее ремонта или замены каких-либо частей
Очень хорошее
10 - 30

На послегарантийном периоде эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, не требующее текущего ремонта или замены каких-либо частей. После капитального ремонта
Хорошее
20 - 40

Бывшее в эксплуатации, с выполненными объемами технического обслуживания, требующее текущего ремонта или замены некоторых деталей, имеющее незначительные повреждения лакокрасочного покрытия
Удовлетворительное
40 - 60

Бывшее в эксплуатации, в состоянии, пригодном для дальнейшей эксплуатации после выполнения работ текущего ремонта (замены) агрегатов, ремонта (наружной окраски) кузова (кабины)
Условно пригодное
60 - 75

Бывшее в эксплуатации, требующее капитального ремонта или замены номерных агрегатов (двигателя, кузова, рамы), полной окраски
Неудовлетворительное
до 80

Бывшее в эксплуатации, требующее ремонта в объеме, превышающем экономическую целесообразность его выполнения; отсутствие технической возможности осуществления такового; непригодное к эксплуатации и ремонту
Предельное
80 и более




Стоимость транспортных средств, рассчитанная затратным подходом
Таблица 9.22

№ п/п
Наименование
Основные характеристики
Аналог нового транспортного средства базовой комплектации, описание
Сайт
Цена,
с НДС, руб.
Физ. износ
%
Стоимость, рассчитанная затратным подходом с НДС, руб.
Стоимость, рассчитанная затратным подходом без НДС, руб.

1
Погрузчик фронтальный LONG GONG CDM 833 Н, инв.№00000040
Объем ковша, м3 1.8; Грузоподъемность, кг 3000; Время подъема, с не более 5.6; Общее время гидравлического цикла, с не менее 11.6;
Фронтальный погрузчик LonKing LK 833 (LongGong CDM 833)
http://www.chinatruckufa.ru/frontalnyie-pogruzchiki/long-gong-cdm/long-gong-cdm-833.html
1 710 000
50
855 000
724 576

3
Трактор Т-157, инв.№00000034
Двигатель Д-260.4 (210 л.с.); Габариты, мм. 5648х2520х3310; Масса эксплутационная, кг. 8005
Трактор Т-157
http://agrotech-market.ru/product_info.php?products_id=968
1 795 000
70
538 500
456 356

 
 Итого:
 
 
 
 


1 180 932


Таким образом, стоимость объекта оценки: транспортные средства, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», на дату оценки, рассчитанная затратным подходом составляет с допустимым округлением:

1 180 932 (Один миллион сто восемьдесят тысяч девятьсот тридцать два) рубля без НДС.

9.5.3. Определение рыночной стоимости транспортных средств с позиции доходного подхода
Доходный подход основывается на определении текущей стоимости объекта оценки как совокупности будущих доходов от его использования. Так как доходы даёт только конкретное производство, то доходный подход не применяется при оценке отдельных видов средств труда, являющихся элементом производства, а в основном используется только для оценки предприятий, производственных комплексов и других объектов бизнеса.
По этой причине в данном отчете при оценке стоимости автотранспортных средств доходный подход не применяется.
9.5.4. Определение рыночной стоимости транспортных средств с позиции сравнительного подхода
Подход к оценке с точки зрения сравнения продаж основывается на прямом сравнении оцениваемого объекта с другими объектами движимого имущества, которые были проданы. Рыночная стоимость транспортных средств определяется ценой, которую заплатит типичный покупатель.
При расчете рыночной стоимости объектов движимого имущества сравнительным подходом должна быть сформирована информация по продаже объектов, близких по назначению и техническим характеристикам к объекту оценки.
Из имеющейся информации по продажам подержанных транспортных средств (по данным ресурсов Internet), выбираются аналоги, наиболее приближенные по основным параметрам к объекту оценки (году выпуска, пробегу, состоянию). Данные аналоги характеризуют рынок продаж подобных объектов движимого имущества, применяя поправки, можно максимально приблизить их к объекту оценки.

При расчете рыночной стоимости объектов оценки применялись следующие поправки:
Поправка на износ (Ки) - поправки на износ вносятся путем приведения степени износа аналогов к степени износа объекта оценки по формуле:
Ки = (1 – Ио/100) / (1 – Иа/100), где
Ио – износ объекта оценки, %,
Иа – износ объекта аналога, %.

По результатам осмотра транспортных средств, не подлежащих восстановлению, состояние объекта принято «неудовлетворительным», годным только для утилизации в качестве металлолома.
Расчет рыночной стоимости массы лома и отходов с учетом засоренности был произведен по формуле:
Засор
См = Сз х (1- ) – Зр - Зт)
100%
Где:
См – рыночная стоимость массы лома оцениваемой группы, руб.;
Сз – закупочная стоимость лома оцениваемой группы, руб./т.
Засор – засоренность ,%;
Зр – затраты на разделку лома. руб./т.;
Зт- затраты на транспортировку лома, руб.т.

Описанная методика включает следующие основные этапы:
Сбор данных на рынке спроса и предложений лома;
Выбор объектов-аналогов;
Определение величины затрат на разделку и транспортировку лома;
Расчет рыночной стоимости объектов оценки

Стоимость лома металла взята согласно источника:
http://vtormetall.biz/poleznaya-informatsiya/27-tsena-na-metallolom

Черные вторичные металлы распределяются согласно с ГОСТом по классам, категориям и видам, и это тоже является определяющим фактором, влияющим на их закупочная стоимость. Полный классификационный список достаточно обширный, поэтому, как небольшие пункты приема металлолома, которые можно найти на VtorMetall.biz, так и крупные металлозаготовительные организации чаще всего закупают лом металлов, подразделяя его лишь на нескольких основных категорий. Ниже на этой странице сайта VtorMetall.biz вы сможете увидеть таблицу в которой представлены ориентировочные цены на металлолом, разделенный на категории.
 
Категория
Основные характеристики
Средняя цена руб. за 1 тонну


Стальной кусковой лом, который имеет габаритные размеры не более 1500 х 500 х 500 мм. Вес одного куска должен быть не более 600, но и не менее 2 кг. Если это трубы диаметром более 200 мм, то они должны быть сплющены или разрезаны по образующей. Толщина кусков металла должна быть не менее 4 мм.
6000-7900

3А2
Лом стали с толщиной одного куска более 6 мм и весом менее от 1 до 1100 кг. Трубы диаметром более 150 мм должны быть, либо сплющены, либо разрезаны вдоль.
6600-7700


Негабаритный стальной лом, имеющий толщину более 4 мм, а также трубы длиной менее 1,5 м и диаметром от 200 мм, не сплющенные или не разрезанные по образующей. Общий вес менее 5 тонн.
5900-7700


Смешанный стальной лом, неотсортированный по видам (более 2-х видов) и категориям - стружка, демонтированные металлоконструкции, станки, оборудование и т.п., с содержанием чугуна не более 10%.
6500-6600

7А1
Неразделанные легковые автомобили.
5000-6600

7А2
Стальной лом в виде проволоки, тросов, канатов и т.п.
5500

12А
Обычный стальной лом с толщиной металла менее 4 мм, например, листы, полосы, кровельные отходы и т.п.
6000-7700

12АГ
Стальной лом с нанесенной защитой из цинка (оцинковка).
4000-7200

14А-16А
Вьюнообразная стальная и чугунная стружка, высечка. Длина витка стружки и высечки должна быть не более 50 мм. Масса высечки не более 0,025 кг. Общий объем не менее 20 мі. Без примесей масел.
2000-7000

17А
Лом промышленного чугуна, имеющий размеры не более 1500 x 500 x 500 мм.
5100-7400

19А
Чугунный лом размером 1500 x 500 x 500 мм, имеющий повышенное содержание фосфора. Например, сантехнические изделия - ванны, отопительные батареи и т.п.
6000-6800

20А
Лом чугуна, имеющий негабаритные размеры, а также отходы промышленного производства в виде отливок, поддонов и изложниц. Вес куска должен быть не более 5 тонн.
6000-7400

22А
Негабаритный чугунный лом, производственные отходы, сантехнические изделия и т.п., имеющий повышенное или высокое содержанием фосфора.
5900-6000

26А, 27A
Сталелитейные отходы - скрап, окалина и т.п.
2000

 Транспортные средства (грузовые автомобили и тракторную технику относят к категории 7А). стоимость, согласно таблицы, принимаем 6500 руб. за 1 тонну.
Общее количество неметаллических предметов, например, кирпич, бетон, дерево и т.п., в металлоломе должна быть не более 3-7% от общего объема. Этот процент регламентируется отдельно для каждой категории.
Для транспортных средств количество засора можно принять по информации предприятий, принимающих металлом. Оценщиком применен коэффициент засора в размере 8 %.
http://www.vtormetlom.ru/index.php?page=tseny

тел.: 8 (499) 341 89 31 ВторМетЛом
Прайс
Вид лома ГОСТ-2787-75
Цена тонны м/лома в руб. с учетом НДС
Засор
Основные технические требования к лому и отходам черных металлов


6 000
6%
Габаритный стальной том. Толщина стенки от 6мм. Максимальный размер куска не более 1,5 х 0,5 х 0,5м. (куски швеллера, уголки, и т.д.). Диаметр трубы не более 150мм.

5А1
6 000
6%
Негабаритный стальной лом. Толщина стенки от 4мм. Размер куска более 6м х 0,5м х 0,5м.

5А2
6 000
6%
Негабаритный стальной лом. Толщина стенки от 4мм. Максимальный размер куска не более 6м х 0,5м х 0,5м.

12А
6 000
8%
Тонколистовой стальной лом. Толщина стенки менее 4мм. (кузова легковых автомобилей, газовые плиты, проволока от 6мм. и т.д.)

12АР
6 000
8%
Арматура. Диаметр от 6мм.

12БЛ
6 000
8%
Холодильники, стиральные машины, электроплиты, микроволновые печи, электро шкафы в сборе (невыделяемые платы и провода)

12АС
4 000
8%
Оцинкованный лом

15А
3 400
8%
Стальная стружка, вьюнообразная. Не допускается наличие чугунной, горелой и проржавленной стружки (налет ржавчины допускается).

17А
5 000
6%
Габаритный чугунный лом. Толщина станки не более 10см. Максимальный размер куска не более 1500х500х500мм. (радиаторы отопления, ванны, раковины, задвижки, маленькие станки).

20А
5 000
8%
Негабаритный чугунный лом. (станки, станины станков, чугунные отливки и т.д.)

При объеме металлом боле 5 тонн предприятия, принимающие металлом, включают затраты на погрузку и транспортировку лома в его стоимость.
[ Cкачайте файл, чтобы посмотреть ссылку ]
Исходя из анализа информации (российских и мировых источников) стоимость подготовки лома из транспортной техники определена многими предприятиями по переработке и составляют в среднем 200 $ за автомобиль. Стоимость разделки автотехники располагается так же в пределах 5-15 $ за тонну (принимаем среднее 10 $)
Курс доллара на 25.09.2015 г. равен 66,5151 руб.
http://www.waste.ru/modules/section/item.php?itemid=242 Стоимость транспортных средств, рассчитанная сравнительным подходом с помощью аналогов

Таблица 9.23

№ п/п
Наименование
Марка аналога б/у
Основные характеристики б/у
Дата выпуска
Пробег
Сайт
Цена
аналога,
руб.
Ио
%
Иа
%
Ки
Стоимость, рассчитанная сравнительным подходом с НДС, руб.
Стоимость, рассчитанная сравнительным подходом без НДС, руб.

2
Прицеп-лесовоз 1Р5-М-823, инв.№00000293
Прицеп роспуск 949173-Р5 (1-Р-5)
Грузоподъемность 5000 кг; Масса снаряженного транспортного средства 1150 кг; Полная масса транспортного средства 6150 кг; Количество осей / колес 1/4 шт.; База 6950 мм 6. Шины 260х508
 
 
http://kuprod.ru/market/pritsep-rospusk-949173-r5-5-o7694.html
320 000
 
 
1,00
320 000
271 186

3
Трактор Т-157, инв.№00000034
Т-155 ХТЗ (Харьковский тракторный завод
Тяговый класс 0,1; Тип движетеля колеса
1986
10 000 моточасов
http://msk.trucks.dmir.ru/offers/agricult/tractor/htz/t-155/507677/
550 000
30
10
0,78
429 000
363 559

4
ГАЗ-33021 К 881 ВН, инв.№00000013
ГАЗ-33021
Объем двигателя 2500 куб.см; Грузоподъемность 2000 кг.; Тип бортовой грузовик; Состояние хорошее
1995
 
http://ulan-ude.spec.drom.ru/gaz-33021-39676721.html
170 000
 
 
1,00
170 000
144 068

5
ЗИЛ-130 Автоцистерна пожарная, инв.№00000005
Автоцистерна АЦ-40 на базе ЗИЛ-130
Двигатель: карбюраторный; Мощность, квт(л.с.): 110(50); Кабина: 1+6
1983
370000 км
http://pozhtehnikabu.ru/avtocisterny
220 000
20
10
0,89
195 800
165 932

6
КАМАЗ 55111 1990 г.в.,С127ВТ, инв.№00000006
КамАЗ 55111
Тип: самосвал; Колесная формула: 6х4; Трансмиссия: механическая; Топливо: дизель
1990
 
http://vladivostok.spec.drom.ru/ib/prodam-kamaz-55111-39717115.html
450 000
20
10
0,89
400 500
339 407

7
КРАЗ 256-Б1 С130ВТ, инв.№00000008
КРАЗ 256 Б1
Колесная формула: 6х4; Двигатель ЯМЗ-238; Масса: 12050 кг
1987
90000
http://www.stroyteh.ru/sale/dump_track/580532/
150 000
 
 
1,00
150 000
127 119

8
МАЗ 5551,1986,грузовой самосвал, инв.№00000009
Самосвал МАЗ-5551
Колесная формула: 4х2; Топливо: дизель; Грузоподъемность: 10000 кг
1986
 
http://www.farpost.ru/lipetsk/auto/spectech/truck/smosval-maz-5551-38982384.html
150 000
 
 
1,00
150 000
127 119

10
Урал-5557, грузовой самосвал, инв.№00000015
УРАЛ-5557
Трансмиссия: механическая; Колесная формула: 6х6; Топливо: дизель
1994
 
http://tomsk.spec.drom.ru/prodam-gruzovik-ural-5557-38443985.html
170 000
 
 
1,00
170 000
144 068

 
 Итого:
 
 
 
 
 
 
 
 
 

1 682 458


Стоимость транспортных средств, рассчитанная сравнительным подходом по цене металлолома

Таблица 9.24


№п/п
Масса без нагрузки, кг
Вес, кг
Вес по металлу, кг
Стоимость, руб.
Стоимость разделки автотехники, руб.
Рыночная стоимость, без НДС руб.

10
Прицеп Роспуск 9383-012, инв.№00000011
3 350
3 082
20 033
2 228
15 089

11
Автощеповоз МАЗ 5430, инв.№00000002
5 365
4 936
32 084
3 569
24 165

12
КАМАЗ 55111, 1993 г. С128ВТ, инв.№00000007
9 050
8 326
54 119
6 020
40 762

13
МАЗ-5334 КС 3571 Автокран, инв.№00000318
7 025
6 463
42 010
4 673
31 641

14
Урал-4320 лесовоз (С126ВТ) (К852 НС), инв.№00000012
8 020
7 378
47 957
5 335
36 120


Итого:




147 777


Таким образом, стоимость объекта оценки: транспортные средства, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», на дату оценки, рассчитанная сравнительным подходом составляет с допустимым округлением:

1 830 235
(Один миллион восемьсот тридцать тысяч двести тридцать пять) рублей без НДС.
9.5.5. Согласование результатов стоимости транспортных средств
Анализируя применимость каждого подхода для оцениваемого объекта, мы пришли к следующим выводам:
Транспортные средства, на которые были выявлены только новые аналоги, оценивались только затратным подходом. Средневзвешенное значение – 1
Транспортные средства, на которые были выявлены только аналоги, бывшие в употреблении, оценивались только сравнительным подходом. Средневзвешенное значение – 1
Транспортные средства, на которые были выявлены новые аналоги и аналоги, бывшие в употреблении, оценивались затратным и сравнительным подходами.
Каждый из использованных подходов имеет свои достоинства и недостатки.
Затратный подход полезен в основном для оценки объектов, уникальных по своему виду и назначению, для которых не существует рынка, либо для объектов с незначительным износом. Транспортные средства и машины старые, подвержены значительному износу, поэтому оценщик посчитал возможным присвоить вес результату затратного подхода – 0,5.
Сравнительный подход основывается на изучении рынка схожих объектов. В настоящее время рынок транспортных средств данного типа пользуется популярностью среди потенциальных покупателей. Недостаток подхода состоит в невозможности подобрать абсолютно идентичные аналоги с равной степенью износа. Ему присвоен вес – 0,5.
Рыночная стоимость объекта оценки определяется по формуле:

где:
V1, V2, – стоимость объекта, определенная соответственно затратным и сравнительным подходами, руб.;
Q1, Q2 – средневзвешенное значение достоверности подходов соответственно.

Рыночная стоимость транспортных средств
Таблица 9.25

№ п/п
Наименование
Стоимость, определенная
по затратному подходу
без НДС, руб.
Стоимость,
определенная
по
сравнительному подходу
без НДС, руб.
Q1
Q2
Рыночная стоимость
без НДС,
руб.

1
Погрузчик фронтальный LONG GONG CDM 833 Н, инв.№00000040
724 576
 
1

724 576

2
Прицеп-лесовоз 1Р5-М-823, инв.№00000293
 
271 186,00

1
271 186

3
Трактор Т-157, инв.№00000034
456 356
363 559,00
0,5
0,5
409 958

4
ГАЗ-33021 К 881 ВН, инв.№00000013
 
144 068,00

1
144 068

5
ЗИЛ-130 Автоцистерна пожарная, инв.№00000005
 
165 932,00

1
165 932

6
КАМАЗ 55111 1990 г.в.,С127ВТ, инв.№00000006
 
339 407,00

1
339 407

7
КРАЗ 256-Б1 С130ВТ, инв.№00000008
 
127 119,00

1
127 119

8
МАЗ 5551,1986,грузовой самосвал, инв.№00000009
 
127 119,00

1
127 119

9
Урал-5557, грузовой самосвал, инв.№00000015
 
144 068,00

1
144 068

10
Прицеп Роспуск 9383-012, инв.№00000011

15 089

1
15 089

11
Автощеповоз МАЗ 5430, инв.№00000002

24 165

1
24 165

12
КАМАЗ 55111, 1993 г. С128ВТ, инв.№00000007

40 762

1
40 762

13
МАЗ-5334 КС 3571 Автокран, инв.№00000318

31 641

1
31 641

14
Урал-4320 лесовоз (С126ВТ) (К852 НС), инв.№00000012

36 120

1
36 120


 Итого:
1 180 932
1 830 235


2 601 210


Рыночная стоимость объекта оценки: транспортные средства, принадлежащие обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», по состоянию на дату оценки, составляет с учетом округления:

2 601 210 (Два миллиона шестьсот одна тысяча двести десять) рублей, без НДС Итоговое заключение о стоимости объекта оценки

Основываясь на фактах, предположениях и примененных в настоящем отчете методиках оценки, мы пришли к заключению, что по состоянию на дату проведения оценки 25 сентября 2015 года:
Рыночная стоимость объекта оценки: имущество, принадлежащее обществу с ограниченной ответственностью «Северо-Уральский ДОК», по состоянию на 25 сентября 2015 года, составляет с учетом округления:

148 954 034
(Сто сорок восемь миллионов девятьсот пятьдесят четыре тысячи тридцать четыре) рубля, без НДС.

Итоговая величина стоимости объекта оценки, указанная в отчете об оценке, может быть признана рекомендуемой для целей - совершения сделки с объектом оценки, если с даты составления отчета об оценке до даты совершения сделки с объектом оценки или даты представления публичной оферты прошло не более 6 месяцев.



Оценщик: Николаева М. Р.
11. Список литературы.
11.1. Данные предоставленные Заказчиком
В ходе проведения работ по оценке оценщикам были предоставлены копии документов и информация, представленные в Приложении к настоящему Отчету, устанавливающие количественные и качественные характеристики объекта оценки.
11.2. Нормативные документы
Федеральный закон «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». № 135 – ФЗ, от 29.07.98 г.
Стандарты оценки, обязательные к применению субъектами оценочной деятельности: ФСО1, ФСО2, ФСО3 (утв. приказами Минэкономразвития России от 20 июля 2007 г. N 254, 255, 256)
11.3 Справочная литература
«Об итогах социально-экономического развития Российской Федерации в январе – августе 2015 г.» (Источник: МЭР РФ, www.economy.gov.ru);
База данных Ставки рынка ГКО-ОФЗ (http://www.cbr.ru/hd_base/GKOOFZ_MR.asp);
Ведомственные строительные нормы ВСН 53-86(Р).
Словарь терминов по профессиональной оценке. М.: Финансовая академия, 1999;
Другие вспомогательные источники, указанные по тексту настоящего Отчета
11.4. Научная литература
"Основы технической экспертизы и эксплуатации зданий и сооружений"/ М.Б. Мжельский канд. техн. наук, доцент, ООО "Сибирский Центр Оценки"

"Оценка бизнеса": Учебник" /Под ред. А.Г. Грязновой, М.А. Федотовой.- 2-е изд., перераб. и доп. М.: Финансы и статистика, 2005.-736 с.

"Оценка стоимости недвижимости": Учебное пособие/ Грибовский С.В. - М.: Маросейка, 2009. - 432 с.

"Управление коммерческой недвижимостью": учебник/ кол.авторов; под ред. д-ра экон.наук, проф. М.Л. Разу. - М: Кнорус, 2007. - 248 с.

"Теория и практика оценки для целей девелопмента и управления недвижимостью": С.П.Коростелев. - М.: Маросейка, 2009 - 416 с.

Организация и планирование бизнеса. В.А. Щербаков, Н.А. Щербакова Москва 2006
11.5 Информационно-аналитические материалы
Информация полученная из глобальной информационной сети Internet, приведенная в разделах отчета
11.6 Анализ представленной информации
В процессе проведения оценки в целях исключения возможных ошибок оценщик осуществлял поиск и анализ максимально возможного количества информации. В случаях несовпадения информации предпочтение отдавалось более авторитетному источнику либо данным, полученным в результате статистического анализа. Акцент сделан на использовании подлинной рыночной информации, на основе которой можно выносить профессиональные суждения относительно оценок стоимости имущества. Информация, содержащаяся в представленных Заказчиком документах, достаточна для оценки объекта оценки. Оценщик признает возможным проведение оценки на основании заключенного Договора и предоставленных сведений. Выбор подходов и методов оценки будет осуществлен в соответствующем разделе Отчета. Объем и глубина выполненного исследования соответствует критерию необходимости и достаточности.
















ПРИЛОЖЕНИЯ

Фотографии






Здание цеха ДСП. Площадь: общая 6679,4 кв.м.



Здание цеха деревянных конструкций. Площадь: общая 4449,5 кв.м. Литер 24,24а1,24а2




Здание лесопильного цеха. Площадь: общая 2066,3 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0011/59-01. Литер 31,31а


Здание пароохладительной. Литер: 40. Этажность: 1. Площадь: общая 100 кв.м.



Здание пожарного депо. Площадь: общая 240,6 кв.м. Литер: 41




Здание ремонтно-механического цеха Литер: 42. Этажность: 1. Площадь: общая 1278 кв.м.



Здание трансформаторной подстанции № 2. Площадь: общая 61 кв.м. Литер 39. Этажность: 1



Здание цеха товаров народного потребления.Площадь: общая 942,2 кв.м. Литер 38,38а



Здание гаража для автотранспорта. Площадь: общая 856,8 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0023/59-01. Литер 35


Здание локальных очистных сооружений. Литер 20. Этажность: 1. Площадь: общая 222,6 кв.м. и
Здание насосной. Литер 22. Подземная этажность 0. Площадь: общая 22,9 кв.м.



Здание материального склада. Площадь: общая 1564,9 кв.м. Инвентарный номер: 923601/0019/59-01. Литер 28, 28а, 28а1 и Здание трансформаторной подстанции №6. Площадь: общая 23,5 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0018/59-01. Литер 25


Здание мачтопропиточного цеха. Площадь: общая 1439 кв.м. Литер 23, 23а, 23а1, 23а2



Здание насосной 2-го подьема. Площадь: общая 65,4 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0024/59-01. Литер: 18



Здание проходной. Площадь: общая 25,3 кв.м. Литер 21, 21а, 21а1.



Здание тарного цеха. Площадь: общая 429,1 кв.м.



Здание трансформаторной подстанции №5. Площадь: общая 69,4 кв.м.





Здание трансформаторной подстанции №7. Площадь: общая 24,4 кв.м.



Здание нежилого назначения- пристрой к зданию ДСП (школьный цех)


Здание заводоуправления. Площадь: общая 2244,6 кв.м. Инвентарный номер: 9236/01/0020/59-01. Литер 27, 27а, 27а1, 27а2, 27а3, 27а4, 27а5


Аналоги земельных участков
















13PAGE 15


13PAGE 142215


13PAGE 15


13PAGE 1411115



13 EMBED Equation.3 1415

V = V1 Q1 + V2 Q2

V = V1 Q1 + V2 Q2




Приложенные файлы

  • doc 87412000
    Размер файла: 3 MB Загрузок: 0

Добавить комментарий